Wie hoch ist die Maklerprovision in Wien?

In Wien entscheidet die Maklerprovision über mehrere tausend Euro bei einem Immobilienkauf oder über mehrere Monatsmieten bei einer Wohnungssuche. Viele Mieterinnen und Mieter sowie Käuferinnen und Käufer wissen daher genau: Die Provision ist ein wichtiger Kostenfaktor, der sich nicht nur auf die Monatsbelastung, sondern auch auf die Kaufkraft auswirkt. In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, wie die Maklerprovision in Wien berechnet wird, welche gesetzlichen Höchstgrenzen gelten, wer sie zahlt und wie sich die Praxis in der Bundeshauptstadt von anderen Regionen unterscheidet.

Grundlagen: Was ist eine Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für eine erfolgreiche Vermittlung erhält. Erfolgreich bedeutet, dass der Makler maßgeblich zum Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags beigetragen hat. Ohne diesen Erfolg fällt in der Regel keine Provision an. Die Provision ist nicht frei festlegbar, sondern an gesetzliche Höchstgrenzen gebunden, die in ganz Österreich gelten – also auch in Wien.

In der Praxis wird die Provision meist als Prozentsatz des Kaufpreises (bei Kauf) oder als Vielfaches der Monatsmiete (bei Miete) berechnet. Zusätzlich kommt die Umsatzsteuer hinzu, die in Österreich derzeit 20 Prozent beträgt. Wichtig ist, dass die Provision nur für die eigentliche Vermittlungsleistung geschuldet ist, nicht für Besichtigungen oder die Aufnahme in eine Interessentenliste.

• —Maklerprovision = Honorar für erfolgreiche Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags.
• —Ohne Vermittlungserfolg fällt in der Regel keine Provision an.
• —Provision ist an gesetzliche Höchstgrenzen gebunden.
• —Zusätzlich zur Provision fällt Umsatzsteuer an (derzeit 20 %).
• —Provision wird meist als Prozentsatz des Kaufpreises oder als Vielfaches der Monatsmiete berechnet.

Maklerprovision beim Immobilienkauf in Wien

Beim Kauf einer Immobilie in Wien richtet sich die Maklerprovision nach dem Kaufpreis. Es gibt zwei Stufen: Für Objekte mit einem Kaufpreis bis 36.336,42 Euro liegt die maximale Provision bei 4 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Für Objekte mit einem Kaufpreis über 36.336,42 Euro beträgt die maximale Provision 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer.

Zwischen 36.336,42 Euro und 48.448,51 Euro gibt es einen Pauschalbetrag von 1.453,46 Euro netto, was 1.744,15 Euro brutto entspricht. Ab 48.448,51 Euro beträgt die maximale Provision 3 Prozent netto, also 3,6 Prozent brutto. Diese Höchstgrenzen gelten sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer. In Summe kann die Maklerprovision bei einem Verkaufspreis von über 48.448,51 Euro daher maximal 7,2 Prozent (inklusive Mehrwertsteuer) des Verkaufspreises betragen.

• —Kaufpreis bis 36.336,42 Euro: max. 4 % netto, 4,8 % brutto.
• —Kaufpreis 36.336,42 bis 48.448,51 Euro: Pauschalbetrag 1.453,46 Euro netto, 1.744,15 Euro brutto.
• —Kaufpreis über 48.448,51 Euro: max. 3 % netto, 3,6 % brutto.
• —Höchstgrenze gilt sowohl für Verkäufer als auch für Käufer.
• —In Summe max. 7,2 % des Verkaufspreises bei Preisen über 48.448,51 Euro.

Maklerprovision beim Mieten in Wien

Beim Mieten einer Wohnung in Wien richtet sich die Maklerprovision nach der Dauer des Mietverhältnisses. Für unbefristete oder länger als drei Jahre befristete Mietverträge beträgt die maximale Provision zwei Bruttomonatsmieten zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Für befristete Mietverträge mit einer Laufzeit von bis zu drei Jahren beträgt die maximale Provision eine Bruttomonatsmiete zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer.

Die Bemessungsgrundlage für die Provision ist der Bruttomietzins, der sich aus dem Hauptmietzins plus Betriebskosten (jeweils ohne Umsatzsteuer) ergibt. Heizkosten werden bei Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, nicht berücksichtigt. Bei Verlängerung des Mietvertrags oder Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis kann eine Ergänzungsprovision bis zur Höhe des Höchstbetrags für die gesamte Vertragsdauer, maximal eine halbe Monatsmiete, verlangt werden.

• —Unbefristet oder länger als 3 Jahre befristet: max. 2 Bruttomonatsmieten + 20 % USt.
• —Bis 3 Jahre befristet: max. 1 Bruttomonatsmiete + 20 % USt.
• —Bemessungsgrundlage: Hauptmietzins + Betriebskosten (ohne USt).
• —Heizkosten werden bei Mietrechtsgesetz-Wohnungen nicht berücksichtigt.
• —Ergänzungsprovision bei Verlängerung oder Umwandlung: max. 1/2 Bruttomonatsmiete.

