Wie funktioniert die Maklerprovision?

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Transaktionen im Leben. Oftmals wird dabei die Unterstützung eines Immobilienmaklers in Anspruch genommen, der sowohl Fachwissen als auch Marktzugang bietet. Für diese Dienstleistung fällt in der Regel eine Maklerprovision an, auch Maklercourtage genannt. Die Regelungen zur Maklerprovision wurden in den letzten Jahren, insbesondere durch das Gesetz zur Neuregelung der Maklerprovision von 2020, maßgeblich verändert, um mehr Transparenz und Fairness für Verbraucher zu schaffen. Dieser Ratgeber beleuchtet umfassend, wie die Maklerprovision in Deutschland funktioniert, wer sie wann zahlen muss und welche Besonderheiten zu beachten sind. Ziel ist es, Ihnen ein klares Verständnis der rechtlichen Rahmenbedingungen und praktischen Abläufe zu vermitteln, damit Sie gut informiert in Ihre nächste Immobilien-Transaktion gehen können.

Was ist die Maklerprovision und ihre rechtliche Grundlage?

Die Maklerprovision ist das Entgelt, das ein Immobilienmakler für seine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit erhält. Sie wird fällig, sobald durch die Leistung des Maklers ein rechtswirksamer Hauptvertrag – in der Regel ein Kaufvertrag für eine Immobilie – zustande gekommen ist. Der Anspruch auf Provision entsteht also nicht bereits mit der Beauftragung des Maklers, sondern erst mit dem tatsächlichen Erfolg seiner Bemühungen. Die rechtliche Grundlage für die Maklerprovision ist das Maklerrecht, welches hauptsächlich in den §§ 652 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert ist. Diese Paragraphen regeln die Rechte und Pflichten von Makler und Auftraggeber sowie die Voraussetzungen für die Entstehung eines Provisionsanspruchs.

Besonders wichtig ist hierbei das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ vom 23. Dezember 2020. Dieses Gesetz hat die vorherigen, oft uneinheitlichen Regelungen grundlegend geändert. Es gilt ausschließlich für Kaufverträge von Wohnungen und Einfamilienhäusern, bei denen der Käufer eine Privatperson ist. Für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder Grundstücken an private Käufer sowie für alle Käufe durch juristische Personen oder Unternehmen, gelten weiterhin die älteren, zum Teil bundeslandspezifischen Gepflogenheiten, die oft eine übertragbare Provision vorsahen.

Die neue Regelung seit dem 23. Dezember 2020

Das im Dezember 2020 in Kraft getretene Gesetz zur Maklerprovision hat zum Ziel, Käufer von Wohnimmobilien zu entlasten und die Kosten fairer zu verteilen. Kernpunkt der neuen Regelung ist die Aufteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer. Dies bedeutet, dass der Käufer nur noch zur Zahlung der Provision verpflichtet werden kann, wenn der Verkäufer seinerseits mindestens die gleiche Höhe der Provision zahlt. Eine Alleinzahlungsverpflichtung des Käufers ist bei Wohnimmobilien somit nicht mehr zulässig.

• —Beide Parteien zahlen einen gleich hohen Anteil der Provision (Hälftenteilung).
• —Der Verkäufer muss seine Provision nachweislich gezahlt haben, bevor der Käufer zur Zahlung aufgefordert wird.
• —Der Makler muss einen Maklervertrag mit dem Käufer in Textform (z.B. per E-Mail) schließen, bevor der Käufer provisionspflichtig wird. Ein mündlicher Vertrag reicht nicht aus.
• —Die Regelung gilt nur für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer eine Privatperson ist.
• —Ausgenommen sind der Kauf von Grundstücken, Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien sowie Käufe durch juristische Personen oder Unternehmen.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt, sondern verhandelbar. Sie variiert je nach Bundesland, Art der Immobilie und dem Umfang der Maklerleistung. Üblicherweise wird die Provision als Prozentsatz des Kaufpreises angegeben und beinhaltet in der Regel die gesetzliche Mehrwertsteuer. Vor der neuen Gesetzeslage gab es deutliche Unterschiede in der Provisionshöhe zwischen den Bundesländern, wobei manche Regionen über 7% des Kaufpreises (inkl. MwSt.) verlangten. Durch die Hälftenteilung sehen wir tendenziell eine bundesweite Annäherung.

