Wie funktioniert der Beleihungsauslauf?

Wenn Sie über den Kauf einer Immobilie nachdenken und dafür eine Finanzierung benötigen, werden Sie unweigerlich mit dem Begriff „Beleihungsauslauf“ konfrontiert. Dieses scheinbar komplizierte Wort ist jedoch ein Schlüsselfaktor, der maßgeblich darüber entscheidet, zu welchen Konditionen Sie ein Immobiliendarlehen erhalten. Der Beleihungsauslauf ist ein Indikator für das Risiko, das eine Bank mit der Vergabe eines Kredits eingeht, und hat damit direkten Einfluss auf die Zinshöhe und die Darlehensbedingungen. Ein tiefgehendes Verständnis dieses Konzepts ist für jeden angehenden Immobilienbesitzer von großer Bedeutung, um die Angebote der Banken richtig einschätzen und die eigene Finanzierungsstrategie optimieren zu können. Im Folgenden erläutern wir detailliert, was sich hinter dem Beleihungsauslauf verbirgt, wie er berechnet wird und welche Auswirkungen er auf Ihre Baufinanzierung hat.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf, auch als Darlehen-Beleihungswert-Verhältnis (LTV – Loan to Value) bekannt, beschreibt das prozentuale Verhältnis zwischen der Höhe des Immobiliendarlehens und dem Beleihungswert der Immobilie. Anders ausgedrückt: Er gibt an, wie hoch der Anteil der Finanzierung an dem Wert der Immobilie ist, den die Bank als Sicherheit anerkennen würde. Dieser Wert ist seltener identisch mit dem Kaufpreis und wird von der Bank individuell ermittelt. Je geringer der Beleihungsauslauf ist, desto niedriger ist das Ausfallrisiko für die Bank, da ein größerer Teil der Immobilie durch Eigenkapital abgedeckt ist. Dies führt in der Regel zu besseren Konditionen für den Kreditnehmer.

Die Bedeutung des Beleihungsauslaufs ergibt sich aus seiner Funktion als Risikomaßstab für Kreditinstitute. Banken sind gesetzlich verpflichtet, das Risiko ihrer Kreditvergabe zu bewerten und entsprechend Rücklagen zu bilden. Ein niedriger Beleihungsauslauf signalisiert für die Bank ein geringeres Risiko, da im Falle einer Zwangsversteigerung die Wahrscheinlichkeit höher ist, dass die offene Darlehenssumme durch den Verkaufserlös der Immobilie gedeckt werden kann. Dies ist der Hauptgrund, warum ein niedriger Beleihungsauslauf zu attraktiveren Zinssätzen führt.

Beleihungswert vs. Kaufpreis – Ein wichtiger Unterschied

Bevor wir uns der Berechnung des Beleihungsauslaufs widmen können, ist es entscheidend, den Unterschied zwischen dem Kaufpreis und dem Beleihungswert zu verstehen. Der Kaufpreis ist der Betrag, den Sie als Käufer für die Immobilie bezahlen. Der Beleihungswert hingegen ist ein von der Bank festgestellter Wert, der als langfristig erzielbarer Wert einer Immobilie bei einer Zwangsversteigerung unter Berücksichtigung nachhaltiger Erträge und Marktentwicklungen definiert wird. Er liegt in der Regel unter dem Kaufpreis oder Schätzwert, da die Bank einen Sicherheitsabschlag vornimmt, um sich gegen mögliche Wertverluste und Verwertungsrisiken abzusichern.

Die Ermittlung des Beleihungswerts erfolgt durch die Bank oder einen von ihr beauftragten Gutachter. Dabei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, wie die Lage der Immobilie, der Zustand des Objekts, die Bauweise, die Ausstattung und die baurechtlichen Gegebenheiten. Häufig wird von einem Abschlag von etwa 10% bis 20% auf den Kaufpreis ausgegangen, es können jedoch auch Abweichungen auftreten. Dieser Sicherheitsabschlag ist für die Bank essenziell, da er sicherstellt, dass selbst bei einem möglichen Wertverlust der Immobilie oder ungünstigen Marktbedingungen der Wert der Immobilie noch ausreicht, um die Darlehensforderung zu decken. Aus diesem Grund ist es wichtig, nicht von vorneherein davon auszugehen, dass der gesamte Kaufpreis auch als Beleihungswert anerkannt wird.

