Was kostet die Löschungsbewilligung?

Der Erwerb oder Verkauf einer Immobilie ist mit zahlreichen Prozessen und Dokumenten verbunden. Ein zentrales Element, das oft erst beim Abschluss der Finanzierung oder beim Verkauf relevant wird, ist die Löschungsbewilligung. Sie ist der Schlüssel, um eine eingetragene Grundschuld oder Hypothek aus dem Grundbuch entfernen zu lassen. Ohne sie bleibt die Immobilie formal belastet, auch wenn der ursprüngliche Kredit längst abbezahlt wurde. In unserem Ratgeber beleuchten wir detailliert, welche Kosten bei einer Löschungsbewilligung anfallen können, welche Akteure involviert sind und worauf Immobilieneigentümer achten sollten, um den Prozess reibungslos zu gestalten. Wir erklären die einzelnen Schritte und zeigen auf, wie sich die Gebühren zusammensetzen, um Ihnen eine klare Vorstellung der finanziellen Aspekte zu vermitteln.

Was ist eine Löschungsbewilligung?

Eine Löschungsbewilligung ist ein offizielles Dokument, das von einem Gläubiger – in der Regel einer Bank oder einem anderen Kreditinstitut – ausgestellt wird. Mit diesem Dokument bestätigt der Gläubiger, dass eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld oder Hypothek vollständig getilgt wurde oder dass er auf seine Rechte aus dieser Eintragung verzichtet. Ohne diese schriftliche Zustimmung des Gläubigers ist es nicht möglich, den entsprechenden Eintrag aus dem Grundbuch zu löschen. Die Löschung ist insbesondere beim Verkauf einer Immobilie von großer Bedeutung, da Käufer in der Regel eine lastenfreie Immobilie erwerben möchten, um die Finanzierung durch die eigene Bank sicherzustellen oder um rechtlich unbelastetes Eigentum zu erhalten. Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld würde ansonsten auf den neuen Eigentümer übergehen.

Die Grundschuld und die Hypothek sind beides sogenannte Grundpfandrechte. Sie dienen als Sicherheit für ein Darlehen, das der Eigentümer bei einer Bank aufgenommen hat. Während die Hypothek streng an eine bestimmte Forderung gekoppelt und mit deren Tilgung erlischt (Akzessorietät), ist die Grundschuld abstrakt und besteht auch nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens im Grundbuch fort. Die Löschungsbewilligung wird daher meist im Zusammenhang mit der Löschung einer Grundschuld benötigt. Die Löschung kann unter bestimmten Umständen aber auch zur Absicherung eines neuen Kredites durch denselben Gläubiger erfolgen, indem die alte Grundschuld erneut herangezogen wird, statt eine neue einzutragen.

• —Bestätigung des Gläubigers über die Tilgung oder den Verzicht auf Rechte.
• —Erforderlich zur Löschung von Grundschulden oder Hypotheken im Grundbuch.
• —Wichtig für lastenfreie Immobilienübertragung beim Verkauf.
• —Unterscheidung zwischen Hypothek (akzessorisch) und Grundschuld (abstrakt).
• —Wichtiger Schritt bei der Immobilienfinanzierung und -veräußerung.

Wer stellt die Löschungsbewilligung aus und wer beantragt die Löschung?

Die Löschungsbewilligung wird vom Kreditinstitut – also der Bank oder Bausparkasse – ausgestellt, bei der der Immobilieneigentümer sein Darlehen aufgenommen hat. Sobald das Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde oder eine anderweitige Einigung über die Freigabe der Sicherheit erzielt wurde, ist die Bank verpflichtet, diese Bewilligung auszustellen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Bewilligung selbst noch nicht die Löschung im Grundbuch bewirkt, sondern lediglich die Zustimmung des Gläubigers darstellt.

