Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist vielerorts angespannt. Steigende Mieten belasten viele Haushalte und erschweren die Suche nach bezahlbarem Wohnraum. Vor diesem Hintergrund wurde die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Ihre Kernidee ist es, den Anstieg von Neumieten zu dämpfen und damit die Mietpreise in bestimmten Gebieten zu stabilisieren. Doch wie genau funktioniert dieses Instrument, wann kommt es zur Anwendung und welche Rechte haben Mieterinnen und Mieter, wenn sie den Verdacht haben, dass ihre Miete die erlaubte Grenze überschreitet? Dieser Ratgeber beleuchtet die Funktionsweise der Mietpreisbremse, ihre rechtlichen Grundlagen, Ausnahmen und praktische Schritte, die Sie bei einem Verstoß unternehmen können.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse, juristisch als Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn bezeichnet, ist ein vom Gesetzgeber geschaffenes Instrument zur Regulierung von Mieten auf angespannten Wohnungsmärkten. Sie ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragraphen $\S\S$ 556d ff. verankert. Ihr Hauptziel ist es, Mieter vor überzogenen Mietforderungen bei Abschluss neuer Mietverträge zu schützen. Dies geschieht, indem die Höhe der Miete in bestimmten Regionen nach oben begrenzt wird. Die Regulierung betrifft die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten.

Grundsätzlich besagt die Mietpreisbremse, dass die Miete bei einer Neuvermietung nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel durch einen qualifizierten Mietspiegel ermittelt. Wo kein Mietspiegel existiert, können Vergleichsmieten aus einer Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder entsprechenden Vergleichswohnungen herangezogen werden. Die Bestimmungen der Mietpreisbremse gelten jedoch nicht flächendeckend in ganz Deutschland.

Wo und wann gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist kein bundesweit einheitlich angewendetes Gesetz. Ihre Geltung ist vielmehr vom jeweiligen Bundesland und den dort von den Landesregierungen ausgewiesenen Gebieten abhängig. Die Bundesländer können durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten festlegen, in denen die Mietpreisbremse dann für einen bestimmten Zeitraum in Kraft tritt. Eine solche Verordnung muss eine Begründung enthalten, die darlegt, warum der Wohnungsmarkt im betroffenen Gebiet als angespannt gilt. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die Bevölkerungsentwicklung deutlich stärker steigt als die Schaffung neuen Wohnraums oder die Wohnungsleerstände eine sehr geringe Quote aufweisen.

Es ist daher entscheidend, sich vor Abschluss eines Mietvertrages zu informieren, ob die gewünschte Wohnung in einem solchen Geltungsbereich liegt. Dies kann man in der Regel über die Webseiten der zuständigen Landesministerien oder Kommunalverwaltungen herausfinden. Die Gültigkeit der jeweiligen Landesverordnungen ist zeitlich begrenzt und wird von den Ländern regelmäßig überprüft und gegebenenfalls verlängert.

• —Jedes Bundesland entscheidet selbst über die Ausweisung von Geltungsbereichen.
• —Dies geschieht per Rechtsverordnung für maximal fünf Jahre und kann verlängert werden.
• —Die Verordnung muss begründet werden, z.B. bei starkem Bevölkerungswachstum.
• —Eine Übersicht der Geltungsbereiche findet man oft auf den Länderportalen.

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Der Kern der Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie bildet die Benchmark, an der sich die neue Miete orientieren muss. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist definiert als die übliche Miete, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert wurde. Der wichtigste Maßstab für deren Ermittlung ist der qualifizierte Mietspiegel.

Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Methoden erstellt und von den Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt oder von der Gemeinde gebilligt. Er enthält in der Regel eine Matrix oder Spannen, aus denen die Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung abgeleitet werden kann, meist unter Berücksichtigung von Baujahr, Größe, Ausstattung (zum Beispiel Balkon, Einbauküche, Badqualität) und Lage innerhalb des Stadtgebiets. Ist kein qualifizierter Mietspiegel vorhanden, kann ein einfacher Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder zumindest drei Vergleichswohnungen zur Ermittlung herangezogen werden.

Wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Obwohl die Mietpreisbremse den Anstieg von Mieten begrenzen soll, gibt es verschiedene Ausnahmetatbestände, die es Vermietern ermöglichen, eine höhere Miete als die 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen. Diese Ausnahmen sind im Gesetz klar definiert und sollen verhindern, dass notwendige Investitionen oder Neubautätigkeiten behindert werden.

• —Neubauwohnungen: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Dies soll Anreize für den Bau neuer Wohnungen schaffen.
• —Umfassende Modernisierung: Wurde eine Wohnung umfassend modernisiert, sodass die Kosten mindestens ein Drittel des Neubauwerts der Wohnung erreichen, kann eine höhere Miete verlangt werden. Hierbei muss der Vermieter die Modernisierungsmaßnahmen und die damit verbundenen Kosten nachweisen können.
• —Vormiete: Lag die Miete des Vormieters bereits über der Grenze der Mietpreisbremse (zulässige Miete plus 10 Prozent), darf der Vermieter diese höhere Miete erneut verlangen. Allerdings muss der Vermieter die Höhe der Vormiete dem neuen Mieter unaufgefordert bei Vertragsabschluss mitteilen.
• —Erste Vermietung nach umfangreicher Sanierung: Eine weitere Ausnahme betrifft die erste Vermietung nach einer umfassenden und energetischen Sanierung der Wohnung, die den Standard eines Neubaus erreicht.