• —Kaufpreis: Der tatsächlich vereinbarte Preis für die Immobilie.
• —Beleihungswert: Der von der Bank ermittelte, langfristig nachhaltige Wert der Immobilie als Sicherheit.
• —Der Beleihungswert liegt oft unter dem Kaufpreis, da ein Sicherheitsabschlag erfolgt.
• —Er dient der Bank als Basis für die Kreditvergabe und die Risikobeurteilung.

Wie wird der Beleihungsauslauf berechnet?

Die Berechnung des Beleihungsauslaufs ist verhältnismäßig einfach, sobald sowohl die Darlehenssumme als auch der Beleihungswert bekannt sind. Die Formel lautet:

Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme / Beleihungswert) × 100

Nehmen wir an, Sie möchten eine Immobilie für 400.000 Euro kaufen. Die Bank ermittelt einen Beleihungswert von 360.000 Euro. Sie können jedoch nur 50.000 Euro Eigenkapital aufbringen und benötigen daher ein Darlehen von 350.000 Euro. In diesem Fall wäre die Berechnung wie folgt:<br>Beleihungsauslauf = (350.000 Euro / 360.000 Euro) × 100 = 97,22%

• —Beispiel 1: Kaufpreis 400.000 Euro, Eigenkapital 100.000 Euro, Darlehenssumme 300.000 Euro, Beleihungswert 360.000 Euro. Beleihungsauslauf: (300.000 / 360.000) * 100 = 83,33%
• —Beispiel 2: Kaufpreis 400.000 Euro, Eigenkapital 50.000 Euro, Darlehenssumme 350.000 Euro, Beleihungswert 360.000 Euro. Beleihungsauslauf: (350.000 / 360.000) * 100 = 97,22%
• —Beispiel 3: Kaufpreis 400.000 Euro, Eigenkapital 150.000 Euro (inkl. Kaufnebenkosten), Darlehenssumme 250.000 Euro, Beleihungswert 360.000 Euro. Beleihungsauslauf: (250.000 / 360.000) * 100 = 69,44%

Gängige Beleihungsausläufe und ihre Auswirkungen

Banken klassifizieren den Beleihungsauslauf in verschiedene Stufen, denen jeweils unterschiedliche Zinskonditionen zugeordnet sind. Die gängigsten Abstufungen sind oft bis 60%, bis 80% und über 80% des Beleihungswertes. Je höher der Beleihungsauslauf, desto höher das wahrgenommene Risiko für die Bank und desto ungünstiger gestalten sich in der Regel die Zinskonditionen für den Kreditnehmer. Ein Beleihungsauslauf von 60% oder weniger gilt als äußerst sicher für die Bank und wird daher oft mit den besten verfügbaren Zinssätzen belohnt. Das liegt daran, dass in einem solchen Fall ein substanzieller Eigenkapitalanteil vorhanden ist, der das Risiko eines Ausfalls erheblich minimiert.

Ein Beleihungsauslauf zwischen 60% und 80% ist ebenfalls noch als gut zu bezeichnen und wird mit attraktiven, wenn auch leicht höheren Zinsen, als bei unter 60%, verbunden sein. Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von über 80% werden von Banken als risikoreicher eingestuft. Hier ist der Eigenkapitalanteil geringer, was die Bank dazu veranlasst, einen Risikopuffer in Form von höheren Zinsen einzupreisen. Eine Vollfinanzierung, also ein Beleihungsauslauf von 100% oder sogar darüber hinaus (wenn auch die Kaufnebenkosten über das Darlehen finanziert werden), ist zwar prinzipiell möglich, aber mit den höchsten Zinsaufschlägen verbunden. Solche Finanzierungen sind oft auch an strengere Voraussetzungen geknüpft und nicht bei jeder Bank erhältlich.

• —Bis 60% Beleihungsauslauf: Sehr niedriger Zinssatz, gilt als sicher für die Bank.
• —60%-80% Beleihungsauslauf: Guter Zinssatz, gutes Risikoprofil.
• —Über 80% Beleihungsauslauf: Höherer Zinssatz, höheres Risiko für die Bank.
• —Über 100% Beleihungsauslauf (Vollfinanzierung): Höchste Zinsen, seltenere Angebote, anspruchsvollere Voraussetzungen.

