Wohnflächenberechnung: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Kennzahlen bei der Vermietung, beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Sie beeinflusst Miete, Kaufpreis, Nebenkosten und oft auch die Finanzierung. Trotzdem ist vielen Eigentümern und Mietern unklar, wie die Wohnfläche genau berechnet wird und welche Flächen überhaupt zählen. In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Fragen und Antworten zur Wohnflächenberechnung im deutschen Immobilienkontext verständlich erklärt.

Was ist die Wohnfläche und warum ist sie wichtig?

Die Wohnfläche ist die Summe aller Grundflächen der Räume, die zu einer Wohnung gehören und zu Wohnzwecken genutzt werden. Sie wird in Quadratmetern angegeben und bildet die Basis für die Berechnung der Miete, des Kaufpreises und der Nebenkosten. Im Gegensatz zur Grundfläche eines Gebäudes umfasst die Wohnfläche nur die Flächen, die tatsächlich als Wohnraum dienen.

In Deutschland wird die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet. Diese Verordnung legt fest, welche Flächen voll, anteilig oder gar nicht zur Wohnfläche zählen. Eine korrekte Berechnung ist wichtig, um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden und faire Miet- und Kaufpreise zu erzielen.

• —Die Wohnfläche ist die Summe aller Grundflächen der Räume, die zu einer Wohnung gehören und zu Wohnzwecken genutzt werden.
• —Sie wird in Quadratmetern angegeben und bildet die Basis für Miete, Kaufpreis und Nebenkosten.
• —Die Berechnung erfolgt nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Welche Flächen zählen zur Wohnfläche?

Zur Wohnfläche gehören alle Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören und zu Wohnzwecken genutzt werden. Dazu zählen Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur, Abstellräume und Einbauschränke innerhalb der Wohnung. Auch ein Homeoffice-Arbeitszimmer zählt zur Wohnfläche, solange es innerhalb der Wohnung liegt.

Nicht zur Wohnfläche gehören Räume, die sich außerhalb der Wohnung befinden, wie Keller, Dachboden, Garagen, Heizungsräume und separate Treppenhäuser. Diese Flächen werden als Nutzfläche oder Zubehörräume bezeichnet und haben keinen Einfluss auf die Wohnfläche.

• —Wohn- und Schlafzimmer, Küche, Bad, Flur, Abstellräume und Einbauschränke innerhalb der Wohnung zählen zur Wohnfläche.
• —Keller, Dachboden, Garagen, Heizungsräume und separate Treppenhäuser zählen nicht zur Wohnfläche.
• —Ein Homeoffice-Arbeitszimmer innerhalb der Wohnung zählt zur Wohnfläche.

Wie werden Dachschrägen berechnet?

Dachschrägen werden je nach lichter Höhe unterschiedlich gewichtet. Flächen mit einer lichten Höhe von 2 Metern oder mehr werden voll (100 %) angerechnet. Flächen mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 1,99 Metern werden zur Hälfte (50 %) angerechnet. Flächen mit einer lichten Höhe unter 1 Meter werden nicht als Wohnfläche berücksichtigt.

Beispiel: Ein Raum mit Dachschräge hat eine Grundfläche von 20 Quadratmetern. Davon haben 10 Quadratmeter eine lichte Höhe von 2 Metern oder mehr, 6 Quadratmeter eine lichte Höhe zwischen 1 und 1,99 Metern und 4 Quadratmeter eine lichte Höhe unter 1 Meter. Die Wohnfläche beträgt dann 10 Quadratmeter (voll) + 3 Quadratmeter (50 % von 6) = 13 Quadratmeter.

• —Flächen mit einer lichten Höhe von 2 Metern oder mehr werden voll (100 %) angerechnet.
• —Flächen mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 1,99 Metern werden zur Hälfte (50 %) angerechnet.
• —Flächen mit einer lichten Höhe unter 1 Meter werden nicht als Wohnfläche berücksichtigt.

Wie werden Balkone, Terrassen und Loggien berechnet?

Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel zu 25 % der Fläche angerechnet. Bei besonders hochwertiger Ausstattung oder exzellenter Lage kann der Ansatz bis zu 50 % betragen. Welcher Prozentsatz zur Anwendung kommt, hängt von Ausrichtung und Ausstattung ab.

Beispiel: Ein Balkon hat eine Fläche von 10 Quadratmetern. Bei einer Standardausstattung werden 2,5 Quadratmeter (25 %) zur Wohnfläche hinzugerechnet. Bei einer hochwertigen Ausstattung können es bis zu 5 Quadratmeter (50 %) sein.

• —Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel zu 25 % der Fläche angerechnet.
• —Bei besonders hochwertiger Ausstattung oder exzellenter Lage kann der Ansatz bis zu 50 % betragen.
• —Der genaue Prozentsatz hängt von Ausrichtung und Ausstattung ab.

Wie werden Schwimmbäder und Wintergärten berechnet?

Schwimmbäder und Wintergärten zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie nach allen Seiten hin geschlossen sind. Unbeheizte Schwimmbäder und Wintergärten werden mit der Hälfte ihrer tatsächlichen Fläche angerechnet. Beheizte Schwimmbäder und Wintergärten zählen mit der gesamten Fläche als Wohnfläche.

