Wie lange dauert der Beleihungsauslauf?

Wenn eine Immobilie finanziert werden soll, stehen potenzielle Käufer und Bauherren vor zahlreichen Fachbegriffen, die auf den ersten Blick komplex erscheinen mögen. Einer dieser zentralen Begriffe ist der sogenannte Beleihungsauslauf. Er ist eine entscheidende Kennzahl für Kreditgeber und hat direkten Einfluss auf die Konditionen eines Immobiliendarlehens. Für Kreditnehmer ist es daher von größter Bedeutung, den Beleihungsauslauf zu verstehen und zu wissen, wie er berechnet wird und welche Auswirkungen er auf die Finanzierung hat. Dieser Ratgeber beleuchtet den Beleihungsauslauf detailliert, erklärt seine Bedeutung und zeigt auf, wie er die Kreditentscheidung und die damit verbundenen Kosten beeinflusst.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf, auch als Beleihungsquote bezeichnet, ist ein prozentualer Wert, der das Verhältnis zwischen der Höhe eines Immobiliendarlehens und dem Beleihungswert der finanzierten Immobilie ausdrückt. Kreditinstitute nutzen diesen Wert, um das mit einem Darlehen verbundene Risiko einzuschätzen. Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto höher ist aus Sicht der Bank das Ausfallrisiko, da sie im Falle einer Zwangsversteigerung einen größeren Teil des Kaufpreises als Darlehen vergeben hat. Umgekehrt bedeutet ein niedriger Beleihungsauslauf ein geringeres Risiko für die Bank.

Dieser Wert ist keineswegs willkürlich, sondern das Ergebnis einer genauen Bewertung der Immobilie durch das Kreditinstitut. Die Bank ermittelt den Beleihungswert, der in der Regel unter dem tatsächlichen Kaufpreis oder Verkehrswert liegt. Der Beleihungswert ist derjenige Wert, der sich bei einer Verwertung der Immobilie unter üblichen Bedingungen und unabhängig von vorübergehenden Wertschwankungen voraussichtlich erzielen lässt. Er dient als langfristige, vorsichtige Wertannahme für die Bank. Erst auf Basis dieses Wertes wird der maximale Darlehensbetrag und somit der Beleihungsauslauf bestimmt.

• —Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert.
• —Wichtiger Indikator für das Kreditrisiko der Bank.
• —Beeinflusst maßgeblich die Höhe des Zinssatzes.
• —Niedriger Beleihungsauslauf = geringeres Risiko = bessere Konditionen.
• —Berechnungsgrundlage ist der Beleihungswert, nicht der Kaufpreis.

Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?

Die Berechnung des Beleihungsauslaufs ist nach einer einfachen Formel durchführbar. Sie lautet: (Darlehensbetrag / Beleihungswert) * 100 %. Um diese Formel anwenden zu können, müssen sowohl der Darlehensbetrag bekannt sein als auch der Beleihungswert der Immobilie ermittelt werden. Der Darlehensbetrag ist der Betrag, den der Kreditnehmer von der Bank benötigt, um den Kaufpreis abzüglich des eingesetzten Eigenkapitals und zuzüglich eventueller Kaufnebenkosten zu decken. Der Beleihungswert wird durch die Bank, oft durch einen internen oder externen Gutachter, festgelegt. Er dient als konservative Wertannahme und liegt meist bei etwa 80% bis 90% des Verkehrswertes oder Kaufpreises.

Nehmen wir ein konkretes Beispiel zur Veranschaulichung: Eine Immobilie wird für 400.000 Euro gekauft. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 360.000 Euro. Der Kreditnehmer bringt 40.000 Euro Eigenkapital mit und benötigt daher ein Darlehen von 360.000 Euro. In diesem Fall wäre der Beleihungsauslauf: (360.000 Euro / 360.000 Euro) * 100 % = 100 %. Benötigt der Kreditnehmer jedoch nur 300.000 Euro Darlehen (also 100.000 Euro Eigenkapital), läge der Beleihungsauslauf bei (300.000 Euro / 360.000 Euro) * 100 % = ca. 83,33 %. Dieses Beispiel zeigt, wie direkte Auswirkungen des Beleihungswertes und des Eigenkapitals die Berechnung beeinflussen.

