Was kostet ein Makler wirklich?

Für viele Menschen ist der Kauf oder Verkauf einer Immobilie eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Angesichts der Komplexität des Immobilienmarktes entscheiden sich viele Eigentümer und Kaufinteressenten für die Unterstützung durch einen erfahrenen Immobilienmakler. Diese Fachleute übernehmen eine Vielzahl von Aufgaben, von der Marktanalyse über die Vermarktung bis hin zu den Verhandlungen und der Begleitung bis zum Notartermin. Die Frage nach den Kosten, die für diese Dienstleistungen entstehen, ist dabei von zentraler Bedeutung. Wir beleuchten, wie sich die Maklerprovision zusammensetzt, wer sie trägt und welche Besonderheiten es dabei zu beachten gilt.

Die Maklerprovision: Eine Definition

Die Maklerprovision, auch bekannt als Courtage, bezeichnet das Entgelt, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird fällig, sobald ein rechtswirksamer Kauf- oder Mietvertrag durch die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. Die Höhe dieser Provision ist nicht pauschal festgelegt, sondern richtet sich nach verschiedenen Faktoren, insbesondere dem Kaufpreis der Immobilie und regionalen Gegebenheiten. Es handelt sich um ein Erfolgshonorar, was bedeutet, dass der Makler nur bei Zustandekommen des Geschäfts bezahlt wird. Im Gegensatz zu anderen Dienstleistern erhält er keinen Betrag, wenn die Vermittlung scheitert, auch wenn er dafür umfangreiche Vorarbeiten geleistet hat.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Bis vor einigen Jahren war es in Deutschland üblich, dass die Maklerprovision beim Immobilienkauf oft vollständig vom Käufer getragen wurde. Dies hat sich jedoch mit der Einführung des "Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" im Dezember 2020 geändert. Dieses Gesetz hat die Regeln für die Provisionsverteilung neu geordnet und soll insbesondere Käufer von Wohnimmobilien entlasten.

Nach der neuen Regelung gilt das Prinzip der hälftigen Teilung oder des Bestellerprinzips mit Einschränkungen. Das bedeutet, dass derjenige, der den Makler ursprünglich beauftragt hat (meist der Verkäufer), mindestens die Hälfte der Provision zu zahlen hat. Eine vollständige Überwälzung der Kosten auf den Käufer ist bei Wohnimmobilien seither ausgeschlossen. Verkäufer und Käufer zahlen in der Regel jeweils die Hälfte der Gesamtprovision. Es ist auch möglich, dass eine Partei die Provision alleine trägt, allerdings nur dann, wenn diese Partei auch als alleiniger Auftraggeber fungiert und die andere Partei dem nicht zustimmt. In der Praxis hat sich die hälftige Teilung durchgesetzt.

• —Verkäufer- und Käuferprovisionen werden in der Regel hälftig geteilt.
• —Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision zahlen, wenn er den Makler beauftragt hat.
• —Eine vollständige Kostenübernahme durch den Käufer ist bei Wohnimmobilien nicht mehr möglich.
• —Die gesetzliche Regelung betrifft ausschließlich den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern.

Wie hoch ist die Maklerprovision beim Immobilienkauf?

Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich gedeckelt, sondern unterliegt der freien Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber. Sie wird üblicherweise als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet. Die genaue Höhe variiert jedoch stark je nach Bundesland und den regionalen Gegebenheiten des Immobilienmarktes. In den meisten Bundesländern bewegt sich die Gesamtprovision für Wohnimmobilien zwischen 4 % und 7 % (jeweils zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer) des Kaufpreises.

Für die hälftige Teilung bedeutet dies, dass Verkäufer und Käufer jeweils zwischen 2 % und 3,5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer zahlen. In manchen Regionen mit besonders angespannten Märkten können die Sätze am oberen Ende dieser Spanne liegen, während sie in anderen Gebieten geringer ausfallen können. Es ist wichtig, die genaue Provisionshöhe bereits im Maklervertrag schriftlich festzuhalten, um später keine Überraschungen zu erleben.

• —Gesamtprovision liegt meist zwischen 4 % und 7 % des Kaufpreises (zzgl. MwSt.).
• —Hälftige Teilung bedeutet für jede Partei 2 % bis 3,5 % (zzgl. MwSt.).
• —Die Höhe variiert regional und ist frei verhandelbar.
• —Die Mehrwertsteuer (derzeit 19 %) wird auf die Nettoprovision aufgeschlagen.

Beispielrechnung zur Maklerprovision

Um die anfallenden Kosten greifbarer zu machen, betrachten wir ein konkretes Beispiel. Angenommen, eine Immobilie wird zu einem Kaufpreis von 500.000 Euro verkauft, und die vereinbarte Gesamtprovision beträgt 6 % zzgl. 19 % Mehrwertsteuer.