Bestellerprinzip in Wien: Wer zahlt die Maklerprovision?

Seit dem 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige, der den Makler beauftragt, die Provision zahlt. In der Praxis bedeutet das, dass der Vermieter oder Verkäufer die Maklerprovision trägt, wenn er den Makler beauftragt hat. Der Mieter oder Käufer zahlt nur, wenn er den Makler selbst beauftragt hat.

In Wien ist es üblich, dass der Vermieter den Makler beauftragt, sodass der Mieter in der Regel keine Maklerprovision zahlt. Beim Immobilienkauf wird die Provision meist zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt, wobei der Verkäufer den größeren Teil trägt. Es ist jedoch möglich, dass der Käufer die Provision vollständig übernimmt, wenn er den Makler selbst beauftragt hat.

• —Bestellerprinzip seit 1.7.2023: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.
• —Vermieter beauftragt Makler: Mieter zahlt in der Regel keine Provision.
• —Verkäufer beauftragt Makler: Provision wird meist zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt.
• —Käufer beauftragt Makler: Käufer zahlt die Provision.
• —Mieter kann Makler beauftragen und Provision zahlen, wenn er den Makler selbst beauftragt hat.

Regionale Unterschiede in Wien

Obwohl die gesetzlichen Höchstgrenzen für Maklerprovisionen in ganz Österreich gelten, können in der Praxis regionale Unterschiede festgestellt werden. In Ballungsräumen wie Wien, Graz oder Salzburg, wo die Nachfrage nach Immobilien besonders hoch ist, tendieren Makler dazu, die vollen Provisionssätze auszuschöpfen. In ländlichen Gebieten oder Regionen mit geringerer Nachfrage sind Makler oft flexibler bei der Verhandlung ihrer Provision.

In Wien ist die Nachfrage nach Wohnraum sehr hoch, was dazu führt, dass Makler die vollen Provisionssätze verlangen. Es lohnt sich daher, die lokalen Marktbedingungen zu kennen und bei Bedarf mehrere Angebote einzuholen. In einigen Fällen können Makler bereit sein, die Provision zu reduzieren, insbesondere bei größeren Objekten oder bei langfristigen Mandaten.

• —Ballungsräume wie Wien: Makler tendieren zu vollen Provisionssätzen.
• —Ländliche Gebiete: Makler oft flexibler bei der Verhandlung.
• —In Wien hohe Nachfrage führt zu vollen Provisionssätzen.
• —Mehrere Angebote einholen kann zu günstigeren Konditionen führen.
• —Makler können bei größeren Objekten oder langfristigen Mandaten die Provision reduzieren.

Praxisbeispiele: Wie hoch ist die Maklerprovision in Wien?

Ein Beispiel für den Immobilienkauf: Ein Käufer erwirbt eine Wohnung in Wien für 300.000 Euro. Die maximale Provision beträgt 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Das ergibt 9.000 Euro netto und 10.800 Euro brutto. Diese Provision wird meist zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt, wobei der Verkäufer den größeren Teil trägt.

Ein Beispiel für das Mieten: Ein Mieter mietet eine Wohnung in Wien mit einem Netto-Hauptmietzins von 600 Euro und Betriebskosten von 140 Euro. Der Bruttomietzins beträgt 740 Euro. Bei einem unbefristeten Mietvertrag darf der Makler zwei Bruttomonatsmieten zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer verlangen. Das ergibt 1.480 Euro netto und 1.776 Euro brutto.

• —Kaufpreis 300.000 Euro: max. 3 % netto, 3,6 % brutto = 10.800 Euro.
• —Mietzins 600 Euro + 140 Euro Betriebskosten: Bruttomietzins 740 Euro.
• —Unbefristeter Mietvertrag: 2 Bruttomonatsmieten + 20 % USt = 1.776 Euro.
• —Provision wird meist zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt.
• —Mieter zahlt in der Regel keine Provision, wenn Vermieter den Makler beauftragt.

Fazit

Die Maklerprovision in Wien ist an gesetzliche Höchstgrenzen gebunden, die sowohl für den Kauf als auch für das Mieten von Immobilien gelten. Beim Kauf richtet sich die Provision nach dem Kaufpreis, beim Mieten nach der Dauer des Mietverhältnisses. Seit dem 1. Juli 2023 gilt das Bestellerprinzip, das regelt, wer die Provision zahlt. In Wien ist es üblich, dass der Vermieter oder Verkäufer die Maklerprovision trägt, während der Mieter oder Käufer in der Regel keine Provision zahlt. Es lohnt sich, die lokalen Marktbedingungen zu kennen und bei Bedarf mehrere Angebote einzuholen, um die besten Konditionen zu erhalten.