Die Beantragung der eigentlichen Löschung im Grundbuch muss durch den Eigentümer der Immobilie oder einen beauftragten Notar beim Grundbuchamt erfolgen. Dies geschieht in der Regel im Rahmen eines Immobilienverkaufs gemeinsam mit dem Kaufvertrag. Der Notar reicht dann die Löschungsbewilligung des Gläubigers sowie den Antrag des Eigentümers beim Grundbuchamt ein. Die Unterschrift des Eigentümers unter diesem Löschungsantrag muss notariell beglaubigt werden. Die Löschung ist also ein zweistufiger Prozess: Zuerst die Ausstellung der Bewilligung durch die Bank, dann die Beantragung der Löschung durch den Eigentümer (meist über den Notar) beim Grundbuchamt.

• —Ausstellung der Bewilligung durch das Kreditinstitut nach Kreditrückzahlung.
• —Beantragung der Löschung beim Grundbuchamt durch den Eigentümer.
• —Oft über einen Notar, besonders beim Immobilienverkauf.
• —Die Unterschrift des Eigentümers muss notariell beglaubigt sein.

Kosten für die Löschungsbewilligung: Bankgebühren?

Ein häufiges Missverständnis betrifft die Kosten, die direkt für die Ausstellung der Löschungsbewilligung durch die Bank anfallen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. XI ZR 389/02) aus dem Jahr 2004 dürfen Banken für die Ausstellung einer Löschungsbewilligung keine gesonderten Entgelte verlangen, sofern es sich um eine Grundschuld oder Hypothek handelt, die zur Sicherung eines Darlehens dient. Die Kosten für diese Leistung sind in den von der Bank bereits erhobenen Bearbeitungsgebühren für das Darlehen enthalten oder gelten als Bestandteil der allgemeinen Geschäftsbeziehung. Es ist daher unzulässig, wenn eine Bank für das Ausstellen der Bewilligung eine Bearbeitungsgebühr erhebt.

Sollte Ihre Bank Ihnen dennoch Gebühren für die Ausstellung der Löschungsbewilligung in Rechnung stellen, empfiehlt es sich, dies zu hinterfragen und gegebenenfalls auf die genannte Rechtsprechung zu verweisen. Es gibt jedoch Ausnahmen: Wenn die Löschungsbewilligung für eine Grundschuld ausgestellt wird, die nicht zur Sicherung eines Darlehens diente (zum Beispiel bei einer sogenannten Eigentümergrundschuld ohne dahinterstehende Forderung) oder wenn besondere Umstände vorliegen, könnten unter Umständen Kosten anfallen. Dies ist jedoch die Ausnahme und sollte im Vorfeld klar kommuniziert werden. In der Regel ist die Erteilung der Löschungsbewilligung durch die Bank kostenfrei.

• —Banken dürfen keine Gebühren für die Ausstellung einer Löschungsbewilligung verlangen (BGH-Urteil 2004).
• —Kosten sind in allgemeinen Bankleistungen enthalten.
• —Mögliche Ausnahmen bei speziellen Grundschuldfällen.
• —Unerlaubte Gebühren sollten beanstandet werden.

Notarkosten für Löschungsbewilligung und Löschungsantrag

Die wesentlichen Kosten, die im Zusammenhang mit der Löschung einer Grundschuld entstehen, sind die Notar- und Grundbuchamtsgebühren. Der Notar ist zwingend erforderlich, da er den Löschungsantrag des Eigentümers beurkundet oder beglaubigt und die Löschungsbewilligung zusammen mit dem Löschungsantrag beim Grundbuchamt einreicht. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind nicht frei verhandelbar. Sie werden auf Basis des Nennbetrags der zu löschenden Grundschuld berechnet. Die Höhe der Notarkosten beträgt in der Regel einen Bruchteil des betreffenden Grundschuldbetrages. Die Notargebühren sind dabei meist in zwei Teile unterteilt: die Beglaubigungsgebühr für den Löschungsantrag des Eigentümers und die Gebühr für die Einreichung der Unterlagen beim Grundbuchamt.

