Wie lange dauert die Denkmalimmobilie?

Denkmalimmobilien gelten als attraktive Investition, weil sie neben historischem Charme oft erhebliche steuerliche Vorteile bieten. Entscheidend ist dabei, wie lange die sogenannte Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) läuft und welche Fristen für Genehmigungen und Sanierungsmaßnahmen gelten. In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, wie lange die Abschreibung bei Eigennutzung und Vermietung dauert, welche Fristen für die Denkmalschutzgenehmigung und die 7i-Bescheinigung gelten und wie sich diese Zeiträume auf die Planung und Wirtschaftlichkeit einer Denkmalimmobilie auswirken.

Was bedeutet „Wie lange dauert die Denkmalimmobilie?“?

Die Frage „Wie lange dauert die Denkmalimmobilie?“ bezieht sich in der Praxis meist auf zwei zentrale Zeiträume: die Dauer der steuerlichen Abschreibung der Sanierungskosten (Denkmal-AfA) und die Fristen für die Genehmigung und Durchführung der Sanierungsmaßnahmen. Beide Zeiträume sind eng miteinander verknüpft und entscheiden darüber, ob und wie lange Sie die Sanierungskosten steuerlich geltend machen können.

Zusätzlich spielen die Nutzungsdauer des Gebäudes und die Gültigkeit der Denkmalschutzgenehmigung eine Rolle. Wer diese Fristen nicht beachtet, riskiert, dass Teile der Sanierungskosten steuerlich nicht anerkannt werden. Daher ist es wichtig, die verschiedenen Zeiträume klar zu unterscheiden und in die Planung einzubeziehen.

Dauer der Denkmal-AfA bei Eigennutzung

Bei Eigennutzung einer Denkmalimmobilie läuft die Denkmal-AfA in der Regel über zehn Jahre. In diesem Zeitraum können Eigennutzer jährlich neun Prozent der anerkannten Sanierungskosten abschreiben. Nach Ablauf der zehn Jahre endet die Abschreibung, eine Verlängerung ist nicht möglich.

Die Abschreibung beginnt mit dem Jahr der Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen, nicht mit dem Einzug oder dem Beginn der Eigennutzung. Auch wenn die Arbeiten sich verzögern, verschiebt sich der Startpunkt der AfA nicht beliebig. Entscheidend ist, wann die Baumaßnahmen abgeschlossen und von der Denkmalschutzbehörde bestätigt wurden.

• —Abschreibungsdauer: 10 Jahre
• —Jährlicher Abschreibungssatz: 9 % der Sanierungskosten
• —Abschreibung endet nach 10 Jahren, keine Verlängerung möglich
• —Startpunkt: Jahr der Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen
• —Abschreibung unabhängig vom Einzug oder Beginn der Eigennutzung

Dauer der Denkmal-AfA bei Vermietung

Vermieter von Denkmalimmobilien haben es etwas besser: Für sie läuft die Denkmal-AfA über zwölf Jahre. In den ersten acht Jahren können sie jährlich neun Prozent der anerkannten Sanierungskosten abschreiben, in den folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent. In Summe ergibt das eine vollständige Abschreibung der förderfähigen Sanierungskosten.

Auch bei Vermietung beginnt die Abschreibung mit dem Jahr der Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen. Die Sanierungskosten werden als Werbungskosten angesetzt und mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Abschreibungssätze betragen neun Prozent in den Jahren eins bis acht und sieben Prozent in den Jahren neun bis zwölf.

• —Abschreibungsdauer: 12 Jahre
• —Jahre 1–8: 9 % der Sanierungskosten pro Jahr
• —Jahre 9–12: 7 % der Sanierungskosten pro Jahr
• —Abschreibung beginnt mit dem Jahr der Fertigstellung der Sanierungsmaßnahmen
• —Sanierungskosten als Werbungskosten, mindern Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Fristen für die Denkmalschutzgenehmigung

Bevor mit der Sanierung einer Denkmalimmobilie begonnen werden kann, ist in der Regel eine Genehmigung der Denkmalschutzbehörde erforderlich. Diese Genehmigung ist meist vier Jahre gültig. Wird innerhalb dieses Zeitraums nicht mit den Sanierungsarbeiten begonnen, verfällt die Genehmigung automatisch, und nachträglich durchgeführte Arbeiten sind steuerlich nicht mehr absetzbar.

Die Kosten für die Erteilung der Genehmigung variieren je nach Bundesland und sind in der Regel gebührenpflichtig. Es ist daher wichtig, die Genehmigung rechtzeitig zu beantragen und die Sanierungsmaßnahmen innerhalb der vierjährigen Frist zu starten, um die steuerlichen Vorteile nicht zu verlieren.

• —Gültigkeit der Genehmigung: 4 Jahre
• —Beginn der Sanierungsmaßnahmen muss innerhalb der 4 Jahre erfolgen
• —Nachträglich durchgeführte Arbeiten sind steuerlich nicht absetzbar
• —Kosten der Genehmigung variieren je nach Bundesland
• —Genehmigung ist in der Regel gebührenpflichtig

Bearbeitungsdauer der 7i-Bescheinigung

Die 7i-Bescheinigung ist ein wichtiges Dokument, das die steuerliche Anerkennung der Sanierungskosten bestätigt. Die Bearbeitungsdauer für eine 7i-Bescheinigung hängt von den Kapazitäten und Modalitäten der zuständigen Behörde ab und kann von Kommune zu Kommune variieren.

