Wie lange dauert die Erschließungskosten?

Wer ein Grundstück kaufen und darauf bauen möchte, stößt früher oder später auf den Begriff „Erschließungskosten“. Doch nicht nur die Höhe der Kosten ist entscheidend, sondern auch die Frage, wie lange die Erschließung dauert und wann die Rechnung fällig wird. In diesem Ratgeber wird erklärt, was unter Erschließung verstanden wird, welche Faktoren die Dauer beeinflussen und wie sich die Zahlungsfristen in der Praxis gestalten.

Was ist die Erschließung eines Grundstücks?

Unter Erschließung versteht man alle Maßnahmen, die erforderlich sind, damit ein Grundstück bebaut und genutzt werden kann. Dazu gehören sowohl die technische als auch die verkehrsmäßige Erschließung. Die technische Erschließung umfasst den Anschluss an Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation. Die verkehrsmäßige Erschließung bezieht sich auf den Bau von Straßen, Wegen und Gehwegen, die das Grundstück mit der öffentlichen Infrastruktur verbinden.

Ein Grundstück gilt in der Regel als erschlossen, wenn es über einen dauerhaften Zugang zur öffentlichen Straße verfügt und die notwendigen Versorgungsleitungen bis zur Grundstücksgrenze gelegt sind. Erst dann kann in der Regel eine Baugenehmigung erteilt und mit dem Bau begonnen werden.

Welche Faktoren beeinflussen die Dauer der Erschließung?

Die Dauer der Erschließung ist nicht pauschal festzulegen und hängt von zahlreichen Faktoren ab. Entscheidend sind unter anderem die Art des Grundstücks, der Stand der vorhandenen Infrastruktur, die Anzahl der erforderlichen Gewerke sowie die Auslastung der kommunalen Verwaltung und der Versorger.

Typische Einflussfaktoren sind:

• —Ob das Grundstück bereits teilweise erschlossen ist (z.B. Wasser- und Stromanschluss vorhanden) oder ob eine vollständige Erschließung erforderlich ist.
• —Die Entfernung zum nächsten öffentlichen Netzanschluss: Je weiter das Grundstück vom Versorgungsnetz entfernt ist, desto länger dauern die Arbeiten.
• —Die Anzahl der beteiligten Gewerke (Straßenbau, Kanalisation, Wasser, Strom, Gas, Telekommunikation) und deren Abstimmung untereinander.
• —Die Auslastung der kommunalen Verwaltung und der Versorger: In stark nachgefragten Baugebieten oder bei knappen Kapazitäten kann es zu Verzögerungen kommen.
• —Planungs- und Genehmigungsverfahren, die vor Baubeginn durchlaufen werden müssen.
• —Unvorhergesehene Ereignisse wie Witterung, technische Probleme oder rechtliche Auseinandersetzungen, die Bauarbeiten verzögern können.

Typische Zeiträume: Von wenigen Wochen bis zu mehreren Jahren

Bei bereits teilweise erschlossenen Grundstücken, also wenn Wasser, Abwasser, Strom und Straßenanschluss bereits vorhanden sind, können die restlichen Arbeiten in der Regel in wenigen Wochen bis Monaten abgeschlossen werden. In solchen Fällen geht es oft nur noch um die Herstellung der Hausanschlüsse und ggf. kleinere Anpassungen an der Straßenanbindung.

Bei unerschlossenen Grundstücken, also bei sogenanntem Rohbauland, kann die Planung und Durchführung der gesamten technischen und verkehrsmäßigen Erschließung erheblich mehr Zeit in Anspruch nehmen. Je nach Umfang der Maßnahmen und den lokalen Gegebenheiten sind Zeiträume von mehreren Monaten bis hin zu mehreren Jahren möglich. In Einzelfällen, etwa bei komplexen Infrastrukturprojekten oder rechtlichen Auseinandersetzungen, wurden Bauzeiten von bis zu vier Jahren berichtet.

Als grobe Orientierung lässt sich sagen, dass für die Erschließung eines gewöhnlichen Baugrundstücks in der Regel mit einer Dauer von mindestens sechs Monaten zu rechnen ist. Je mehr Gewerke erforderlich sind und je länger die Strecken zum öffentlichen Netzanschluss, desto länger können die Bauarbeiten dauern.

Wann werden die Erschließungskosten fällig?

