Wohnungskauf: Wer zahlt was?

Der Kauf einer Wohnung ist für viele Menschen ein großer Schritt – finanziell wie emotional. Häufig ist unklar, wer genau welche Kosten trägt: Käufer, Verkäufer oder der Staat. Dabei entscheiden gerade die Nebenkosten darüber, ob ein vermeintlich günstiges Angebot am Ende wirklich bezahlbar ist. Dieser Ratgeber erklärt, wer beim Wohnungskauf typischerweise was zahlt, welche Kosten voraussichtlich anfallen und wie sich die Gesamtkosten realistisch einschätzen lassen.

Grundlagen: Was gehört zum Kaufpreis und was nicht?

Der Kaufpreis der Wohnung ist nur ein Teil der Gesamtkosten. Er wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt und im Kaufvertrag festgehalten. Zusätzlich entstehen jedoch zahlreiche Nebenkosten, die meist vom Käufer getragen werden. Dazu gehören etwa Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklerprovisionen. Der Verkäufer zahlt in der Regel nur die Maklerprovision, wenn er selbst einen Makler beauftragt hat, und gegebenenfalls Steuern auf den Verkaufsgewinn.

Wichtig ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und Gesamtkaufpreis. Der Gesamtkaufpreis setzt sich aus Kaufpreis plus allen Nebenkosten zusammen. Wer nur den Kaufpreis im Blick hat, unterschätzt die tatsächlichen Ausgaben schnell um mehrere Prozentpunkte. Ein Beispiel: Bei einer Wohnung mit 300.000 Euro Kaufpreis können Nebenkosten von rund 10–15 Prozent auf etwa 30.000 bis 45.000 Euro kommen – je nach Bundesland und Vereinbarungen.

• —Kaufpreis: Preis, den der Käufer dem Verkäufer für die Wohnung zahlt.
• —Gesamtkaufpreis: Kaufpreis plus Nebenkosten (Steuern, Notar, Makler etc.).
• —Nebenkosten: Zusätzliche Ausgaben, die beim Kauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen.
• —Verkaufsnebenkosten: Kosten, die der Verkäufer trägt (z.B. Maklerprovision, Steuern).
• —Kaufnebenkosten: Kosten, die der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis zahlt.

Grunderwerbsteuer: Wer zahlt und wie hoch sie ist

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von Grund und Boden anfällt. Sie wird vom Käufer gezahlt und ist in jedem Bundesland unterschiedlich geregelt. Die Steuer bemisst sich in der Regel nach dem Kaufpreis der Wohnung und liegt in Deutschland meist zwischen etwa 3,5 und 6,5 Prozent. In einigen Bundesländern gelten Sonderregelungen, etwa für Erwerbungen durch Ehepartner oder bei bestimmten Förderprogrammen.

Ein Beispiel: In einem Bundesland mit 5 Prozent Grunderwerbsteuer kostet eine Wohnung mit 300.000 Euro Kaufpreis allein diese Steuer 15.000 Euro. In einem Bundesland mit 6,5 Prozent wären es 19.500 Euro. Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel eine der größten Einzelpositionen unter den Kaufnebenkosten. Sie wird in der Regel vom Notar an das Finanzamt abgeführt, nachdem der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.

• —Zahlt der Käufer, nicht der Verkäufer.
• —Bemisst sich nach dem Kaufpreis der Wohnung.
• —Höhe variiert je nach Bundesland (ca. 3,5–6,5 %).
• —Wird vom Notar an das Finanzamt abgeführt.
• —Kann bei bestimmten Fällen reduziert oder befreit sein.

Notar- und Grundbuchkosten: Wer trägt sie?

Der Kauf einer Wohnung muss notariell beurkundet werden. Der Notar prüft den Kaufvertrag, beurkundet die Unterschriften und sorgt dafür, dass die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen wird. Für diese Tätigkeit entstehen Kosten, die sich nach dem Kaufpreis richten und in einer gesetzlichen Gebührenordnung festgelegt sind. In der Praxis zahlt der Käufer die Notargebühren und die Kosten für die Grundbucheintragung.