• —Kaufpreis der Immobilie: 500.000 Euro
• —Gesamtprovision (netto): 6 % von 500.000 Euro = 30.000 Euro
• —Mehrwertsteuer: 19 % von 30.000 Euro = 5.700 Euro
• —Gesamtprovision (brutto): 30.000 Euro + 5.700 Euro = 35.700 Euro

Bei hälftiger Teilung der Provision würde dies für jede Partei bedeuten:

• —Anteil pro Partei (brutto): 35.700 Euro / 2 = 17.850 Euro

Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer müssten in diesem Fall jeweils 17.850 Euro an den Makler zahlen. Dieses Beispiel verdeutlicht, dass die Maklerprovision einen erheblichen Posten in den Nebenkosten eines Immobilienkaufs darstellt.

Maklerprovision bei der Vermietung von Wohnraum

Auch für die Vermittlung von Mietwohnungen fällt in der Regel eine Maklerprovision an, hier gilt jedoch eine andere gesetzliche Regelung: das sogenannte "Bestellerprinzip". Dieses Prinzip besagt, dass derjenige die Maklerprovision zahlen muss, der den Makler beauftragt hat. In den meisten Fällen ist dies der Vermieter.

Die Höhe der Maklerprovision bei der Vermietung von Wohnraum ist zusätzlich gesetzlich begrenzt. Sie darf zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer nicht übersteigen. Es ist dem Makler nicht erlaubt, vom Mieter eine Provision zu verlangen, wenn der Vermieter ihn beauftragt hat. Dies schützt Mieter vor zusätzlichen Kosten, wenn sie eine Wohnung über einen Makler finden, den der Vermieter engagiert hat.

• —Es gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt.
• —Meist beauftragt der Vermieter den Makler und trägt die Kosten.
• —Provision ist auf maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer begrenzt.
• —Für Gewerbeimmobilien oder das Verpachten von Grundstücken gelten diese Regelungen nicht.

Weitere Kosten und Nebenkosten beim Immobilienkauf

Die Maklerprovision ist nur ein Teil der Gesamtkosten, die beim Kauf einer Immobilie anfallen. Käufer sollten auch andere Nebenkosten berücksichtigen, da diese den Kaufpreis erheblich erhöhen können. Diese Nebenkosten können schnell 10 % bis 15 % des Kaufpreises ausmachen und sollten bei der Finanzierungsplanung unbedingt einkalkuliert werden.

• —Grunderwerbsteuer: Sie wird vom Bundesland festgelegt und unterscheidet sich regional (zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises).
• —Notar- und Gerichtskosten: Für die Beurkundung des Kaufvertrages und die Eintragung in das Grundbuch fallen Kosten an, die in der Regel ca. 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises betragen.
• —Bereitstellungszinsen: Können anfallen, wenn ein Darlehen nicht sofort nach Zusage abgerufen wird.
• —Kosten für Modernisierung/Renovierung: Oft nötig, um die Immobilie an eigene Bedürfnisse anzupassen.

Den Maklervertrag prüfen und verhandeln

Bevor man einen Makler beauftragt oder dessen Dienste in Anspruch nimmt, ist es ratsam, den Maklervertrag genau zu prüfen. Auch wenn die Provisionssätze regional üblich sind, besteht oft ein gewisser Verhandlungsspielraum. Insbesondere bei höherpreisigen Immobilien oder in weniger angespannten Märkten kann es sich lohnen, über die Provision zu sprechen. Ein seriöser Makler wird die Kosten transparent darlegen und alle Positionen im Vertrag verständlich erläutern.

Wichtige Punkte, die im Maklervertrag enthalten sein sollten, sind die genaue Provisionshöhe und -verteilung, die Laufzeit des Vertrages sowie die genauen Leistungen, die der Makler erbringen wird. Ein umfassender Maklervertrag schafft Klarheit und beugt Missverständnissen vor.

Fazit

Die Kosten für einen Immobilienmakler sind ein wesentlicher Bestandteil des Immobilienerwerbs oder -verkaufs und sollten von Anfang an in die Finanzplanung einbezogen werden. Seit der Gesetzesänderung Ende 2020 tragen Käufer und Verkäufer von Wohnimmobilien in der Regel die Maklerprovision hälftig. Bei Mietwohnungen greift das Bestellerprinzip, wodurch meist der Vermieter die Kosten trägt. Die Höhe der Provision variiert regional und ist verhandelbar. Eine transparente Kommunikation und ein klar formulierter Maklervertrag sind entscheidend, um die Kostenstruktur zu verstehen und unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Trotz der Kosten kann ein professioneller Makler durch seine Expertise, Marktkenntnis und die Entlastung von komplexen Aufgaben einen erheblichen Mehrwert bieten.