Die Vermietungsquoten in offenen Immobilienfonds haben sich in jüngster Zeit auf einem konstanten Niveau gehalten. Sowohl im arithmetischen Mittel als auch auf volumengewichteter Basis beträgt diese Quote 92,4 Prozent. Vier der fünf größten Fonds in diesem Segment weisen dabei überdurchschnittliche Vermietungsquoten auf. Dieses stabile Niveau wird als Beleg für ein aktives Vermietungsmanagement innerhalb der Branche gewertet, selbst unter Bedingungen, die den Verkauf gut positionierter Immobilien umfassten.
Trotz dieser durchschnittlichen Stabilität existieren signifikante Differenzen zwischen den einzelnen Fonds. Das Spektrum der Vermietungsquoten erstreckt sich von 83,1 Prozent bis zu 99,2 Prozent. Sieben Fonds erreichen dabei Quoten von über 95 Prozent und gelten somit als nahezu vollvermietet. Die Spitzenwerte werden von Fonds wie dem Deka-ImmobilienMetropolen, dem UniInstitutional German Real Estate und dem REALISINVEST EUROPA mit jeweils über 97 Prozent erzielt. Am unteren Ende des Spektrums finden sich der UBS (D) Euroinvest Immobilien, der grundbesitz Fokus Deutschland und der Deka-ImmobilienNordamerika mit Quoten zwischen 83 Prozent und 86 Prozent.
Faktoren für Stabilität und Druck
Global ausgerichtete Fonds beobachten spezifisch einen erhöhten Druck, der insbesondere auf steigende Leerstände bei Büroimmobilien in den Vereinigten Staaten zurückzuführen ist. Diese Entwicklung wirkt sich zeitverzögert auf die Portfolios aus. Die in den USA üblichen kürzeren Mietvertragslaufzeiten beschleunigen die Umsetzung von Marktveränderungen in der Vermietungssituation. Wenngleich eine leichte Reduktion der Büro-Leerstandsquote in den USA im ersten Quartal positive Signale setzt, bleibt die Gesamtsituation volatil. Im Wohnsegment sind gegenwärtig keine strukturellen Nachfrageprobleme erkennbar; jedoch können neu in Fondsportfolios integrierte Projektentwicklungen, deren Vermietung erst sukzessive erfolgt, temporär zu einer Senkung der Gesamtvermietungsquote führen.
Die Stabilität der Vermietungssituation offener Immobilienfonds wird durch zwei wesentliche Faktoren unterstützt: Zum einen tragen inflationsindexierte Mietverträge zur Sicherung der Einnahmen bei. Zum anderen wirken langfristige Mietvereinbarungen, die während der Corona-Pandemie getroffen wurden, stabilisierend. Die durchschnittliche Restmietvertragslaufzeit liegt bei 5,9 Jahren, was eine solide Planbarkeit ermöglicht.
Herausforderungen und Ausblick
Trotz der genannten stabilisierenden Elemente und der leicht gestiegenen Vermietungsquote bleibt das Marktumfeld herausfordernd. Der Anstieg der Leerstände bei Büroimmobilien, speziell in B-Lagen, resultiert unter anderem aus einer verringerten Flächennachfrage, welche dem Einfluss von Homeoffice-Regelungen und künstlicher Intelligenz zugeschrieben wird. Zudem sind Vermieter zunehmend gefordert, Anreize wie mietfreie Zeiten oder Zuschüsse zu Ausbaukosten anzubieten, um in einem ökonomisch unsicheren Kontext Mieter zu akquirieren. Ein weiterer wachsender Druck auf die Fonds entsteht durch verschärfte Anforderungen im Bereich Nachhaltigkeit und Energieeffizienz.
- —Steigende Leerstände bei Büroimmobilien, insbesondere in B-Lagen.
- —Notwendigkeit von Anreizen zur Mietergewinnung in unsicheren Zeiten.
- —Zunehmender Druck durch Nachhaltigkeits- und Energieeffizienzanforderungen.
Für das Gesamtjahr 2026 prognostiziert Scope im Durchschnitt konstante bis leicht sinkende Vermietungsquoten. Eine potenzielle Reduzierung des Angebots an neuen Flächen, beispielsweise infolge einer geringeren Bautätigkeit, könnte dieser Entwicklung jedoch entgegenwirken und stabilisierend wirken. Die Vermietungsquote ist als wesentliche Kennzahl für die Bewertung offener Immobilienfonds anzusehen, da sie die Ertragslage und damit die Performance der Fonds direkt beeinflusst.
