Was kostet die Eigenbelegung?

Die Entscheidung, eine erworbene Immobilie selbst zu nutzen, anstatt sie zu vermieten, wird als Eigenbelegung oder Eigennutzung bezeichnet. Diese Option bietet Eigentümern die Freiheit, ihr Objekt nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten und zu bewohnen. Doch hinter dieser Freiheit stehen auch finanzielle Überlegungen, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Eine umfassende Kenntnis der anfallenden Kosten ist entscheidend für eine realistische Budgetplanung und die Vermeidung unerwarteter Ausgaben. Dieser Ratgeber beleuchtet die verschiedenen Aspekte der Kosten, die bei einer Eigenbelegung einer Immobilie in Deutschland entstehen können, und gibt Ihnen Hilfestellung bei der Kalkulation.

Grunderwerbsteuer und Notarkosten

Direkt im Anschluss an den Immobilienkauf fallen in der Regel Erwerbsnebenkosten an, zu denen die Grunderwerbsteuer und die Kosten für Notar und Grundbucheintrag gehören. Diese Ausgaben sind unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird, und sie müssen in jedem Fall einkalkuliert werden.

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, deren Höhe vom jeweiligen Bundesland abhängt und einen Prozentsatz des Kaufpreises der Immobilie ausmacht. Die Sätze variieren dabei erheblich zwischen den Bundesländern. Notarkosten und die Gebühren für den Grundbucheintrag richten sich nach dem Kaufpreis und sind in der Gebührenordnung für Notare (GNotKG) festgelegt. Diese Kosten umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung der Eigentumsrechte im Grundbuch sowie weitere administrative Tätigkeiten.

• —Grunderwerbsteuer: Prozentsatz des Kaufpreises (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %)
• —Notargebühren: Ca. 1 % bis 1,5 % des Kaufpreises (inklusive Umsatzsteuer)
• —Grundbuchkosten: Ca. 0,5 % des Kaufpreises für die Eintragung des Eigentümers

Finanzierungskosten und Zinsen

Die Mehrheit der Immobilienkäufer finanziert ihren Erwerb über eine Bank. Die monatlichen Raten, die aus Tilgung und Zinsen bestehen, bilden einen wesentlichen Kostenfaktor bei der Eigenbelegung. Die Höhe der Zinsen hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter dem allgemeinen Zinsniveau, der Bonität des Kreditnehmers, der Höhe des Eigenkapitals und der gewählten Zinsbindungsfrist.

Neben den reinen Zinskosten können weitere Gebühren im Zusammenhang mit der Finanzierung anfallen. Dazu gehören gegebenenfalls Bearbeitungsgebühren, Schätzgebühren für die Wertermittlung der Immobilie oder auch Kosten für eine notwendige Restschuldversicherung. Es ist ratsam, verschiedene Finanzierungsangebote zu vergleichen und auf transparente Konditionen zu achten, um die Gesamtkosten der Finanzierung zu optimieren.

• —Monatliche Kreditraten (Tilgung und Zinsen)
• —Gegebenenfalls Bereitstellungszinsen bei Bauvorhaben (wenn Kreditmittel nicht sofort abgerufen werden)
• —Kosten für eine optionale Restschuldversicherung
• —Mögliche Gebühren für Sondertilgungen oder Kreditumschuldungen

Laufende Nebenkosten der Immobilie

Unabhängig vom Status des Bewohners fallen bei jeder Immobilie laufende Kosten an. Diese sogenannten Nebenkosten, oft auch als Betriebskosten bekannt, müssen bei der Eigenbelegung vollständig vom Eigentümer getragen werden. Sie variieren stark je nach Art der Immobilie (Wohnung, Einfamilienhaus), deren Größe, Alter und Ausstattung sowie dem individuellen Verbrauchsverhalten.

Zu den typischen laufenden Nebenkosten gehören Ausgaben für Heizung und Warmwasser, Strom, Wasser und Abwasser, Müllabfuhr, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und gegebenenfalls Kabelfernsehen oder Internet. Bei Eigentumswohnungen kommen noch das monatliche Hausgeld hinzu, das Rücklagen für Instandhaltung, Verwaltungskosten und Gemeinschaftsstrom enthält. Eine genaue Auflistung und Prognose ist essenziell.

• —Grundsteuer (jährlich, abhängig von Hebesatz der Gemeinde und Einheitswert)
• —Kosten für Heizung, Warmwasser, Strom, Wasser und Abwasser
• —Abfallgebühren und eventuelle Straßenreinigungsgebühren
• —Gebäudeversicherung (Pflicht), Hausratversicherung (optional)
• —Bei Eigentumswohnungen: Monatliches Hausgeld (inkl. Rücklagen und Verwaltung)

Kosten für Instandhaltung und Modernisierung

Ein wesentlicher Aspekt der Eigenbelegung, der oft unterschätzt wird, sind die Kosten für die Instandhaltung und mögliche Modernisierungen. Als Eigentümer trägt man die volle Verantwortung für den Erhalt der Immobilie. Während bei Mietobjekten die Vermieter für Reparaturen zuständig sind, fallen diese Kosten bei der Eigennutzung direkt dem Eigentümer zur Last.

Es ist ratsam, regelmäßig Geld für zukünftige Reparaturen und Wartungsarbeiten zurückzulegen. Ein alterndes Heizsystem, ein undichtes Dach oder erneuerungsbedürftige Fenster können erhebliche Investitionen erfordern. Auch der Wunsch nach einer energetischen Sanierung oder einer Umgestaltung des Wohnraums führt zu weiteren Kosten. Eine Faustformel besagt oft, dass man pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr etwa einen Euro für Instandhaltungskosten einplanen sollte, dies kann jedoch stark variieren.

