Was kostet die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine der ältesten Steuerarten in Deutschland und stellt für die meisten Immobilieneigentümer eine jährlich wiederkehrende Belastung dar. Sie ist eine Objektsteuer, das heißt, sie knüpft an das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden an und wird von den Gemeinden erhoben. Die Einnahmen aus der Grundsteuer sind für die Kommunen von erheblicher Bedeutung, da sie einen großen Teil ihrer öffentlichen Ausgaben finanzieren, beispielsweise für Infrastrukturprojekte, Schulen oder Kultur. Die Berechnung der Grundsteuer kann komplex erscheinen, da sie von verschiedenen Faktoren abhängt, die miteinander multipliziert werden. Für Eigentümer ist es jedoch wichtig, die Zusammensetzung dieser Steuer zu verstehen, um die jährliche Belastung nachvollziehen zu können und sich auf mögliche Veränderungen in der Zukunft einzustellen. Dieser Artikel beleuchtet die Grundlagen der Grundsteuer, ihre Berechnung und die Auswirkungen der aktuellen Reform.

Was ist die Grundsteuer überhaupt?

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die auf den Besitz von Grundstücken und deren Bebauung erhoben wird. Sie wird von den Gemeinden und Städten eingezogen, die das Recht haben, ihre Höhe durch einen sogenannten Hebesatz selbst festzulegen. Dies erklärt, warum die Grundsteuer für vergleichbare Grundstücke in unterschiedlichen Kommunen variieren kann. Sie gehört zu den sogenannten Realsteuern oder Objektsteuern, weil sie den Wert eines Objekts (Grundstück und Gebäude) besteuert und nicht direkt die persönliche Leistungsfähigkeit des Eigentümers. Es gibt prinzipiell zwei Arten von Grundsteuer: die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliche Betriebe und die Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke. Eine dritte Art, die Grundsteuer C, wurde im Zuge der Grundsteuerreform neu eingeführt und richtet sich an baureife, aber unbebaute Grundstücke, um Anreize zur Bebauung zu schaffen.

• —Objektsteuer: Besteuert den Besitz von Grund und Boden.
• —Kommunale Steuer: Einnahmen fließen direkt an Städte und Gemeinden.
• —Grundsteuer A: Für Agrarflächen.
• —Grundsteuer B: Für alle anderen Immobilien.
• —Grundsteuer C: Für baureife, nicht bebaute Grundstücke (neu ab 2025).

Die drei entscheidenden Faktoren für die Berechnung

Die Berechnung der Grundsteuer basiert auf einer Multiplikation von drei Hauptkomponenten: dem Grundsteuerwert, der Grundsteuermesszahl und dem Hebesatz. Jede dieser Komponenten spielt eine spezifische Rolle und wird von unterschiedlichen Instanzen oder auf Basis unterschiedlicher Kriterien festgelegt. Das Zusammenspiel dieser Faktoren bestimmt letztendlich die konkrete Höhe der jährlich zu entrichtenden Grundsteuer. Das Verständnis dieser Formel ist der Schlüssel, um die eigene Grundsteuerabrechnung nachvollziehen zu können. Seit der Grundsteuerreform, deren Hauptteil ab 2025 in Kraft tritt, haben sich insbesondere die Grundlagen für den Grundsteuerwert und teilweise die Grundsteuermesszahl geändert, um eine gerechtere Besteuerung sicherzustellen.

• —Grundsteuerwert (früher Einheitswert): Die finanzielle Bewertung des Grundstücks und seiner Bebauung.
• —Grundsteuermesszahl: Ein vom Gesetzgeber festgelegter Faktor.
• —Hebesatz: Von der jeweiligen Kommune festgesetzter Prozentsatz.

Der Grundsteuerwert – Basis der Berechnung

Der Grundsteuerwert ist der Ausgangspunkt jeder Grundsteuerberechnung. Vor der Reform im Jahr 2025 basierte er auf den sogenannten Einheitswerten, die teilweise noch aus den 1960er Jahren stammten und daher oft nicht mehr die Realität widerspiegelten. Das Bundesverfassungsgericht erklärte diese Praxis für verfassungswidrig, was die Grundsteuerreform auslöste. Mit der Reform wurde die Ermittlung des Grundsteuerwerts grundlegend neu aufgestellt. Die Bundesländer hatten die Möglichkeit, ein eigenes Modell zur Wertermittlung zu entwickeln, oder das Bundesmodell zu übernehmen. Dies führt dazu, dass die Ermittlung des Grundsteuerwerts je nach Bundesland unterschiedlich erfolgen kann. Im Bundesmodell werden beispielsweise Faktoren wie Grundstücksfläche, Wohnfläche, Art des Gebäudes, Baujahr und Bodenrichtwert berücksichtigt. Für die Feststellung des Grundsteuerwerts müssen Eigentümer eine Feststellungserklärung abgeben.