Beispiel: Ein beheizter Wintergarten hat eine Fläche von 15 Quadratmetern. Diese Fläche wird voll (100 %) zur Wohnfläche hinzugerechnet. Ein unbeheizter Wintergarten mit der gleichen Fläche würde nur mit 7,5 Quadratmetern (50 %) angerechnet.

• —Schwimmbäder und Wintergärten zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie nach allen Seiten hin geschlossen sind.
• —Unbeheizte Schwimmbäder und Wintergärten werden mit der Hälfte ihrer tatsächlichen Fläche angerechnet.
• —Beheizte Schwimmbäder und Wintergärten zählen mit der gesamten Fläche als Wohnfläche.

Wie werden Pfeiler und Säulen berechnet?

Freistehende Pfeiler und Säulen mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmetern und einer Höhe von über 1,50 Metern werden komplett herausgerechnet. Schmale Säulen, die diese Maße unterschreiten, bleiben Teil der Grundfläche.

Beispiel: Ein Raum hat eine Grundfläche von 20 Quadratmetern. In der Mitte des Raumes steht ein Pfeiler mit einer Grundfläche von 0,15 Quadratmetern und einer Höhe von 2 Metern. Dieser Pfeiler wird herausgerechnet, sodass die Wohnfläche 19,85 Quadratmeter beträgt.

• —Freistehende Pfeiler und Säulen mit einer Grundfläche von mehr als 0,1 Quadratmetern und einer Höhe von über 1,50 Metern werden komplett herausgerechnet.
• —Schmale Säulen, die diese Maße unterschreiten, bleiben Teil der Grundfläche.
• —Die Berechnung erfolgt nach den lichten Maßen von Wand zu Wand.

Wie werden Treppen und Treppenabsätze berechnet?

Treppen und Treppenabsätze mit mehr als 3 Stufen zählen nicht zur Wohnfläche. Sie werden als Verkehrsfläche betrachtet und nicht in die Wohnfläche einbezogen. Treppen mit 3 oder weniger Stufen können jedoch zur Wohnfläche gehören, wenn sie innerhalb eines Raumes liegen.

Beispiel: Eine Wohnung hat eine innere Treppe mit 5 Stufen, die vom Erdgeschoss ins Obergeschoss führt. Diese Treppe zählt nicht zur Wohnfläche. Eine kleine Treppe mit 2 Stufen, die zu einem Podest im Wohnzimmer führt, kann jedoch zur Wohnfläche gehören.

• —Treppen und Treppenabsätze mit mehr als 3 Stufen zählen nicht zur Wohnfläche.
• —Treppen mit 3 oder weniger Stufen können zur Wohnfläche gehören, wenn sie innerhalb eines Raumes liegen.
• —Treppen werden als Verkehrsfläche betrachtet und nicht in die Wohnfläche einbezogen.

Wie werden Fensternischen und Erker berechnet?

Bodentiefe Fensternischen und Erker zählen zur Wohnfläche, wenn sie tiefer als 13 Zentimeter sind. Sie werden mit der vollen Fläche angerechnet, solange sie innerhalb der Wohnung liegen und zu Wohnzwecken genutzt werden.

Beispiel: Ein Erker hat eine Grundfläche von 3 Quadratmetern und ist tiefer als 13 Zentimeter. Diese Fläche wird voll zur Wohnfläche hinzugerechnet. Eine flache Fensternische mit weniger als 13 Zentimetern Tiefe wird nicht als Wohnfläche berücksichtigt.

• —Bodentiefe Fensternischen und Erker zählen zur Wohnfläche, wenn sie tiefer als 13 Zentimeter sind.
• —Sie werden mit der vollen Fläche angerechnet, solange sie innerhalb der Wohnung liegen.
• —Flache Fensternischen mit weniger als 13 Zentimetern Tiefe werden nicht als Wohnfläche berücksichtigt.

Wie wird die Wohnfläche konkret berechnet?

Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt in mehreren Schritten. Zuerst werden die lichten Maße jedes Raumes gemessen, also von Wand zu Wand auf Bodenhöhe. Sockelleisten oder andere Ausbuchtungen werden dabei ignoriert. Anschließend wird die Grundfläche jedes Raumes berechnet, indem Länge und Breite multipliziert werden.

Danach werden die anrechenbaren Flächenanteile für jeden Raum ermittelt. Dazu gehören voll anrechenbare Flächen, Flächen unter Dachschrägen und anteilig anrechenbare Flächen wie Balkone und Terrassen. Zum Schluss werden alle anrechenbaren Quadratmeter addiert, um die Wohnfläche nach WoFlV zu erhalten.

• —Messen Sie die lichten Maße jedes Raumes von Wand zu Wand auf Bodenhöhe.
• —Berechnen Sie die Grundfläche jedes Raumes durch Multiplikation von Länge und Breite.
• —Ermitteln Sie die anrechenbaren Flächenanteile für jeden Raum und addieren Sie diese.

Fazit

Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist ein wichtiger Bestandteil der Immobilienbewertung und -vermarktung. Sie stellt sicher, dass Miete, Kaufpreis und Nebenkosten auf einer einheitlichen und nachvollziehbaren Grundlage berechnet werden. Durch die korrekte Anrechnung von Dachschrägen, Balkonen, Terrassen, Schwimmbädern, Wintergärten, Pfeilern, Säulen, Treppen und Fensternischen wird die tatsächliche Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses genau ermittelt. Eine professionelle Wohnflächenberechnung kann rechtliche Streitigkeiten vermeiden und faire Preise sicherstellen.