• —Regelmäßige Wartungen (z.B. Heizungsanlage)
• —Unvorhergesehene Reparaturen (z.B. Rohrbruch, Dachschaden)
• —Geplante Renovierungen (z.B. neue Bäder, Küchen)
• —Energetische Sanierungen (z.B. Dämmung, Fenstertausch)
• —Verschönerungsarbeiten (z.B. Malerarbeiten, Gartenpflege)

Mögliche Umzugskosten und Einrichtungsaufwendungen

Die Eigenbelegung einer neu erworbenen Immobilie ist in der Regel mit einem Umzug verbunden, der ebenfalls Kosten verursachen kann. Ob man ein Umzugsunternehmen beauftragt oder den Umzug in Eigenregie mit Freunden und Familie stemmt, beide Optionen sind mit finanziellen Aufwendungen verbunden. Ein professionelles Umzugsunternehmen spart Zeit und Nerven, ist aber entsprechend teurer.

Des Weiteren müssen die Kosten für die Neueinrichtung oder die Anpassung bestehender Möbel an die neue Wohnsituation berücksichtigt werden. Möglicherweise sind neue Küchengeräte, Schränke, Lampen oder andere Einrichtungsgegenstände erforderlich, um das eigene Zuhause komplett zu machen. Diese Ausgaben variieren stark je nach individuellem Geschmack und Budget.

• —Kosten für ein Umzugsunternehmen oder Mietfahrzeuge
• —Verpackungsmaterialien und Helferverpflegung
• —Neuanschaffung von Möbeln und Haushaltsgeräten
• —Kosten für eventuell notwendige Malerarbeiten oder Bodenbeläge vor dem Einzug

Optional: Kosten für Gutachten und Makler

Obwohl bei einer Eigenbelegung die Käuferseite keine Maklerprovision an den Vermieter zahlt, können im Vorfeld des Kaufs weitere Kosten entstehen, die indirekt mit der Eigenbelegung zusammenhängen. Wurde die Immobilie über einen Makler erworben, fällt in der Regel eine Maklerprovision an. Seit der Gesetzesänderung im Jahr 2020 wird die Courtage in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, oder der Verkäufer trägt sie allein.

Des Weiteren kann es sinnvoll sein, vor dem Kauf ein unabhängiges Gutachten zum Zustand der Immobilie einzuholen. Ein Bausachverständiger kann mögliche Mängel aufdecken, die sonst erst nach dem Kauf zum Vorschein kämen. Dies kann zwar eine anfängliche Ausgabe sein, schützt aber oft vor wesentlich höheren Kosten in der Zukunft und gibt Sicherheit bei der Kaufentscheidung. Diese Kosten sind keine direkten Kosten der Eigenbelegung im Sinne der laufenden Nutzung, gehören aber zur Gesamtbetrachtung des Erwerbs.

• —Maklerprovision (falls über Makler gekauft und rechtlich zu tragen)
• —Kosten für einen Bausachverständigen oder Gutachter
• —Kosten für die Einholung von Bauplänen oder Grundbuchauszügen vor dem Kauf

Steuerliche Aspekte der Eigenbelegung

Bei der Eigenbelegung einer Immobilie können im Vergleich zur Vermietung steuerliche Nachteile entstehen. Während Vermieter viele der oben genannten Kosten (z.B. Zinsen, Instandhaltung, Notarkosten, Grundsteuer) als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend machen können, ist dies bei der Eigennutzung nicht oder nur sehr eingeschränkt möglich. Die selbstgenutzte Immobilie generiert keine Mieteinnahmen, denen Ausgaben gegenübergestellt werden könnten.

Es gibt jedoch Ausnahmen: Handwerkerleistungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen können unter bestimmten Voraussetzungen zu einem Teil von der Steuerschuld abgezogen werden. Auch haushaltsnahe Dienstleistungen, wie Gartenpflege oder Reinigungsdienste, sind steuerlich absetzbar. Es ist ratsam, sich hierzu von einem Steuerberater individuell beraten zu lassen, um mögliche Vorteile optimal zu nutzen.

• —Keine Abzugsfähigkeit der Finanzierungskosten (Zinsen) bei Eigennutzung
• —Teilweise Abzugsfähigkeit von Handwerkerleistungen (Lohnkostenanteil)
• —Teilweise Abzugsfähigkeit von haushaltsnahen Dienstleistungen
• —Keine Absetzbarkeit der Abschreibung für Abnutzung (AfA) wie bei Vermietung

Fazit

Die Eigenbelegung einer Immobilie ist eine attraktive Option, die jedoch mit einer Vielzahl von Kosten verbunden ist. Von den anfänglichen Erwerbsnebenkosten über die laufenden Betriebs- und Finanzierungskosten bis hin zu den unvermeidlichen Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung – all diese Faktoren müssen sorgfältig in die Budgetplanung einfließen. Eine realistische und vorausschauende Kalkulation ist entscheidend, um finanzielle Engpässe zu vermeiden und die Freude am Wohneigentum dauerhaft zu genießen. Es empfiehlt sich, frühzeitig einen Finanzplan zu erstellen, der alle denkbaren Kostenposten berücksichtigt und einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben vorsieht. Nur so kann das Eigenheim zu einem langfristigen Gewinn und einer sicheren Altersvorsorge werden.