Die Notarkosten setzen sich aus Gebühren für die Beurkundung, für die Vorbereitung des Vertrags und für die Eintragung im Grundbuch zusammen. Zusätzlich können Auslagen wie Post- und Kopierkosten anfallen. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro können Notar- und Grundbuchkosten in der Größenordnung von etwa 1,5 bis 2 Prozent liegen, also rund 4.500 bis 6.000 Euro. Diese Summe ist je nach Bundesland und individueller Vereinbarung mit dem Notar variabel.

• —Notargebühren: Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags.
• —Grundbuchkosten: Kosten für die Eintragung des Eigentumswechsels.
• —Zahlt in der Regel der Käufer.
• —Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis.
• —Können je nach Bundesland und Notar leicht variieren.

Maklerprovision: Wer zahlt und wie sie sich zusammensetzt

Wenn eine Wohnung über einen Makler vermittelt wird, entsteht eine Maklerprovision. In Deutschland ist die Frage, wer diese Provision zahlt, nicht einheitlich geregelt. In vielen Fällen wird vereinbart, dass der Käufer die Provision trägt, in anderen Fällen teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten oder der Verkäufer übernimmt sie allein. Entscheidend ist der Maklervertrag, der vorab zwischen Makler und Auftraggeber geschlossen wird.

Die Höhe der Maklerprovision ist in der Regel verhandelbar, orientiert sich aber häufig an einem Prozentsatz des Kaufpreises. In vielen Bundesländern liegt sie bei etwa 3 bis 6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, je nach Vereinbarung und Markt. Ein Beispiel: Bei einer Wohnung mit 300.000 Euro Kaufpreis und einer vereinbarten Provision von 4 Prozent wären das 12.000 Euro. Diese Summe kann zusätzlich zu den anderen Nebenkosten anfallen und die Gesamtkosten deutlich erhöhen.

• —Maklerprovision: Vergütung für die Vermittlung der Wohnung.
• —Kann Käufer, Verkäufer oder beide zahlen – je nach Vertrag.
• —Höhe meist 3–6 % des Kaufpreises inkl. MwSt.
• —Muss im Maklervertrag schriftlich festgelegt sein.
• —Kann bei Direktkontakt zwischen Käufer und Verkäufer entfallen.

Kosten für Finanzierung und Bank: Wer trägt sie?

Wer eine Wohnung nicht komplett aus eigenen Mitteln kauft, benötigt in der Regel ein Darlehen oder eine Hypothek. Die Bank prüft die Bonität, bereitet das Darlehen vor und begleitet den Kaufprozess. Für diese Leistungen entstehen Kosten, die in der Regel vom Käufer getragen werden. Dazu gehören etwa Bearbeitungsgebühren, Kosten für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch und gegebenenfalls Gebühren für eine Restschuldversicherung.

Ein Beispiel: Eine Bank verlangt für die Bearbeitung eines Darlehens von 250.000 Euro eine Gebühr von 1 Prozent, also 2.500 Euro. Zusätzlich können Kosten für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch von etwa 0,1 bis 0,2 Prozent des Darlehens anfallen, also rund 250 bis 500 Euro. Diese Positionen sind zwar im Vergleich zur Grunderwerbsteuer oder zur Maklerprovision oft geringer, summieren sich aber im Gesamtpaket.

• —Bearbeitungsgebühren der Bank für die Kreditvergabe.
• —Kosten für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch.
• —Ggf. Restschuldversicherung oder andere Versicherungen.
• —Zahlt in der Regel der Käufer.
• —Können je nach Bank und Darlehenshöhe variieren.

Kosten für Gutachten, Prüfungen und Versicherungen

Vor dem Kauf einer Wohnung kann es sinnvoll sein, verschiedene Gutachten oder Prüfungen in Auftrag zu geben. Dazu gehören etwa eine Bau- oder Schadensgutachten, eine Energieberatung oder eine Prüfung der Bausubstanz. Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer, da sie seiner eigenen Sicherheit dienen. Auch Versicherungen wie eine Wohngebäudeversicherung oder eine Haftpflichtversicherung für die Wohnung werden vom Eigentümer übernommen.