Für die reine Beglaubigung der Unterschrift unter dem Antrag zur Löschung der Grundschuld beträgt die Gebühr beispielsweise 0,2 Gebührensätze nach dem GNotKG. Hinzu kommen Auslagen des Notars (z.B. für Porto und Telekommunikation) sowie die gesetzliche Mehrwertsteuer. Es ist zu beachten, dass diese Kosten für die gleiche Grundschuld unabhängig davon anfallen, wie viele Teilbeträge der Grundschuld gelöscht werden sollen. Die Gebühren werden immer auf Basis des ursprünglichen Gesamtbetrags der Grundschuld berechnet. Wenn beispielsweise eine Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro gelöscht werden soll, würden die Notarkosten einen geringen Prozentsatz dieses Betrags ausmachen, beispielsweise unter 200 Euro für die Beglaubigung und weitere Posten. Ein unverbindliches Beispiel könnte so aussehen: Bei einem Grundschuldbetrag von 200.000 Euro könnte die Notargebühr für die Beglaubigung und die Einreichung zusammen etwa 150 bis 250 Euro betragen, zuzüglich Auslagen und Mehrwertsteuer.

• —Notare sind zwingend für die Beglaubigung des Löschungsantrags.
• —Kosten regelt das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).
• —Gebühren basieren auf dem Nennbetrag der zu löschenden Grundschuld.
• —Typische Kosten umfassen Beglaubigung und Einreichung.
• —Zusätzlich fallen Auslagen und Mehrwertsteuer an.

Grundbuchamtskosten für die Löschung

Neben den Notarkosten fallen auch Gebühren für das Grundbuchamt an. Diese Gebühren werden ebenfalls durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und sind somit bundeseinheitlich geregelt. Das Grundbuchamt ist für die eigentliche Durchführung der Löschung im Grundbuch zuständig. Es prüft die eingereichten Unterlagen – also die Löschungsbewilligung und den notariell beglaubigten Löschungsantrag – und nimmt die entsprechende Eintragung im Grundbuch vor, indem es die Grundschuld als gelöscht markiert. Die Höhe der Grundbuchamtsgebühr richtet sich ebenfalls nach dem Nennbetrag der zu löschenden Grundschuld. Für die Löschung einer Grundschuld fällt in der Regel ein halber Gebührensatz (0,5) gemäß GNotKG an.

Um ein konkretes Beispiel zu geben: Wird eine Grundschuld mit einem Nennbetrag von 200.000 Euro gelöscht, beträgt die Gebühr für das Grundbuchamt die Hälfte des Wertes, der für die Eintragung einer solchen Grundschuld fällig wäre. Bei einem Wert von 200.000 Euro ergibt sich hierfür ein fester Gebührensatz gemäß der Gebührentabelle des GNotKG. Dies würde in etwa 200 bis 300 Euro betragen, abhängig von der genauen Berechnungsgrundlage der jeweiligen Gebührentabelle. Die Grundbuchamtskosten sind vom Eigentümer zu tragen, da er die Löschung wünscht. In der Praxis werden die Notar- und Grundbuchamtsgebühren oft gemeinsam vom Notar abgerechnet, der die gesamte Abwicklung für den Eigentümer übernimmt.

• —Grundbuchamtsgebühren sind gesetzlich im GNotKG geregelt.
• —Das Grundbuchamt nimmt die eigentliche Löschung vor.
• —Gebühren basieren auf dem Nennbetrag der Grundschuld (halber Gebührensatz).
• —Kosten sind vom Eigentümer zu tragen.
• —Oft über Notar zusammen mit dessen Gebühren abgerechnet.

Gesamtkosten im Überblick und Beispielrechnung

Zusammenfassend setzen sich die Kosten für eine Löschungsbewilligung (und die daraus resultierende Löschung) aus zwei Hauptkomponenten zusammen: den Notarkosten und den Grundbuchamtsgebühren. Die Bank, als Ausstellerin der Bewilligung, darf hierfür in der Regel keine Gebühren erheben. Die Höhe der Notar- und Grundbuchamtskosten ist proportional zum eingetragenen Grundschuldbetrag und wird durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgeschrieben. Dies gewährleistet eine transparente und nachvollziehbare Kostenstruktur. Es ist wichtig zu verstehen, dass diese Kosten für die gesamte Grundschuld anfallen, auch wenn nur ein Teil des ursprünglich aufgenommenen Darlehens noch valutierte. Der Nennbetrag der eingetragenen Grundschuld ist hierbei der ausschlaggebende Faktor.

