Was kostet die Grundschuld?

Für die Mehrheit der Menschen ist der Erwerb einer Immobilie die größte Investition im Leben. Meist ist eine solche Anschaffung nur mit Hilfe einer Finanzierung möglich, bei der Banken oder andere Kreditinstitute das benötigte Kapital bereitstellen. Als Sicherheit für ein Immobiliendarlehen dient in Deutschland in erster Linie die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch. Diese Absicherung ist nicht nur ein bürokratischer Akt, sondern auch mit verschiedenen Kosten verbunden, die Immobilienkäufer bei ihrer Budgetplanung unbedingt berücksichtigen sollten. Die Höhe dieser Kosten hängt von mehreren Faktoren ab und kann einen nicht unerheblichen Anteil an den Gesamtkaufnebenkosten ausmachen. Wir beleuchten in diesem Ratgeber, welche Posten genau anfallen, wie sie berechnet werden und welche Rolle dabei Notar und Grundbuchamt spielen.

Was ist eine Grundschuld überhaupt?

Bevor wir uns den Kosten widmen, ist es wichtig, den Begriff der Grundschuld klar zu definieren. Eine Grundschuld ist ein sogenanntes Grundpfandrecht, das in Abteilung III des Grundbuchs einer Immobilie eingetragen wird. Sie dient einem Gläubiger – in der Regel einer Bank – als Sicherheit für eine Forderung, beispielsweise ein Immobiliendarlehen. Sollte der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen, kann der Gläubiger aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung der Immobilie betreiben, um seine Forderung zu befriedigen. Die Grundschuld ist dabei oft höher als der tatsächlich aufgenommene Kreditbetrag, da sie auch mögliche Zinsen und Nebenforderungen abdecken soll.

Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht zwingend an eine konkrete Forderung gekoppelt (akzessorisch), sondern kann auch bestehen bleiben, wenn der Kredit bereits zurückgezahlt wurde. Dies bietet den Vorteil, dass sie bei einer späteren Anschlussfinanzierung oder einem neuen Darlehen für dieselbe Immobilie einfach wiederverwendet werden kann. Eine Neueintragung wäre dann unter Umständen nicht nötig, was Kosten spart. Es gibt verschiedene Arten von Grundschulden:

• —Buchgrundschuld: Die Eintragung erfolgt ausschließlich im Grundbuch.
• —Briefgrundschuld: Ergänzend zur Grundbucheintragung wird ein Grundschuldbrief ausgestellt.
• —Sicherungsgrundschuld: Die häufigste Form in der Finanzierungspraxis, sie ist durch eine schuldrechtliche Vereinbarung (Sicherungszweckerklärung) an eine konkrete Forderung gebunden.

Bestandteile der Kosten: Notar und Grundbuchamt

Die Kosten für die Grundschuld setzen sich im Wesentlichen aus zwei Hauptposten zusammen: den Gebühren für den Notar und den Gebühren für das Grundbuchamt. Beide Institutionen sind zwingend in den Prozess der Grundschuldbestellung und -eintragung involviert. Der Notar ist dafür verantwortlich, die Grundschuld zu beurkunden und die notwendigen Unterlagen zur Eintragung an das Grundbuchamt weiterzuleiten. Das Grundbuchamt nimmt die eigentliche Eintragung in das Grundbuch vor.

Die Höhe dieser Gebühren ist nicht willkürlich, sondern durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fest geregelt. Sie orientiert sich am sogenannten Geschäftswert, der bei einer Grundschuld der Höhe des eingetragenen Grundschuldbetrags entspricht. Es ist daher entscheidend, den genauen Betrag der Grundschuld zu kennen, um die anfallenden Kosten korrekt kalkulieren zu können. Die Gebühren sind bundesweit einheitlich.