Typische Provisionssätze für den Kauf einer Immobilie lagen vor der Neuregelung zwischen etwa 3% und 7% des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Mit der Neuregelung verschiebt sich die durchschnittliche Höhe pro Partei. Wenn beispielsweise eine Gesamtprovision von 7,14% (6% zzgl. 19% MwSt.) vereinbart wird, zahlt nun jede Partei 3,57% des Kaufpreises. Es ist ratsam, die genaue Höhe der Provision frühzeitig im Maklervertrag schriftlich festzuhalten.

Beispielrechnung zur Maklerprovision

Um die Berechnung der Maklerprovision zu verdeutlichen, betrachten wir ein konkretes Beispiel unter Berücksichtigung der neuen Gesetzgebung für eine Wohnimmobilie.

• —Kaufpreis der Immobilie: 400.000 Euro
• —Vereinbarte Gesamtprovision: 7,14% des Kaufpreises (inkl. 19% Mehrwertsteuer)
• —Gesamtprovision in Euro: 400.000 Euro * 7,14% = 28.560 Euro
• —Anteil des Verkäufers (mindestens die Hälfte): 28.560 Euro / 2 = 14.280 Euro
• —Anteil des Käufers (maximal die Hälfte): 28.560 Euro / 2 = 14.280 Euro

In diesem Beispiel zahlt sowohl der Verkäufer als auch der Käufer jeweils 14.280 Euro an den Makler. Der Makler muss dem Käufer den Nachweis erbringen, dass der Verkäufer seinen Anteil bereits bezahlt hat oder zur Zahlung verpflichtet ist, bevor er seine eigene Forderung an den Käufer geltend macht. Dies stellt sicher, dass die geteilte Zahlungspraxis auch tatsächlich umgesetzt wird.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Der Provisionsanspruch des Maklers entsteht erst mit dem Abschluss des Hauptvertrages, also in der Regel mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages. Die Fälligkeit der Provision, also der Zeitpunkt, ab dem der Makler die Zahlung verlangen kann, wird üblicherweise im Maklervertrag festgelegt. Meist beläuft sich die Frist nach der Beurkundung auf einige Tage oder wenige Wochen. Es ist wichtig zu verstehen, dass die Provision fällig wird und gezahlt werden muss, auch wenn der Kauf später aus Gründen, die nicht vom Makler zu vertreten sind (z.B. Rücktritt vom Vertrag durch eine Partei), nicht vollzogen wird. Voraussetzung ist, dass der Immobilienkaufvertrag formell gültig zustande gekommen ist.

Entscheidend ist hierbei, dass der Makler seine vertraglich vereinbarte Leistung erbracht hat, die zum Abschluss des Hauptvertrages geführt hat. Dies umfasst typischerweise die Zuführung eines kaufbereiten Interessenten und die Vermittlung der Vertragsverhandlungen. Auch wenn der Kaufvertrag unter einer Bedingung geschlossen wird, die noch nicht eingetreten ist (z.B. Finanzierungszusage), kann die Fälligkeit der Provision an den bedingten Vertrag geknüpft sein, sofern dies vertraglich so vereinbart wurde und der Makler seinen Teil beigetragen hat.

Was gehört zu den Leistungen eines Immobilienmaklers?

Die Dienstleistungen eines Immobilienmaklers umfassen ein breites Spektrum an Aufgaben, die darauf abzielen, Käufer und Verkäufer zusammenzubringen und den Immobilienverkaufsprozess reibungslos zu gestalten. Diese Leistungen rechtfertigen die Forderung einer Provision und sind entscheidend für den Mehrwert, den ein Makler bietet.

