Was kostet die Maklerprovision?

Die Beauftragung eines Immobilienmaklers kann den Kauf- oder Verkaufsprozess einer Immobilie erheblich erleichtern. Doch dieser Service ist nicht kostenfrei. Die sogenannte Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist ein Honorar, das der Makler für seine erbrachten Leistungen erhält. Sie stellt oft einen nicht unerheblichen Posten in den Gesamtkosten einer Immobilientransaktion dar. Die genaue Höhe, die Verteilung auf Käufer und Verkäufer sowie die gesetzlichen Rahmenbedingungen sind jedoch komplex und haben sich in den letzten Jahren mehrfach geändert. Dieser Ratgeber beleuchtet umfassend alle wichtigen Aspekte rund um die Maklerprovision, damit Sie gut informiert in Vertragsverhandlungen gehen können.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist das Entgelt, welches ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Dies beinhaltet in der Regel die Zusammenführung von Verkäufer und Käufer mit dem Ziel, einen rechtsgültigen Kaufvertrag abzuschließen. Die Leistung des Maklers umfasst dabei eine Vielzahl von Schritten, die von der Objektaufnahme über die Vermarktung bis hin zur Unterstützung bei der Vertragsgestaltung reichen.

Die Provisionspflicht entsteht in der Regel erst mit dem Abschluss des Hauptvertrags, also dem notariellen Kaufvertrag. Wird die Immobilie nicht erfolgreich vermittelt oder der Vertrag kommt aus Gründen, die nicht in der Verantwortung des Maklers liegen, nicht zustande, steht dem Makler meist keine Provision zu. Es gibt jedoch Ausnahmen, die im Maklervertrag festgehalten werden können, beispielsweise eine Aufwandsentschädigung bei vorzeitigem Rücktritt von einem bereits erfolgten Reservierungsvertrag.

• —Definiert als Honorar für die Vermittlung einer Immobilie.
• —Leistungsumfang reicht von Objektbewertung bis Vertragsunterstützung.
• —Provisionspflicht entsteht üblicherweise erst mit notariellem Kaufvertragsabschluss.

Gesetzliche Regelungen zur Maklerprovision in Deutschland

Die Regelungen zur Maklerprovision waren in Deutschland lange Zeit nicht einheitlich und führten oft zu regionalen Unterschieden, insbesondere bei der Kostenverteilung. Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, das im Dezember 2020 in Kraft trat, erfolgte eine wichtige Neuerung. Dieses Gesetz hat das Ziel, die Kostengerechtigkeit zu erhöhen und den Käufern von Immobilien die finanzielle Last zu erleichtern.

Kernpunkt der neuen Regelung ist die hälftige Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer, wenn der Makler von beiden Parteien beauftragt wurde oder wenn er ausschließlich im Auftrag des Verkäufers tätig war. Es gilt der Grundsatz, dass die Partei, die den Makler beauftragt hat, zumindest einen gleich hohen Anteil der Provision zahlen muss wie die andere Partei. Eine alleinige Bezahlung der Provision durch den Käufer ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern seitdem nicht mehr zulässig, es sei denn, der Käufer hat den Makler nachweislich als alleiniger "Suchauftraggeber" bestellt. Diese Regelung gilt ausschließlich für Verbraucher und nicht für gewerbliche Immobilienkäufer oder -verkäufer.

• —Gesetzliche Neuregelung seit Dezember 2020.
• —Gilt primär für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
• —Hälftige Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer ist Regelfall.
• —Käufer darf nicht mehr als der Verkäufer zahlen.
• —Gilt nur für Verbrauchergeschäfte.

Wie hoch ist die Maklerprovision üblicherweise?

Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich festgelegt, sondern unterliegt der Vertragsfreiheit. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des beurkundeten Kaufpreises der Immobilie berechnet zuzüglich der aktuell gültigen Mehrwertsteuer. Die tatsächliche Höhe variiert je nach Bundesland und den regionalen Gepflogenheiten, liegt aber in den meisten Fällen zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer).