Notarkosten für die Grundschuld

Der Notar spielt eine zentrale Rolle bei der Bestellung einer Grundschuld. Er ist nicht nur für die rechtlich korrekte Formulierung der Grundschuldurkunde zuständig, sondern auch für deren Beurkundung. Ohne diese notarielle Beurkundung kann keine Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. Die Notargebühren sind im GNotKG festgelegt und richten sich, wie bereits erwähnt, nach dem Wert der Grundschuld.

Für die Beurkundung der Grundschuld erhebt der Notar in der Regel einen 1,0-fachen Gebührensatz gemäß Kostenverzeichnis (KV) zum GNotKG. Hinzu kommen noch weitere Leistungen wie die Erstellung eines Entwurfs, die Einholung von Genehmigungen oder die Kommunikation mit dem Grundbuchamt, welche ebenfalls gebührenpflichtig sein können. Es ist üblich, dass der Notar für den gesamten Vorgang rund 1,0 bis 1,5 Prozent des Grundschuldbeitrags an Kosten verursacht. Zu den Notarkosten zählen typischerweise:

• —Beurkundung der Grundschuld (1,0-facher Satz)
• —Beglaubigung von Unterschriften
• —Einholung von Löschungsbewilligungen (falls erforderlich)
• —Kommunikation und Antragstellung beim Grundbuchamt
• —Dokumentenpauschale und Mehrwertsteuer

Grundbuchkosten für die Grundschuld

Das Grundbuchamt ist die staatliche Behörde, die für die Führung des Grundbuchs zuständig ist. Nach der notariellen Beurkundung der Grundschuld sendet der Notar alle erforderlichen Unterlagen an das Grundbuchamt, welches die Eintragung der Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs vornimmt. Diese Eintragung macht die Grundschuld erst wirksam und öffentlich sichtbar.

Die Gebühren des Grundbuchamts sind ebenfalls im GNotKG geregelt und richten sich nach dem Wert der Grundschuld. Für die Eintragung der Grundschuld wird in der Regel ein 0,5-facher Gebührensatz erhoben. Neben der eigentlichen Eintragungsgebühr können noch weitere kleinere Posten anfallen, beispielsweise für die Einsichtnahme in das Grundbuch oder für die Erstellung von Ausdrucken. Zusammen mit den Notarkosten bilden die Grundbuchkosten den größten Teil der Ausgaben für die Grundschuld.

Beispielrechnung: Was kostet die Grundschuld wirklich?

Um die anfallenden Kosten greifbarer zu machen, betrachten wir ein konkretes Beispiel. Angenommen, eine Immobilie wird mit einem Darlehen in Höhe von 300.000 Euro finanziert, und die Bank verlangt zur Absicherung die Eintragung einer Grundschuld in Höhe von 300.000 Euro plus 15% Zinsen und Nebenforderungen, was einen Grundschuldbetrag von 345.000 Euro ergibt (300.000 * 1,15).

• —Notarkosten (ca. 1,0-facher Gebührensatz für Beurkundung): ca. 1.500 Euro (bei einem Geschäftswert von 345.000 Euro, basierend auf GNotKG-Tabellen)
• —Grundbuchkosten (ca. 0,5-facher Gebührensatz für Eintragung): ca. 750 Euro (bei einem Geschäftswert von 345.000 Euro)
• —Mehrwertsteuer auf Notarkosten (19%): ca. 285 Euro
• —Gesamtkosten für die Grundschuld: ca. 2.535 Euro

Diese Zahlen sind Richtwerte und können je nach konkretem Grundschuldbetrag, individuellen Notarleistungen und Rundungen leicht variieren. Es ist ratsam, vorab einen genauen Kostenrahmen beim Notar anzufragen.

Die Sicherungszweckerklärung: Wichtiger Bestandteil der Grundschuld

Parallel zur Grundschuldbestellung wird in der Regel eine sogenannte Sicherungszweckerklärung oder Zweckbestimmungserklärung abgeschlossen. Dies ist eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen dem Darlehensnehmer und der Bank, die festlegt, welches konkrete Darlehen durch die Grundschuld gesichert wird. Während die Grundschuld selbst ein abstraktes Sicherungsmittel ist, verknüpft die Sicherungszweckerklärung sie mit der tatsächlichen Forderung.