• —Formel: (Darlehensbetrag / Beleihungswert) * 100 %.
• —Beleihungswert wird von der Bank ermittelt.
• —Dieser Wert ist oft niedriger als der Kaufpreis.
• —Eigenkapital reduziert den benötigten Darlehensbetrag.
• —Ein höherer Eigenkapitaleinsatz führt zu einem niedrigeren Beleihungsauslauf.

Beleihungswert vs. Verkehrswert/Kaufpreis

Es ist entscheidend, den Unterschied zwischen dem Beleihungswert und dem Verkehrswert (oder Kaufpreis) einer Immobilie zu verstehen. Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der am Markt unter normalen Umständen erzielbare Preis einer Immobilie. Dieser Wert kann durch verschiedene Faktoren wie aktuelle Marktlage, Angebot und Nachfrage, Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie beeinflusst werden. Der Kaufpreis ist der tatsächlich vereinbarte Preis zwischen Käufer und Verkäufer.

Der Beleihungswert hingegen ist ein von Kreditinstituten nach strengen Vorgaben ermittelter Wert, der auf einer vorsichtigen, zukunftsgerichteten Einschätzung basiert. Er soll auch in einem längeren Zeitraum und unter ungünstigen Marktbedingungen nachhaltig erzielbar sein. Aus diesem Grund liegt der Beleihungswert in der Regel unter dem Verkehrswert oder dem notariell beurkundeten Kaufpreis, oft um 10% bis 20%. Die Bank sichert sich hiermit ab und minimiert ihr Risiko, falls die Immobilie zwangsversteigert werden müsste und der erzielbare Preis unter dem ursprünglichen Kaufpreis liegt. Diese Differenz ist essenziell für die Ermittlung des Beleihungsauslaufs und somit für die Kreditvergabe.

• —Verkehrswert: Der aktuelle, am Markt erzielbare Preis.
• —Kaufpreis: Der tatsächlich vereinbarte Preis.
• —Beleihungswert: Von der Bank ermittelter, nachhaltiger Wert.
• —Beleihungswert liegt meist unter Verkehrswert/Kaufpreis.
• —Die Differenz ist eine Risikoprämie für die Bank.

Welche Auswirkungen hat der Beleihungsauslauf auf die Darlehenskonditionen?

Der Beleihungsauslauf ist einer der wichtigsten Faktoren, die den Zinssatz und damit die Gesamtkosten eines Immobiliendarlehens bestimmen. Kreditinstitute staffeln ihre Zinssätze in der Regel nach dem Beleihungsauslauf. Das bedeutet: Je niedriger der Beleihungsauslauf ist, desto günstiger sind die angebotenen Zinssätze für das Darlehen. Dies liegt an dem geringeren Ausfallrisiko für die Bank. Ein niedriger Beleihungsauslauf signalisiert der Bank, dass der Kreditnehmer einen substanziellen Eigenkapitalanteil einbringt und die Sicherheit der Immobilie einen Großteil des Darlehens abdeckt.

Typische Stufen, die Banken verwenden, sind beispielsweise Beleihungsausläufe von bis zu 60%, bis 80%, bis 90% und manchmal auch über 90% oder 100%. Für jede dieser Stufen gelten unterschiedliche Zinskonditionen. Ein Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von 60% erhält in der Regel deutlich bessere Konditionen als eines mit 90% oder gar 100%. Der Unterschied kann sich über die Laufzeit eines Darlehens von mehreren Zehntausend Euro summieren. Es ist daher im Interesse jedes Kreditnehmers, den Beleihungsauslauf so gering wie möglich zu halten, um von attraktiveren Zinsen zu profitieren und die monatliche Belastung zu reduzieren.

• —Direkter Einfluss auf den angebotenen Zinssatz.
• —Niedriger Beleihungsauslauf = niedrigere Zinsen.
• —Banken staffeln ihre Zinssätze nach Risikoklassen.
• —Hohes Risiko (hoher Beleihungsauslauf) = höhere Zinsen.
• —Einsparungen über die Laufzeit können erheblich sein.