Einige Bundesländer haben jedoch eigene Landesmodelle entwickelt. Baden-Württemberg setzt auf ein reines Bodenwertmodell, bei dem ausschließlich die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert eine Rolle spielen. Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen folgen einem Flächenmodell, in dem die Fläche des Grundstücks und der Gebäude sowie die Art der Nutzung die Hauptrolle spielen und bestimmte Lagefaktoren berücksichtigt werden können. Andere Bundesländer wie Sachsen und das Saarland haben sich für eine abgewandelte Form des Bundesmodells entschieden. Diese unterschiedlichen Ansätze sollen sicherstellen, dass die Bewertung der Immobilien aktueller und gerechter erfolgt.

Die Grundsteuermesszahl – Ein bundeseinheitlicher Faktor

Die Grundsteuermesszahl ist der zweite Faktor in der Berechnung und wird direkt vom Gesetzgeber festgelegt. Sie dient dazu, den Grundsteuerwert auf einen sogenannten Grundsteuermessbetrag umzurechnen. Ihre Höhe ist bundeseinheitlich geregelt, wobei die Grundsteuerreform hier ebenfalls Anpassungen vorgenommen hat, um die Steuermesszahlen zum Teil deutlich zu senken. Dies geschah, um eine mögliche Explosion der Grundsteuerlast durch die höheren, aktualisierten Grundsteuerwerte zu dämpfen und eine Mehrbelastung der Eigentümer im Durchschnitt zu vermeiden. Die Grundsteuermesszahl wird in Promille angegeben. Für Wohngrundstücke liegt sie im Bundesmodell beispielsweise bei 0,31 Promille, wobei hier für Sozialwohnungen und denkmalgeschützte Immobilien Absenkungen vorgesehen sein können.

Die genaue Höhe der Steuermesszahl hängt von der Art der Immobilie ab. Bei der Grundsteuerreform wurden die Steuermesszahlen für Wohngrundstücke im Allgemeinen gesenkt, um Familien und selbstnutzende Eigentümer zu entlasten. Für bestimmte Immobilienarten, wie beispielsweise unbebaute Grundstücke oder Geschäftsgrundstücke, können andere Messzahlen gelten. Die Finanzämter teilen den Eigentümern den ermittelten Grundsteuermessbetrag mit einem sogenannten Grundsteuermessbescheid mit. Dieser Bescheid legt den Wert fest, der später mit dem Hebesatz der Kommune multipliziert wird und ist die Grundlage für den späteren Grundsteuerbescheid der Gemeinde.

Der Hebesatz – Kommunale Hoheit

Der Hebesatz ist der dritte und entscheidende Faktor, der die Höhe der Grundsteuer maßgeblich beeinflusst. Er wird von jeder Stadt und Gemeinde eigenständig festgelegt und ist damit das Instrument, über das die Kommunen ihre Einnahmen aus der Grundsteuer steuern können. Der Hebesatz wird in Prozent angegeben und auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Die Bandbreite der Hebesätze ist groß; sie kann von unter 200 % bis weit über 800 % reichen. Dies verdeutlicht, warum die Grundsteuer für eine identische Immobilie in zwei verschiedenen Gemeinden extrem unterschiedlich ausfallen kann. Die Gemeinden müssen ihren Hebesatz nicht öffentlich begründen, er wird in der Regel im Rahmen des Haushaltsbeschlusses festgelegt und jährlich bekannt gegeben.

Gerade im Zuge der Grundsteuerreform haben die Gemeinden die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen, um das Gesamtaufkommen der Grundsteuer in ihrer Gemeinde auf dem bisherigen Niveau zu halten. Dies wird als „Aufkommensneutralität“ bezeichnet: Obwohl sich die Grundsteuerwerte und Messzahlen ändern, sollen die Gemeinden im Durchschnitt nicht mehr oder weniger Geld durch die Grundsteuer einnehmen als zuvor. Ob und in welcher Höhe eine Gemeinde ihren Hebesatz anpasst, hängt von vielen Faktoren ab, unter anderem von ihrer finanziellen Situation, politischen Entscheidungen und der Zusammensetzung der Immobilien in ihrem Gebiet. Eigentümer sollten die Hebesatzentwicklungen in ihrer Gemeinde genau beobachten.

• —Von der Kommune festgelegt.
• —Kann stark variieren (z.B. von 200 % bis über 800 %).
• —Wird auf den Grundsteuermessbetrag angewendet.
• —Wichtiger Hebel für kommunale Einnahmen.
• —Anpassung durch Reform zur Aufkommensneutralität erwartet.

Die Grundsteuerreform – Hintergrund und Auswirkungen

Die Notwendigkeit einer Grundsteuerreform ergab sich aus einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018. Das Gericht erklärte die bisherige Praxis der Einheitsbewertung für verfassungswidrig, da die zugrunde liegenden Werte in Westdeutschland seit 1964 und in Ostdeutschland seit 1935 nicht mehr aktualisiert worden waren und somit zu massiven Ungleichbehandlungen führten. Die alten Einheitswerte spiegelten nicht mehr die tatsächlichen Wertverhältnisse wider und verstießen somit gegen das Gebot der Gleichbehandlung.