Die Sicherungszweckerklärung ist entscheidend für den Schuldner, da sie seine Rechte klar definiert. Sie legt unter anderem fest, dass die Bank die Grundschuld nach vollständiger Tilgung des Darlehens freigeben muss. Für die Erstellung und Unterzeichnung der Sicherungszweckerklärung fallen in der Regel keine zusätzlichen Notar- oder Grundbuchkosten an, da sie nicht Teil des notariellen Beurkundungsprozesses der Grundschuld selbst ist, sondern eine separate Vereinbarung. Ihre Bedeutung für die Kostenreduzierung bei einer eventuellen Umschuldung sollte jedoch nicht unterschätzt werden.

Kosten bei Löschung oder Abtretung der Grundschuld

Nachdem ein Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde, stellt sich die Frage, was mit der Grundschuld geschieht. Es gibt im Wesentlichen zwei Optionen: die Löschung der Grundschuld oder die Weiternutzung bzw. Abtretung. Beide Optionen sind mit Kosten verbunden, die wiederum Notar- und Grundbuchgebühren umfassen können.

Für die Löschung einer Grundschuld ist eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich, die notariell beglaubigt werden muss. Anschließend wird die Löschung im Grundbuch eingetragen. Dafür fallen erneut Notar- und Grundbuchkosten an, die sich ebenfalls am ursprünglichen Grundschuldbetrag orientieren, jedoch meist geringer ausfallen (z.B. ein 0,2-facher Satz für die Löschung im Grundbuch). Eine Alternative ist die Abtretung der Grundschuld an eine neue Bank bei einer Umschuldung oder die Verwendung der bestehenden Grundschuld für ein neues Darlehen. Hierbei entstehen lediglich Kosten für die Abtretungserklärung und die Eintragung des neuen Gläubigers im Grundbuch, was oft kostengünstiger ist als eine vollständige Löschung und Neueintragung.

Tipps zur Kostenoptimierung bei der Grundschuld

Obwohl die Kosten für die Grundschuld gesetzlich geregelt sind, gibt es dennoch einige Punkte, die Käufer beachten können, um die Ausgaben im Rahmen zu halten oder unnötige Kosten zu vermeiden:

• —Genaue Abstimmung des Grundschuldbetrags: Sprechen Sie mit Ihrer Bank, ob der Grundschuldbetrag wirklich so hoch angesetzt werden muss oder ob eine geringere Eintragung ausreicht.
• —Anschlussfinanzierung frühzeitig planen: Bei einer Umschuldung sollten Sie prüfen, ob die bestehende Grundschuld einfach an die neue Bank abgetreten werden kann, anstatt sie zu löschen und neu einzutragen.
• —Kostenaufstellung einholen: Bitten Sie Notar und Bank vorab um eine detaillierte Aufstellung aller zu erwartenden Kosten, um Überraschungen zu vermeiden.
• —Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden: Wenn Sie eine bestehende Finanzierung vorzeitig ablösen, können hohe Kosten in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Dies hat zwar nichts direkt mit der Grundschuld zu tun, beeinflusst aber die Gesamtkosten einer Umschuldung erheblich.

Fazit

Die Kosten für die Bestellung einer Grundschuld sind ein fester und unvermeidbarer Bestandteil der Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb. Sie setzen sich aus den Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt zusammen und richten sich nach der Höhe des eingetragenen Grundschuldbetrags. Eine sorgfältige Planung und das Einholen detaillierter Kostenaufstellungen sind unerlässlich, um das Budget realistisch kalkulieren zu können. Auch wenn diese Kosten gesetzlich vorgegeben sind, bietet die genaue Kenntnis der Abläufe und die Nutzung von Möglichkeiten wie der Ablösung statt Löschung bei Umschuldungen Potenzial für eine gewisse Kostenoptimierung. Die Grundschuld ist eine essenzielle Sicherheit für Banken und sollte daher stets korrekt und besonnen gehandhabt werden.