Die Erschließungskosten sind in der Regel erst zu zahlen, nachdem die Kommune sie in Rechnung gestellt hat. Dies geschieht, wenn die Grundstückserschließung erstmalig und endgültig hergestellt ist. Die Kommunen haben das Recht, die noch offenen Forderungen bis zu vier Jahre nach Abschluss der Erschließungsarbeiten dem Grundstückseigentümer in Rechnung zu stellen.

In der Praxis werden die Zahlungen häufig nach den Bauarbeiten oder nach Erteilung der Baugenehmigung fällig. Manche Gemeinden bieten Ratenzahlungen an, seltener ist eine Stundung der Erschließungskosten möglich. In einigen Fällen verlangen Kommunen rechtlich umstrittene Vorauszahlungen, weshalb sich Eigentümer vorab gut über die Zahlungsmodalitäten informieren sollten.

Wie werden die Erschließungskosten berechnet?

Die Berechnung der Erschließungsbeiträge erfolgt nach verschiedenen Kriterien, die in den Satzungen der Gemeinden festgelegt sind. Häufig wird der Beitrag nach der Quadratmetergröße des Grundstücks berechnet. Beim Straßenbau wird in der Regel ein Beitrag nach der Frontlänge des eigenen Hauses zur gebauten Straße erhoben.

Die Gesamtkosten für die öffentliche Erschließung eines Grundstücks liegen in Deutschland üblicherweise zwischen 5.000 und 25.000 Euro pro Grundstück. In Einzelfällen können sie auch höher liegen. Die Erschließungskosten pro Quadratmeter variieren je nach Region und Gemeinde erheblich und liegen grob geschätzt zwischen 10 und 40 Euro pro Quadratmeter. In Ausnahmefällen können auch deutlich höhere Kosten von über 70 Euro pro Quadratmeter anfallen.

Als Beispiel: Bei einem Grundstück von 500 Quadratmetern und einem Erschließungskostensatz von 40 Euro pro Quadratmeter würden sich Gesamtkosten von 20.000 Euro ergeben. Dieser Betrag kann je nach kommunalen Regelungen und der Art der Erschließung variieren.

Welche Kosten sind zusätzlich zu berücksichtigen?

Neben den eigentlichen Erschließungskosten für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation sowie für den Straßenbau fallen häufig weitere Nebenkosten an. Dazu gehören unter anderem die Vermessung des Grundstücks und ein Baugrundgutachten, die je nach Umfang mit 2.500 bis 3.800 Euro zu Buche schlagen können.

Zusätzlich können Kosten für die Herstellung der Hausanschlüsse, die Anbindung an das Telekommunikationsnetz sowie ggf. Lärmschutz- oder Grünanlagenmaßnahmen anfallen. Diese Kosten sollten bei der Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigt werden, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Wie kann man die Dauer der Erschließung beeinflussen?

Obwohl die Dauer der Erschließung in erster Linie von der Kommune und den Versorgern bestimmt wird, gibt es einige Möglichkeiten, den Prozess zu beschleunigen oder zumindest besser zu planen. Wichtig ist, sich frühzeitig beim Bauamt zu informieren, wann voraussichtlich mit den Erschließungsarbeiten begonnen und abgeschlossen wird.

Weitere Tipps:

• —Frühzeitige Kontaktaufnahme mit der Gemeinde und den Versorgern, um den Stand der Planungen und mögliche Zeitpläne zu erfragen.
• —Sicherstellung, dass alle erforderlichen Unterlagen und Genehmigungen rechtzeitig eingereicht werden, um Verzögerungen zu vermeiden.
• —Regelmäßige Abstimmung mit dem Bauunternehmen und den Versorgern, um den Fortschritt der Arbeiten zu überwachen.
• —Berücksichtigung möglicher Verzögerungen bei der Planung des Bauvorhabens, um rechtzeitig mit dem Bau beginnen zu können.

Fazit

Die Dauer der Erschließung eines Grundstücks ist stark von den lokalen Gegebenheiten und dem Umfang der erforderlichen Maßnahmen abhängig. Während bei bereits teilweise erschlossenen Grundstücken mit wenigen Wochen bis Monaten gerechnet werden kann, sind bei unerschlossenen Grundstücken Zeiträume von mehreren Monaten bis hin zu mehreren Jahren möglich. Die Erschließungskosten sind in der Regel erst nach Abschluss der Arbeiten fällig und können je nach Region und Gemeinde erheblich variieren. Eine frühzeitige und gründliche Planung sowie eine enge Abstimmung mit der Gemeinde und den Versorgern sind entscheidend, um Verzögerungen zu minimieren und die Finanzierung sicherzustellen.