Betrachten wir ein Beispiel für eine zu löschende Grundschuld von 250.000 Euro. Die Kosten würden sich wie folgt schätzen lassen (Werte sind Beispielwerte und können je nach konkreter Tabelle des GNotKG leicht variieren):

• —Notarkosten für Beglaubigung des Löschungsantrags: ca. 0,2 Gebührensätze (z.B. ca. 110-150 Euro).
• —Notarkosten für Einreichung beim Grundbuchamt: ca. 0,5 Gebührensätze (z.B. ca. 275-350 Euro bei einem vollen Satz von 550 Euro).
• —Gerichtskosten (Grundbuchamt) für die Löschung: ca. 0,25 bis 0,5 Gebührensätze (z.B. ca. 137,50 - 275 Euro).
• —Zusätzlich: Auslagen des Notars (Porto, Telefon) und die gesetzliche Mehrwertsteuer auf die Notarkosten.

Basierend auf diesem Beispiel könnten die Gesamtkosten für eine Löschung einer Grundschuld von 250.000 Euro insgesamt zwischen etwa 350 Euro und 800 Euro liegen, abhängig von den genauen Gebührensätzen und der Art der Leistung. Es ist immer ratsam, sich vorab einen Kostenvoranschlag vom Notar einzuholen, um genaue Zahlen zu erhalten.

Wann ist eine Löschung nicht zwingend notwendig?

Obwohl die Löschung einer Grundschuld in vielen Fällen sinnvoll ist, gibt es Situationen, in denen sie nicht zwingend notwendig oder sogar strategisch ungünstig sein kann. Dies trifft insbesondere zu, wenn der Eigentümer beabsichtigt, die Immobilie in absehbarer Zeit erneut zu beleihen oder wenn er die Grundschuld als Sicherheit für zukünftige Darlehen nutzen möchte. Eine bereits eingetragene Grundschuld kann für eine Neufinanzierung bei derselben Bank oder mit Abtretung an eine andere Bank erneut verwendet werden. Dieser Vorgang wird als 'Wiederverwendung' oder 'Abtretung' der Grundschuld bezeichnet. Dabei fallen im Vergleich zu einer kompletten Löschung und Neueintragung deutlich geringere Kosten an.

Die Wiederverwendung einer Grundschuld spart die Notar- und Grundbuchamtsgebühren für eine erneute Eintragung. Stattdessen sind lediglich Kosten für die Abtretung oder eine entsprechende Bestätigung beim Notar zu entrichten, was meist erheblich günstiger ist. Dies kann beispielsweise bei einer Umschuldung oder einer Erhöhung eines Darlehens vorteilhaft sein. Daher ist es ratsam, die eigenen Pläne genau zu prüfen, bevor eine Löschung veranlasst wird. Eine gelöschte Grundschuld kann nicht reaktiviert werden; für eine erneute Beleihung müsste eine neue Grundschuld komplett neu eingetragen werden, was wiederum mit den vollen Notar- und Grundbuchamtsgebühren verbunden wäre.

• —Bei beabsichtigter erneuter Beleihung der Immobilie.
• —Zur Nutzung der Grundschuld als Sicherheit für zukünftige Darlehen.
• —Möglichkeit der Wiederverwendung oder Abtretung an andere Banken.
• —Kosteneinsparungen im Vergleich zur Neu-Eintragung.
• —Strategische Überlegungen vor der Löschung prüfen.

Fazit

Die Löschungsbewilligung ist ein unverzichtbares Dokument für die Lastenfreiheit einer Immobilie. Während die Ausstellung der Bewilligung durch die Bank in der Regel kostenfrei ist, fallen für die eigentliche Löschung im Grundbuch Notar- und Grundbuchamtsgebühren an. Diese richten sich nach dem Nennbetrag der zu löschenden Grundschuld und sind gesetzlich geregelt. Es ist wichtig, sich dieser Kosten bewusst zu sein, insbesondere beim Verkauf einer Immobilie oder der Neuordnung der Finanzierung. Eine sorgfältige Planung und gegebenenfalls die Rücksprache mit einem Notar oder Finanzberater können dabei helfen, den Prozess effizient und kostengünstig zu gestalten und unnötige Ausgaben zu vermeiden.