In einigen Städten kann die Bearbeitung mehrere Jahre dauern, während in anderen Städten die Bescheinigung innerhalb weniger Monate vorliegt. Es ist daher ratsam, den Antrag frühzeitig zu stellen und sich über die durchschnittliche Bearbeitungszeit bei der zuständigen Behörde zu informieren.

• —Bearbeitungsdauer variiert je nach Kommune
• —In manchen Städten mehrere Jahre, in anderen wenige Monate
• —Antrag frühzeitig stellen
• —Informationen über durchschnittliche Bearbeitungszeit einholen
• —7i-Bescheinigung bestätigt die steuerliche Anerkennung der Sanierungskosten

Nutzungsdauer des Gebäudes und Gebäudeabschreibung

Neben der Denkmal-AfA für Sanierungskosten können Eigentümer auch die Anschaffungskosten des Gebäudes abschreiben. Die Nutzungsdauer des Gebäudes und der Abschreibungssatz hängen vom Baujahr ab. Gebäude mit Baujahr vor 1925 dürfen über 40 Jahre mit einem jährlichen Satz von 2,5 % abgeschrieben werden, während Gebäude mit Baujahr ab 1925 über 50 Jahre mit 2,0 % pro Jahr abgeschrieben werden.

Angesichts des fortgeschrittenen Alters denkmalgeschützter Gebäude kann es besonders vorteilhaft sein, eine kürzere als die gesetzlich vorgegebene Nutzungsdauer mittels eines Gutachtens nachzuweisen. Dadurch können die jährlichen Abschreibungssätze erhöht und die steuerlichen Einsparungen gesteigert werden.

• —Gebäude vor 1925: 40 Jahre, 2,5 % pro Jahr
• —Gebäude ab 1925: 50 Jahre, 2,0 % pro Jahr
• —Kürzere Nutzungsdauer durch Gutachten möglich
• —Erhöhte Abschreibungssätze bei kürzerer Nutzungsdauer
• —Steuerliche Einsparungen durch verkürzte Nutzungsdauer

Praxisbeispiel: Abschreibung bei Eigennutzung

Ein Beispiel: Ein Eigentümer kauft eine denkmalgeschützte Immobilie und investiert 200.000 Euro in die Sanierung. Die Sanierung wird im Jahr 2026 abgeschlossen. Die Eigennutzung beginnt im Jahr 2027. Die Abschreibung der Sanierungskosten beginnt trotzdem im Jahr 2026, da dies das Jahr der Fertigstellung ist.

Über zehn Jahre kann der Eigentümer jährlich 9 % der 200.000 Euro abschreiben, also 18.000 Euro pro Jahr. Insgesamt werden so 180.000 Euro der Sanierungskosten steuerlich abgesetzt. Die restlichen 20.000 Euro bleiben steuerlich unberücksichtigt.

• —Sanierungskosten: 200.000 Euro
• —Abschreibungsdauer: 10 Jahre
• —Jährlicher Abschreibungssatz: 9 %
• —Jährliche Abschreibung: 18.000 Euro
• —Insgesamt abgesetzte Kosten: 180.000 Euro

Praxisbeispiel: Abschreibung bei Vermietung

Ein weiteres Beispiel: Ein Vermieter kauft eine denkmalgeschützte Immobilie und investiert 250.000 Euro in die Sanierung. Die Sanierung wird im Jahr 2026 abgeschlossen. Die Vermietung beginnt im Jahr 2027. Die Abschreibung der Sanierungskosten beginnt im Jahr 2026.

In den ersten acht Jahren kann der Vermieter jährlich 9 % der 250.000 Euro abschreiben, also 22.500 Euro pro Jahr. In den folgenden vier Jahren werden jeweils 7 % abgesetzt, also 17.500 Euro pro Jahr. Insgesamt werden so 250.000 Euro der Sanierungskosten steuerlich abgesetzt.

• —Sanierungskosten: 250.000 Euro
• —Abschreibungsdauer: 12 Jahre
• —Jahre 1–8: 9 %, 22.500 Euro pro Jahr
• —Jahre 9–12: 7 %, 17.500 Euro pro Jahr
• —Insgesamt abgesetzte Kosten: 250.000 Euro

Fazit

Die Dauer der Denkmalimmobilie hängt von mehreren Faktoren ab: der Abschreibungsdauer der Sanierungskosten, der Gültigkeit der Denkmalschutzgenehmigung, der Bearbeitungsdauer der 7i-Bescheinigung und der Nutzungsdauer des Gebäudes. Eigennutzer können die Sanierungskosten über zehn Jahre abschreiben, Vermieter über zwölf Jahre. Die Denkmalschutzgenehmigung ist in der Regel vier Jahre gültig, und die 7i-Bescheinigung kann je nach Kommune mehrere Monate bis Jahre dauern. Die Nutzungsdauer des Gebäudes beträgt 40 oder 50 Jahre, je nach Baujahr, kann aber durch ein Gutachten verkürzt werden. Wer diese Fristen berücksichtigt, kann die steuerlichen Vorteile einer Denkmalimmobilie optimal nutzen.