Ein Beispiel: Ein Käufer lässt ein Schadensgutachten für 800 Euro erstellen, um versteckte Mängel zu erkennen. Zusätzlich schließt er eine Wohngebäudeversicherung ab, die jährlich etwa 300 Euro kostet. Diese Ausgaben sind zwar nicht zwingend, können aber helfen, spätere Reparaturkosten zu vermeiden oder zu minimieren. Wer auf solche Prüfungen verzichtet, spart kurzfristig, riskiert aber möglicherweise höhere Folgekosten.

• —Gutachten (z.B. Schadensgutachten, Energieberatung).
• —Prüfungen der Bausubstanz oder der Technik.
• —Wohngebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung.
• —Zahlt in der Regel der Käufer.
• —Können je nach Umfang und Anbieter variieren.

Kosten für Renovierung, Umzug und Einrichtung

Neben den offiziellen Kaufnebenkosten fallen häufig weitere Ausgaben an, die nicht direkt mit dem Eigentumswechsel verbunden sind, aber dennoch zum Gesamtbudget gehören. Dazu gehören Renovierungen, Handwerkerkosten, Umzugskosten und die Einrichtung der Wohnung. Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer, da sie nach dem Kauf anfallen und nicht Teil des Kaufvertrags sind.

Ein Beispiel: Ein Käufer plant Renovierungen in Höhe von 10.000 Euro (z.B. neue Böden, Küche, Badezimmer). Hinzu kommen Umzugskosten von etwa 1.500 Euro und erste Einrichtungsgegenstände im Wert von 5.000 Euro. Diese 16.500 Euro sind zwar nicht zwingend, können aber den Gesamtbetrag des Wohnungskaufs deutlich erhöhen. Wer diese Positionen im Voraus einplant, kann realistischer einschätzen, ob die Wohnung finanziell tragbar ist.

• —Renovierungen und Modernisierungen.
• —Handwerkerkosten für Umbauten oder Reparaturen.
• —Umzugskosten (Transport, Verpackungsmaterial).
• —Einrichtung und Möbel.
• —Zahlt in der Regel der Käufer.
• —Können je nach Zustand der Wohnung stark variieren.

Kosten, die der Verkäufer typischerweise trägt

Während der Käufer die meisten Nebenkosten trägt, übernimmt der Verkäufer in der Regel nur bestimmte Positionen. Dazu gehört in vielen Fällen die Maklerprovision, wenn er selbst einen Makler beauftragt hat. Außerdem kann der Verkäufer Steuern auf den Verkaufsgewinn zahlen, etwa die Spekulationssteuer, wenn die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird. In seltenen Fällen übernimmt der Verkäufer auch Teile der Notarkosten oder andere Vereinbarungen, die im Kaufvertrag festgehalten werden.

Ein Beispiel: Ein Verkäufer hat eine Wohnung nach fünf Jahren verkauft und erzielt einen Gewinn von 50.000 Euro. Je nach individueller Steuersituation kann er darauf Einkommensteuer zahlen. Zusätzlich hat er eine Maklerprovision von 3 Prozent des Kaufpreises gezahlt, also bei 300.000 Euro Kaufpreis 9.000 Euro. Diese Kosten mindern den tatsächlichen Erlös aus dem Verkauf, sind aber für den Käufer in der Regel nicht direkt sichtbar.

• —Maklerprovision, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt.
• —Steuern auf den Verkaufsgewinn (z.B. Spekulationssteuer).
• —Ggf. Teile der Notarkosten oder andere vereinbarte Kosten.
• —Zahlt in der Regel der Verkäufer.
• —Können je nach Vertrag und individueller Situation variieren.

Fazit

Beim Wohnungskauf teilen sich Käufer, Verkäufer und teilweise der Staat die Kosten. Der Käufer trägt in der Regel die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, die Maklerprovision (sofern vereinbart) sowie Kosten für Finanzierung, Gutachten und Versicherungen. Der Verkäufer zahlt typischerweise die Maklerprovision, wenn er den Makler beauftragt hat, und gegebenenfalls Steuern auf den Verkaufsgewinn. Zusätzlich fallen für beide Seiten je nach Vereinbarung weitere Positionen an. Wer alle Kosten im Blick hat, kann die Gesamtkosten realistisch einschätzen und vermeidet böse Überraschungen nach dem Kauf.