Ziel der Reform ist es, die Grundsteuer gerechter, transparenter und verfassungskonform zu gestalten. Gleichzeitig sollte das Gesamtaufkommen der Grundsteuer für die Kommunen möglichst aufkommensneutral bleiben, also im Durchschnitt weder steigen noch fallen. Dies ist eine enorme Herausforderung, da die Neubewertung Millionen von Grundstücken das Potenzial birgt, die individuelle Steuerlast erheblich zu verschieben. Die Reform tritt offiziell ab dem 1. Januar 2025 in Kraft, aber die Vorbereitungen dafür begannen bereits 2022 mit der Abgabe der Feststellungserklärungen durch die Immobilieneigentümer. Die unterschiedlichen Modelle der Bundesländer erschweren die Vergleichbarkeit zusätzlich, sollen aber den regionalen Besonderheiten besser Rechnung tragen.

Beispielrechnung zur Verdeutlichung

Um die Berechnung der Grundsteuer anschaulicher zu machen, betrachten wir ein fiktives Beispiel unter Annahme des Bundesmodells und beispielhafter Werte. Es ist wichtig zu betonen, dass dies ein stark vereinfachtes Beispiel ist und die tatsächlichen Werte je nach Lage, Ausstattung und den spezifischen Regelungen des jeweiligen Bundeslandes und der Kommune stark abweichen können.

Angenommen, ein Einfamilienhaus in einer deutschen Gemeinde hat folgende Eckdaten:

• —Grundsteuerwert (nach neuem Modell ermittelt): 200.000 Euro
• —Grundsteuermesszahl (für Wohngrundstücke im Bundesmodell): 0,31 Promille (0,00031)
• —Hebesatz der Gemeinde: 400 % (4,0)

Die Berechnung der jährlichen Grundsteuer erfolgt nun in zwei Schritten:

• —Berechnung des Grundsteuermessbetrags: Grundsteuerwert \times Grundsteuermesszahl
• —200.000 Euro \times 0,00031 = 62 Euro
• —Berechnung der jährlichen Grundsteuer: Grundsteuermessbetrag \times Hebesatz der Gemeinde
• —62 Euro \times 4,00 = 248 Euro

In diesem fiktiven Beispiel würde die jährliche Grundsteuer 248 Euro betragen. Dieses Beispiel illustriert, wie die drei Faktoren zusammenwirken. Es wird deutlich, dass eine Anpassung eines dieser Faktoren, insbesondere des Hebesatzes durch die Kommune oder des Grundsteuerwerts durch das Finanzamt, direkte Auswirkungen auf die zu zahlende Grundsteuer hat.

Wer muss die Grundsteuer zahlen?

Grundsätzlich ist der Eigentümer des Grundstücks und der Immobilie zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht ab dem 1. Januar des Jahres, in dem das Grundstück oder die Immobilie erworben wurde. Bei einem Verkauf geht die Steuerschuld jedoch nicht automatisch auf den neuen Eigentümer über. Oft wird im Kaufvertrag eine Regelung getroffen, dass der neue Eigentümer die Grundsteuer ab einem bestimmten Stichtag übernimmt. Dennoch bleibt der bisherige Eigentümer gegenüber der Gemeinde in der Pflicht, bis das Finanzamt die Eigentumsänderung festgestellt und der Gemeinde mitgeteilt hat und ein neuer Grundsteuerbescheid an den neuen Eigentümer ergangen ist. Dieser Prozess kann einige Monate in Anspruch nehmen.

Für Mieter gilt in der Regel, dass die Grundsteuer als Teil der Betriebskosten auf sie umgelegt werden kann. Dies ist eine häufige Praxis und muss im Mietvertrag explizit vereinbart sein. Vermieter listen die Grundsteuer dann in der jährlichen Betriebskostenabrechnung auf. Somit tragen letztendlich auch Mieter indirekt einen Teil der Grundsteuerlast, auch wenn die offizielle Steuerschuld beim Eigentümer liegt.

Fazit

Die Grundsteuer ist eine komplexe, aber unvermeidliche Abgabe für Immobilieneigentümer in Deutschland. Durch die Grundsteuerreform wurde die Berechnungsgrundlage grundlegend erneuert, um den Anforderungen des Bundesverfassungsgerichts gerecht zu werden und eine gerechtere Verteilung der Steuerlast zu gewährleisten. Eigentümer müssen sich mit den neuen Werten und der potenziellen Anpassung der Hebesätze durch ihre Gemeinden auseinandersetzen. Die individuelle Steuerlast kann sich ändern, auch wenn das Gesamtaufkommen der Grundsteuer für die Kommunen aufkommensneutral bleiben soll. Ein Verständnis der Faktoren Grundsteuerwert, Grundsteuermesszahl und Hebesatz ist unerlässlich, um die eigene Grundsteuer nachvollziehen und mögliche Bescheide korrekt einordnen zu können.