Eigenkapital und der Beleihungsauslauf

Der Umfang des eingesetzten Eigenkapitals ist der entscheidende Hebel, um den Beleihungsauslauf positiv zu beeinflussen. Je mehr eigene Mittel Sie in die Finanzierung einbringen, desto geringer wird die benötigte Darlehenssumme und somit auch der resultierende Beleihungsauslauf. Ein höherer Eigenkapitaleinsatz reduziert nicht nur das Risiko für die Bank und führt zu besseren Zinskonditionen, sondern verringert auch die monatliche Belastung durch die Kreditraten und die Gesamtzinskosten über die gesamte Laufzeit des Darlehens. Darüber hinaus deckt Eigenkapital in der Regel die Kaufnebenkosten ab, die aus eigener Tasche zu zahlen sind und nicht über die Immobiliensicherung finanziert werden können.

Es wird allgemein empfohlen, mindestens 15% bis 20% des Kaufpreises als Eigenkapital aufzubringen, um die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, Maklerprovision) sowie einen Puffer für die Finanzierung abzudecken. Diese Nebenkosten können je nach Bundesland und individueller Situation zwischen 8% und 15% des Kaufpreises betragen. Werden diese Kosten ebenfalls über das Darlehen finanziert, steigt der Beleihungsauslauf über 100% des Kaufpreises, was zu deutlich höheren Zinsen führt und die Finanzierung teurer macht. Es ist daher ratsam, wenn möglich, nicht nur den Sicherheitsabschlag der Bank vom Kaufpreis (Beleihungswert), sondern auch diese Nebenkosten vollständig aus Eigenmitteln zu finanzieren.

Optimierung des Beleihungsauslaufs

Um die besten Konditionen für Ihre Immobilienfinanzierung zu erhalten, ist es sinnvoll, den Beleihungsauslauf so gering wie möglich zu halten. Die primäre Strategie hierfür ist die Maximierung des Eigenkapitaleinsatzes. Jedes zusätzliche Pfund, das Sie als Eigenkapital einbringen können, verringert den benötigten Kreditbetrag und damit direkt den Beleihungsauslauf. Planen Sie Ihre Ersparnisse sorgfältig und ziehen Sie, falls möglich, auch ungenutzte Bausparverträge oder andere Sparanlagen in Betracht, um Ihr Eigenkapital zu erhöhen.

Eine weitere Möglichkeit besteht darin, nach einer Immobilie zu suchen, deren Kaufpreis im Verhältnis zu ihrem Beleihungswert besonders günstig ist. Manchmal kann eine bankinterne Bewertung einen höheren Beleihungswert ergeben als er von der Bank kalkuliert wurde, wenn man frühzeitig das Gespräch sucht. Dies ist jedoch seltener der Fall und sollte nicht als primäre Strategie dienen. Entscheidend ist eine fundierte Beratung durch einen unabhängigen Finanzierungsberater, der die Angebote verschiedener Banken vergleichen und die für Ihre Situation optimale Strategie zur Beeinflussung des Beleihungsauslaufs aufzeigen kann. Dieser kann auch prüfen, ob staatliche Förderprogramme, wie beispielsweise zinsgünstige Darlehen der KfW, den Kapitalbedarf reduzieren und somit den Beleihungsauslauf indirekt verbessern können.

• —Erhöhung des Eigenkapitaleinsatzes.
• —Ausnutzung staatlicher Förderprogramme zur Reduzierung des Kreditbedarfs.
• —Verhandlung über den Beleihungswert (weniger häufig erfolgreich).
• —Immobiliensuche mit Fokus auf ein günstiges Kaufpreis-Beleihungswert-Verhältnis.

Fazit

Der Beleihungsauslauf ist ein entscheidender Parameter in der Immobilienfinanzierung, der direkten Einfluss auf die Kosten Ihres Darlehens hat. Ein tiefergehendes Verständnis dieses Konzepts ermöglicht es Ihnen, Finanzierungsangebote besser zu bewerten und die für Sie optimalen Konditionen zu verhandeln. Durch einen strategischen Eigenkapitaleinsatz und eine fundierte Beratung können Sie den Beleihungsauslauf zu Ihrem Vorteil nutzen und somit langfristig erhebliche Kosten bei Ihrer Immobilienfinanzierung einsparen. Nehmen Sie sich die Zeit, diesen Aspekt Ihrer Finanzierungsplanung sorgfältig zu prüfen, da er sich maßgeblich auf die Wirtschaftlichkeit Ihres Immobilienkaufs auswirken wird.