Die kurzzeitige Vermietung von Wohneigentum an Feriengäste stellt für Eigentümer in attraktiven Lagen eine Option zur Erzielung von Mieterträgen dar. Im Vorfeld einer solchen Entscheidung sind jedoch diverse rechtliche Rahmenbedingungen zu prüfen.
Grundsätzlich ist eine Vermietung von Wohnungseigentum, auch an Kurzzeitmieter wie Feriengäste, zulässig. Dies betrifft sowohl Mietwohnungen als auch Wohnungseigentum im Rahmen einer WEG. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 12. April 2019 (Az. V ZR 112/18) geurteilt, dass die Vermietung an Feriengäste grundsätzlich nicht untersagt werden kann, sofern die Nutzung als Ferienwohnung nicht primärer Zweck der Wohnung ist. Die kurzzeitige Vermietung darf demnach die herkömmliche Wohnnutzung nicht überwiegen.
Rechtliche Besonderheiten bei Wohnungseigentümergemeinschaften
Für Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung von Bedeutung. Diese Dokumente können spezifische Regelungen zur Nutzungsart von Sondereigentum enthalten. Erlaubt die Teilungserklärung die kurzzeitige Vermietung an Feriengäste explizit oder verbietet sie eine gewerbliche Nutzung nicht, ist diese Art der Vermietung oft gestattet. Ein vollständiges Verbot der Vermietung an Feriengäste lässt sich nicht ohne weiteres in die Gemeinschaftsordnung aufnehmen oder durch Mehrheitsbeschluss herbeiführen.
Handelt es sich um eine Wohnung, die nicht als Sondereigentum, sondern im Alleineigentum steht, entfallen die Einschränkungen einer WEG. Hier sind primär baurechtliche sowie landesrechtliche Zweckentfremdungsverbote zu beachten.
Zweckentfremdungsverbote und landesrechtliche Regelungen
In vielen deutschen Städten und Bundesländern existieren sogenannte Zweckentfremdungsverbote. Diese Gesetzgebungen sollen einer Verknappung von Wohnraum entgegenwirken und regeln die Nutzung von Wohnungen, um eine Nutzung für andere Zwecke als das dauerhafte Wohnen zu unterbinden. Eine Vermietung an Feriengäste kann unter Umständen als Zweckentfremdung gewertet werden, wenn sie eine bestimmte Dauer überschreitet oder wenn die Nutzung der Wohnung nicht überwiegend Wohnzwecken dient. Die genauen Bestimmungen variieren regional erheblich und erfordern eine eingehende Prüfung der lokalen Verordnungen.
- —Prüfung der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei WEG-Eigentum.
- —Beachtung von landes- und kommunalen Zweckentfremdungsverboten.
- —Einhaltung der baurechtlichen Rahmenbedingungen für die Nutzung als Ferienwohnung.
Folglich ist für Eigentümer, die eine Vermietung an Feriengäste in Betracht ziehen, eine detaillierte Auseinandersetzung mit der spezifischen Rechtslage unerlässlich, um rechtliche Unsicherheiten und mögliche Konsequenzen zu vermeiden.