Die Bedeutung des Eigenkapitals für den Beleihungsauslauf

Das Eigenkapital spielt eine entscheidende Rolle bei der Gestaltung des Beleihungsauslaufs und der gesamten Finanzierung. Jeder Euro, der als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, reduziert den benötigten Darlehensbetrag. Eine Reduzierung des Darlehensbetrags führt direkt zu einem niedrigeren Beleihungsauslauf, vorausgesetzt, der Beleihungswert der Immobilie bleibt konstant. Ein höherer Eigenkapitaleinsatz ist somit der effektivste Weg, um den Beleihungsauslauf zu senken und von besseren Zinskonditionen zu profitieren.

Neben der Reduzierung des Beleihungsauslaufs zeigt ein hoher Eigenkapitaleinsatz der Bank auch eine höhere finanzielle Stabilität und Bonität des Kreditnehmers. Dies kann sich positiv auf die gesamte Kreditentscheidung auswirken. Experten empfehlen in der Regel, mindestens die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, Maklerprovision) aus Eigenmitteln zu bestreiten, da diese Kosten nicht mitfinanziert werden können und nicht dem Beleihungswert zugerechnet werden. Ein Eigenkapitalanteil von 20% bis 30% des Kaufpreises gilt oft als gute Basis, um günstige Konditionen zu erhalten.

• —Eigenkapital reduziert den Darlehensbetrag.
• —Führt direkt zu einem niedrigeren Beleihungsauslauf.
• —Signalisiert der Bank finanzielle Stabilität.
• —Mindestens Nebenkosten aus Eigenkapital decken.
• —20-30% Eigenkapitalanteil verbessern die Konditionen erheblich.

Kann der Beleihungsauslauf über 100 Prozent liegen?

Es mag auf den ersten Blick paradox erscheinen, aber der Beleihungsauslauf kann unter bestimmten Umständen tatsächlich über 100 Prozent liegen. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn der Darlehensbetrag den von der Bank angenommenen Beleihungswert der Immobilie übersteigt. Solche Situationen treten häufig auf, wenn der Kreditnehmer die Kaufnebenkosten (wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, Maklerprovision) ebenfalls mitfinanzieren möchte oder muss. Da diese Nebenkosten den Beleihungswert der Immobilie nicht erhöhen, führt ihre Finanzierung zu einem höheren Darlehensbetrag im Verhältnis zum Beleihungswert.

Ein Beleihungsauslauf von über 100 Prozent signalisiert der Bank ein deutlich erhöhtes Risiko. In solchen Fällen ist der Kreditnehmer nicht nur mit dem Kaufpreis, sondern auch mit den zusätzlichen Kosten vollständig fremdfinanziert. Die Bank hat hierbei keinerlei Eigenkapital als Puffer und müsste bei einem Ausfall des Kreditnehmers und einer Zwangsversteigerung unter dem Beleihungswert einen Verlust realisieren. Entsprechend hoch sind in der Regel die Zinsaufschläge für Darlehen mit einem derart hohen Beleihungsauslauf. Manche Banken finanzieren solche Konstellationen gar nicht erst oder nur unter sehr strengen Bonitätsvoraussetzungen und zu ungünstigsten Konditionen.

• —Möglich, wenn Darlehensbetrag > Beleihungswert.
• —Tritt häufig bei 100%-Finanzierung inklusive Nebenkosten auf.
• —Zeigt der Bank ein sehr hohes Ausfallrisiko an.
• —Führt zu deutlich höheren Zinssätzen.
• —Manche Banken lehnen solche Finanzierungen ab.

Beleihungsauslauf bei Modernisierung und Neubau

Der Beleihungsauslauf ist nicht nur beim Kauf einer Bestandsimmobilie relevant, sondern auch bei Modernisierungsmaßnahmen oder dem Neubau eines Hauses. Bei Modernisierungen fließen die Kosten für die Maßnahmen in die Baufinanzierung ein. Die Bank ermittelt hierfür einen sogenannten „Beleihungswert nach Modernisierung“, der den Wert der Immobilie nach Abschluss der geplanten Arbeiten widerspiegeln soll. Je umfangreicher und wertsteigernder die Modernisierung ist, desto höher kann dieser Beleihungswert ausfallen, was wiederum den Beleihungsauslauf positiv beeinflussen kann.