Vor der gesetzlichen Neuregelung war es in einigen Bundesländern üblich, dass der Käufer die gesamte Provision trug, diese lag dann oft bei 5 % bis 7 % zzgl. Mehrwertsteuer. Im Zuge der hälftigen Teilung finden sich heutzutage oft Sätze von etwa 3 % bis 3,5 % zzgl. Mehrwertsteuer pro Partei, sodass die Gesamtprovision weiterhin in einem ähnlichen Bereich liegt. Es ist ratsam, die Höhe der Provision vor Beauftragung des Maklers klar im Maklervertrag festzuhalten und zu verhandeln.

• —Nicht gesetzlich festgelegt, sondern verhandelbar.
• —Berechnung als Prozentsatz des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer.
• —Übliche Spanne: 3,57 % bis 7,14 % (inkl. MwSt.) des Kaufpreises.
• —Höhe variiert regional und je nach Verhandlung.

Wer zahlt die Maklerprovision: Käufer, Verkäufer oder beide?

Seit der Reform im Dezember 2020 ist bei der Vermittlung von Wohnungen und Einfamilienhäusern zwischen Verbrauchern die hälftige Teilung der Maklerprovision der Regelfall. Dies bedeutet, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer jeweils die Hälfte der anfallenden Maklerkosten tragen. Ursprünglich war es in vielen Regionen gängige Praxis, dass der Käufer die gesamte Provision übernahm. Diese Belastung für Käufer sollte durch die neue Gesetzgebung reduziert werden.

Es gibt zwei Hauptszenarien für die Kostenverteilung nach der neuen Gesetzeslage:

• —<b>Der Besteller zahlt:</b> Hat der Makler nur für eine Partei (in der Regel den Verkäufer) gearbeitet, kann er von dieser Partei die Provision verlangen. Möchte der Besteller einen Teil der Kosten an die andere Partei weitergeben, ist dies nur unter der Bedingung erlaubt, dass die Lasten hälftig geteilt werden. Das heißt, der Auftraggeber muss zuerst seinen Anteil bezahlt haben, bevor er die andere Hälfte vom Käufer fordern kann.
• —<b>Doppeltätigkeit des Maklers:</b> Wenn der Makler für beide Parteien tätig wird, also sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer, müssen die Parteien die Provision zu gleichen Teilen tragen. Dies ist die häufigste Konstellation seit der Gesetzesänderung für private Wohnimmobilien.

Für Mietimmobilien oder gewerbliche Objekte gelten andere Regelungen. Bei Mietwohnungen gilt seit 2015 das Bestellerprinzip: Derjenige, der den Makler beauftragt, muss die Provision zahlen. In der Regel ist dies der Vermieter. Für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder Grundstücken an Investoren sind die Regelungen der hälftigen Teilung nicht zwingend anzuwenden; hier kann die Provision nach wie vor frei verhandelt und auch vollständig einer Partei zugerechnet werden.

Beispielrechnungen zur Maklerprovision

Anhand von konkreten Beispielen lässt sich die Kostenbelastung besser nachvollziehen. Wir gehen von einem fiktiven Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Provisionssatz von 7,14 % (inkl. 19 % Mehrwertsteuer) aus, der hälftig geteilt wird.

• —<b>Kaufpreis der Immobilie:</b> 400.000 Euro
• —<b>Gesamtprovision:</b> 7,14 % (inkl. MwSt.) von 400.000 Euro = 28.560 Euro
• —<b>Anteil für Verkäufer:</b> 50 % von 28.560 Euro = 14.280 Euro
• —<b>Anteil für Käufer:</b> 50 % von 28.560 Euro = 14.280 Euro

Ein weiteres Beispiel unter Annahme, dass der Makler als alleiniger Besteller vom Verkäufer beauftragt wurde und er 6% zzgl. Mwst. für seine Leistungen erhält. Der Verkäufer entscheidet, die Hälfte der Kosten an den Käufer weiterzureichen.

