Stimmung am Immobilienfinanzierungsmarkt verschlechtert sich zu Beginn des Jahres 2026

Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (Difi), eine Erhebung von JLL und dem Hamburgischen WeltWirtschaftsInstitut (HWWI), verzeichnete zu Beginn des Jahres 2026 einen Rückgang von nahezu zehn Punkten im Vergleich zum vierten Quartal 2025. Der Index fiel auf minus 9,1 Punkte, was eine Rückkehr in die Verlustzone bedeutet. Sowohl die derzeitige Finanzierungslage als auch die kurzfristigen Erwartungen für die kommenden Monate werden von den befragten Finanzierungsexperten negativer eingeschätzt als zuvor.

Die Berechnung des Difi erfolgt als ungewichtetes Mittel aus den Salden der Teilindikatoren 'Finanzierungssituation' und 'Finanzierungserwartung', die quartalsweise die Lage am Kreditmarkt in den vorangegangenen sechs Monaten und die erwartete Entwicklung in den kommenden sechs Monaten über alle Nutzungsarten hinweg bewerten. Die aktuelle Befragung zeigt, dass die beiden Teilindikatoren mit minus 8,2 Punkten für die Situation und minus 9,9 Punkten für die Erwartung sehr nah beieinander liegen. Dies deutet darauf hin, dass die Befragten für die kommenden sechs Monate mit einer Fortsetzung der restriktiven Finanzierungsbedingungen rechnen.

Andreas Lagemann, Senior Researcher am HWWI, merkte an, dass diese Einschätzung wahrscheinlich noch durch externe Faktoren beeinflusst wird. Die aktuelle Befragung wurde vor dem Beginn des Irankriegs Ende Februar 2026 abgeschlossen. Die durch diesen Konflikt erwarteten Folgen, insbesondere die Bewegung des allgemeinen Zinsniveaus und der Swap-Sätze für Immobilienfinanzierungen, könnten in der nächsten Umfrage zu einer noch kritischeren Beurteilung des Finanzierungsklimas führen.

Entwicklung der Assetklassen und das Kreditangebot

Innerhalb der verschiedenen Nutzungsarten zeigten im ersten Quartal 2026 vier von fünf betrachteten Segmenten eine deutliche Abwärtsbewegung. Obwohl die Nutzungsart Wohnen mit minus 20 Punkten die meisten Einbußen hinnehmen musste, bleibt sie mit einem Indexwert von 18 Punkten die bestbewertete und einzige Assetklasse mit einem positiven Vorzeichen. Dahinter folgen Hotel mit minus 7,6 Punkten, Logistik mit minus 11,6 Punkten, Einzelhandel mit minus 16,1 Punkten und Büro mit minus 27,9 Punkten. Lediglich Logistik konnte einen geringen Zuwachs verzeichnen.

Die Erwartungswerte für die kommende Zeit zeichnen ein differenziertes Bild. Nur bei Wohnen und Büro liegen die Erwartungswerte über der aktuellen Lageeinschätzung, was laut Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany, darauf hindeutet, dass Experten für den Wohnbereich trotz aktueller Eintrübung mit einer Erleichterung der Finanzierungsbedingungen rechnen, während bei Büroimmobilien die Hoffnung auf eine Bodenbildung besteht. Im Gegensatz dazu sehen die Sektoren Einzelhandel, Logistik und Hotel in der nahen Zukunft eine Verschlechterung der ohnehin schon schwierigen Finanzierungsbedingungen, insbesondere im Einzelhandel.

Eine gesonderte Analyse des Finanzierungsangebots offenbarte, dass 40 Prozent der Befragten eine höhere Verfügbarkeit von Fremdkapital in Deutschland im Vergleich zum Vorjahr feststellen, während 32 Prozent einen Rückgang und 28 Prozent keine Veränderung beobachten. Scheunemann interpretiert dies als eine Stabilisierung des Finanzierungsmarktes, weist jedoch darauf hin, dass fast ein Drittel der Experten weiterhin Liquiditätsengpässe wahrnimmt.

Bei den Finanzierungsgebern ist eine Verschiebung hin zu Akteuren außerhalb des traditionellen Bankensektors erkennbar. Fast 60 Prozent der Befragten beobachten eine Zunahme des Kreditangebots von alternativen Anbietern wie Debt Funds. Bei Sparkassen, Volksbanken und Pfandbriefbanken halten sich die Meinungen über eine Angebotszunahme oder einen Rückgang hingegen die Waage. Die Aktivität von Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen wird jedoch als deutlich zurückhaltender eingeschätzt.