• —Marktwertermittlung: Professionelle Einschätzung des realistischen Verkaufspreises der Immobilie.
• —Erstellung eines Exposés: Ansprechende Präsentation der Immobilie mit Texten, Fotos, Grundrissen und wichtigen Daten.
• —Marketing und Werbung: Schaltung von Anzeigen in Online-Portalen, Zeitungen und anderen Medien.
• —Besichtigungen: Durchführung von Besichtigungsterminen mit potenziellen Käufern.
• —Kommunikation und Verhandlung: Ansprechpartner für alle Parteien, Koordination der Termine, Verhandlung des Kaufpreises im Auftrag der Verkäufer.
• —Vorbereitung des Kaufvertrags: Beschaffung relevanter Unterlagen und Unterstützung bei der Abwicklung der Formalitäten bis zum Notartermin.
• —After-Sales-Service: Manchmal auch Unterstützung über den Vertragsabschluss hinaus.

Kann die Maklerprovision umgangen werden?

Das Umgehen einer Maklerprovision kann unter bestimmten Umständen problematisch sein und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen, falls ein wirksamer Maklervertrag besteht. Wenn ein Käufer beispielsweise eine Immobilie über einen Makler kennengelernt hat und anschließend versucht, direkt mit dem Verkäufer in Kontakt zu treten, um die Provision zu sparen, kann der Makler seinen Provisionsanspruch dennoch geltend machen. Entscheidend ist, dass seine Tätigkeit ursächlich zum Abschluss des Kaufvertrages beigetragen hat (sogenannte „Kausalität“ der Maklerleistung).

Es gibt jedoch Situationen, in denen keine Provision anfällt. Dies ist der Fall, wenn der Makler keinen wirksamen Maklervertrag mit dem Käufer geschlossen hat (seit 2020: in Textform bei Verbrauchern). Auch wenn der Makler nicht ursächlich für den Vertragsabschluss war, beispielsweise wenn der Käufer die Immobilie bereits kannte oder durch eine andere Quelle darauf aufmerksam wurde, bevor der Makler tätig wurde, kann der Provisionsanspruch entfallen. Es empfiehlt sich jedoch stets, offen und transparent mit dem Makler zu kommunizieren und vertragliche Vereinbarungen zu respektieren, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Maklerprovision im Rahmen der Nebenkosten

Die Maklerprovision gehört zu den Kaufnebenkosten einer Immobilie. Diese Nebenkosten können einen erheblichen Anteil des Kaufpreises ausmachen und sollten bei der Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigt werden. Neben der Maklerprovision fallen in der Regel auch die Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten an. Die genaue Höhe der Maklerprovision wird, wie besprochen, im Maklervertrag und in der Regel auch im Kaufvertrag selbst nochmals bestätigt. Für Käufer ist es daher wichtig, neben dem reinen Kaufpreis auch diese zusätzlichen Ausgaben zu veranschlagen.

• —Grunderwerbsteuer: variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
• —Notar- und Gerichtskosten: üblicherweise etwa 1,5% bis 2% des Kaufpreises.
• —Maklerprovision: seit 2020 bei Wohnimmobilien in der Regel hälftig geteilt, pro Partei oft 3% bis 3,57% des Kaufpreises (inkl. MwSt.).
• —Ggf. Kosten für die Eintragung einer Grundschuld: weitere kleinere Gebühren.

Fazit

Die Maklerprovision ist ein fester Bestandteil des Immobilienkaufs und -verkaufs in Deutschland. Mit dem Gesetz von 2020 wurden die Regelungen für Wohnimmobilien transparenter und fairer gestaltet, insbesondere durch die hälftige Teilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer. Es ist essentiell, die Höhe und Fälligkeit der Provision sowie die Leistungsbeschreibung des Maklers stets schriftlich in einem Maklervertrag zu fixieren. Ein fundiertes Wissen über die Funktionsweise der Maklerprovision ermöglicht es Ihnen, finanzielle Überraschungen zu vermeiden und den Immobilienprozess selbstbewusst und gut informiert anzugehen. Nehmen Sie die Maklerprovision als einen wichtigen Faktor in Ihrer Kauf- oder Verkaufsplanung wahr und scheuen Sie sich nicht, detaillierte Fragen an Ihren Makler zu stellen.