• —<b>Kaufpreis der Immobilie:</b> 550.000 Euro
• —<b>Gesamtprovision (netto):</b> 6 % von 550.000 Euro = 33.000 Euro
• —<b>Gesamtprovision (brutto):</b> 33.000 Euro + 19 % MwSt. (6.270 Euro) = 39.270 Euro
• —<b>Anteil für Verkäufer:</b> 50 % von 39.270 Euro = 19.635 Euro
• —<b>Anteil für Käufer:</b> 50 % von 39.270 Euro = 19.635 Euro

Diese Beispiele verdeutlichen, dass die Maklerprovision einen stattlichen Betrag ausmachen kann, der in die Gesamtfinanzierung der Immobilie eingeplant werden muss.

Wichtige Aspekte des Maklervertrags

Bevor Sie einen Makler beauftragen, ist der Maklervertrag von entscheidender Bedeutung. Dieser Vertrag regelt die Rechte und Pflichten von Makler und Auftraggeber sowie die Höhe und Fälligkeit der Provision. Seit der Gesetzesänderung muss der Maklervertrag bei der Vermittlung von Wohnimmobilien für Verbraucher immer schriftlich abgeschlossen werden. Eine reine mündliche Zusage reicht nicht mehr aus.

Wichtige Punkte, die in einem Maklervertrag geregelt sein sollten:

• —<b>Art des Maklervertrags:</b> Einfacher Auftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag (letzteres schränkt den Verkäufer in der Eigenvermarktung ein und verpflichtet ihn, Interessenten an den Makler zu verweisen).
• —<b>Höhe der Provision:</b> Exakter Prozentsatz des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
• —<b>Verteilung der Provision:</b> Klare Festlegung, welcher Anteil von Käufer und Verkäufer getragen wird.
• —<b>Leistungsumfang des Maklers:</b> Welche konkreten Leistungen der Makler erbringt (Exposé, Besichtigungen, Verhandlungen etc.).
• —<b>Laufzeit und Kündigungsmodalitäten:</b> Wie lange der Vertrag gültig ist und unter welchen Bedingungen er beendet werden kann.
• —<b>Widerrufsrecht:</b> Bei Fernabsatzgeschäften (z.B. Online-Auftrag) oder außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen steht Verbrauchern ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu.

Die Bedeutung der Maklerprovision im Gesamtkontext der Nebenkosten

Die Maklerprovision ist nur eine von mehreren Nebenkosten, die beim Immobilienkauf anfallen. Neben der Provision müssen Käufer auch die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten einkalkulieren. Diese Posten addieren sich schnell zu einem beträchtlichen Betrag, der den eigentlichen Kaufpreis um 10 % bis 15 % erhöhen kann. Eine detaillierte Finanzierungsplanung, die alle Nebenkosten berücksichtigt, ist daher unerlässlich.

• —<b>Grunderwerbsteuer:</b> Variiert je nach Bundesland (derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises).
• —<b>Notar- und Gerichtskosten:</b> Meist zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch.
• —<b>Ggf. Kosten für die Grundschuldbestellung:</b> Wenn der Kauf über einen Kredit finanziert wird.
• —<b>Ggf. Gutachterkosten:</b> Falls eine Wertermittlung der Immobilie gewünscht ist.

Die neue Regelung zur Maklerprovision hat zwar die Belastung für Käufer leicht gemildert, ändert aber nichts an der Notwendigkeit, alle Nebenkosten bei der Budgetplanung genau zu berücksichtigen. Es ist ratsam, einen ausreichenden Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplan.

Fazit

Die Maklerprovision ist ein fester Bestandteil des Immobilienkaufs und -verkaufs. Dank der gesetzlichen Neuerungen seit Ende 2020 ist für Wohnimmobilien in Deutschland die hälftige Teilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer der Regelfall, was zu einer faireren Verteilung der finanziellen Last beitragen soll. Trotzdem bleibt die Provision ein erheblicher Kostenfaktor, der stets in die Gesamtplanung des Budgets einfließen muss. Eine transparente Kommunikation mit dem Makler, ein klar formulierter Maklervertrag und das Bewusstsein über die gesetzlichen Bestimmungen sind entscheidend, um böse Überraschungen zu vermeiden und eine Immobilientransaktion erfolgreich abzuschließen.