Es ist wichtig zu wissen, dass der Vermieter dem Mieter die Gründe für eine Ausnahme und die genaue Berechnung der Miete bei Vertragsabschluss schriftlich und unaufgefordert mitteilen muss (§ 556g Abs. 1a BGB). Unterlässt er dies, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Wann ist ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse gegeben?

Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse liegt vor, wenn die vereinbarte Nettokaltmiete bei einer Neuvermietung in einem Geltungsbereich der Mietpreisbremse die zulässige Höchstgrenze von 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreitet, und keiner der genannten Ausnahmetatbestände zutrifft. Voraussetzung ist zudem, dass der Mieter die Anwendung der Mietpreisbremse aktiv rügt.

Eine Überschreitung kann beispielsweise so aussehen: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung beträgt 10 Euro pro Quadratmeter. Die zulässige Miete nach der Mietpreisbremse wäre demnach 11 Euro pro Quadratmeter. Werden nun 12 Euro pro Quadratmeter verlangt und es liegt keine der Ausnahmen vor, dann liegt ein Verstoß von 1 Euro pro Quadratmeter vor. Für eine 70 Quadratmeter große Wohnung würde dies eine monatliche Überzahlung von 70 Euro bedeuten.

Schritte bei einem Verdacht auf Verstoß

Sollten Sie den Verdacht haben, dass Ihre Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, ist es wichtig, strukturiert vorzugehen. Die Mietpreisbremse ist kein Automatismus; Sie müssen als Mieter aktiv werden, um Ihre Rechte durchzusetzen.

• —Prüfung der Geltung: Klären Sie zunächst, ob Ihre Wohnung in einem Geltungsbereich der Mietpreisbremse liegt.
• —Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete: Beschaffen Sie sich Informationen zur ortsüblichen Vergleichsmiete, idealerweise durch den qualifizierten Mietspiegel Ihrer Gemeinde.
• —Aufforderung zur Auskunft: Fordern Sie vom Vermieter Auskunft über die Berechnungsweise der Miete und, sofern gegeben, die vorherige Miete des Vormieters und/oder die Modernisierungskosten. Der Vermieter muss diese Unterlagen zur Verfügung stellen.
• —Rüge des Verstoßes: Ist die Miete Ihrer Ansicht nach zu hoch, müssen Sie den Verstoß schriftlich und unter genauer Angabe der Überschreitung rügen. Eine einfache E-Mail reicht hierfür nicht immer aus; ein Einschreiben mit Rückschein ist oft ratsam. In der Rüge fordern Sie den Vermieter zur Herabsetzung der Miete auf.
• —Rückzahlung überzahlter Miete: Mit der wirksamen Rüge können Sie die Herabsetzung der Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge verlangen. Für bereits gezahlte Beträge kann eine Rückforderung rückwirkend bis Mietbeginn erfolgen, vorausgesetzt, die Rüge erfolgte innerhalb einer bestimmten Frist von 30 Monaten ab dem Beginn des Mietverhältnisses, oder ab dem Zeitpunkt, zu dem der Vermieter Auskünfte übermittelt hat (so die aktuelle Rechtslage).
• —Beratung einholen: Bei Unsicherheiten oder Schwierigkeiten ist es ratsam, sich an einen Mieterverein oder einen spezialisierten Rechtsanwalt zu wenden. Diese können Sie rechtlich beraten und bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche unterstützen.

Reformen und politische Diskussionen

Die Mietpreisbremse ist politisch umstritten und war seit ihrer Einführung Gegenstand mehrerer Reformen und laufender Diskussionen. Kritiker bemängeln oft ihre mangelnde Wirksamkeit, die komplexen Ausnahmen und die Notwendigkeit für Mieter, selbst aktiv zu werden. Befürworter hingegen sehen in ihr ein wichtiges Instrument, um den sozialen Frieden in angespannten Wohnungsmärkten zu wahren und Mieter vor willkürlichen Preissteigerungen zu schützen.

Im Laufe der Zeit gab es Anpassungen an der Mietpreisbremse, zum Beispiel die Verlängerung ihrer Geltungsdauer oder die Verbesserung der Auskunftspflichten für Vermieter. Eine wichtige Änderung war die Möglichkeit, zu viel gezahlte Mieten rückwirkend zurückzufordern, um die Rechte der Mieter zu stärken. Die Diskussion über eine weitere Verschärfung, Vereinfachung oder auch über andere Maßnahmen zur Entspannung des Wohnungsmarktes hält an. Es ist daher ratsam, sich über aktuelle Gesetzesänderungen und lokale Bestimmungen auf dem Laufenden zu halten.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument zum Mieterschutz in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie begrenzt die Neuvermietungsmiete auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, kennt aber auch wesentliche Ausnahmen wie Neubau oder umfassende Modernisierung. Für Mieter ist es entscheidend, sich über die Geltungsbereiche und die rechtlichen Schritte im Falle eines Verstoßes zu informieren. Eine aktive Rüge gegenüber dem Vermieter ist notwendig, um überhöhte Mietforderungen erfolgreich anzufechten und gegebenenfalls zurückzuerhalten. Bei Unklarheiten oder rechtlichen Schwierigkeiten ist die Konsultation eines Experten ratsam, um die eigenen Rechte effektiv wahrnehmen zu können.