Beim Neubau eines Hauses wird der Beleihungswert auf Basis des Grundstücks und der geplanten Baukosten ermittelt. Hierbei werden oft auch die Kosten für Erschließung, Planung und Baunebenkosten berücksichtigt. Der Beleihungswert wird in diesem Fall als „Beleihungswert im fertiggestellten Zustand“ bezeichnet. Auch hier gilt: Je mehr Eigenkapital der Bauherr einsetzt und je höher der zukünftige Wert der Immobilie im Verhältnis zu den Gesamtkosten, desto niedriger ist der Beleihungsauslauf und desto günstiger sind die Finanzierungskonditionen. Es ist ratsam, einen detaillierten Bauzeiten- und Kostenplan vorzulegen, damit die Bank den Beleihungswert präzise einschätzen kann.

• —Bei Modernisierung: Beleihungswert nach Modernisierung relevant.
• —Wertsteigernde Maßnahmen können den Beleihungswert erhöhen.
• —Bei Neubau: Beleihungswert im fertiggestellten Zustand.
• —Planungs- und Baunebenkosten berücksichtigen.
• —Detaillierte Kostenplanung ist für die Bank ausschlaggebend.

Langfristige Strategien zur Senkung des Beleihungsauslaufs

Wer langfristig plant und auf günstige Finanzierungskonditionen abzielt, kann verschiedene Strategien verfolgen, um den Beleihungsauslauf zu senken. Die offensichtlichste Maßnahme ist das Ansammeln von ausreichend Eigenkapital vor dem Immobilienkauf. Eine Faustregel besagt, man sollte mindestens 20-30% des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche bezahlen können. Eine weitere Strategie ist die Wahl einer günstigeren Immobilie. Passt man den Kaufpreis an das vorhandene Eigenkapital an, bleibt der Beleihungsauslauf in einem attraktiven Bereich.

Des Weiteren kann die Auswahl einer Immobilie in einer wertstabilen oder wertsteigenden Lage dazu beitragen, den Beleihungswert positiv zu beeinflussen, obwohl dieser Aspekt eher indirekt wirkt und von der Bank beurteilt wird. Während der Finanzierung ist es prinzipiell auch möglich, den Beleihungsauslauf zu senken, indem man Sondertilgungen leistet oder die monatlichen Raten über das Minimum hinaus erhöht. Dadurch verringert sich der restliche Darlehensbetrag schneller, was im Verhältnis zum Beleihungswert eine Reduzierung des Beleihungsauslaufs bewirkt. Dies kann bei einer Anschlussfinanzierung zu deutlich besseren Konditionen führen.

• —Hoher Eigenkapitaleinsatz ist entscheidend.
• —Immobilienwahl mit Blick auf das Budget treffen.
• —Lage und Zustand der Immobilie beeinflussen den Beleihungswert.
• —Sondertilgungen reduzieren den Darlehenssaldo.
• —Regelmäßige höhere Ratenzahlungen senken den Auslauf über die Zeit.

Fazit

Der Beleihungsauslauf ist eine fundamentale Kennzahl in der Immobilienfinanzierung, deren Verständnis für jeden Kreditnehmer unerlässlich ist. Er drückt das Verhältnis zwischen der Darlehenshöhe und dem Beleihungswert einer Immobilie aus und dient Banken als wichtiges Instrument zur Risikobewertung. Ein niedriger Beleihungsauslauf führt zu besseren Zinssätzen und somit zu günstigeren Finanzierungskonditionen – eine direkte Folge des geringeren Risikos für die Bank. Umgekehrt signalisiert ein hoher Beleihungsauslauf ein erhöhtes Risiko und zieht in der Regel höhere Zinsen nach sich. Angehende Immobilienkäufer und -bauer sollten daher bestrebt sein, durch einen hohen Eigenkapitaleinsatz den Beleihungsauslauf so gering wie möglich zu halten, um die optimale Finanzierung für ihre Immobilie zu sichern. Eine frühzeitige und detaillierte Beratung bei einem Finanzierungsexperten kann dabei helfen, die individuellen Möglichkeiten optimal auszuschöpfen und die Weichen für eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung zu stellen.