Was kostet die Auflassung?

Der Kauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Neben dem Kaufpreis selbst fallen eine Reihe von Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden. Ein wichtiger, aber häufig missverstandener Begriff in diesem Zusammenhang ist die Auflassung. Die Auflassung ist nicht nur ein bloßer Formalakt, sondern der juristische Schlüssel zur Eigentumsübertragung einer Immobilie. Ohne sie kann ein Käufer rechtlich nicht zum Eigentümer werden. Für viele angehende Immobilienbesitzer stellen sich daher wichtige Fragen: Was genau ist die Auflassung, welche Kosten sind mit ihr verbunden und wie setzen sich diese Kosten zusammen? Dieser Ratgeber beleuchtet detailliert alle Aspekte der Auflassungskosten und gibt Ihnen eine fundierte Einschätzung, mit welchen Ausgaben Sie im Rahmen dieses entscheidenden Aktes rechnen müssen.

Was ist die Auflassung eigentlich?

Die Auflassung bildet den Kern der Eigentumsübertragung bei deutschen Immobilien. Es handelt sich hierbei um eine sachenrechtliche Einigung zwischen Veräußerer (Verkäufer) und Erwerber (Käufer) über den Eigentumsübergang eines Grundstücks oder einer grundstücksgleichen Rechteinheit. Diese Einigung muss gem. § 925 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einem Notar erklärt werden. Das bedeutet, dass beide Parteien ihre übereinstimmende Willenserklärung zur Eigentumsübertragung und -annahme abgeben müssen. Ohne diese notariell beurkundete Einigung kann kein Eigentumswechsel im Grundbuch erfolgen.

Es ist wichtig zu verstehen, dass die Auflassung selbst noch nicht die Eintragung ins Grundbuch bewirkt. Sie ist lediglich die Voraussetzung dafür. Nach der Auflassung und der Zahlung des Kaufpreises wird der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragen. Erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch ist der Eigentumsübergang vollzogen und der Käufer ist rechtlich der neue Eigentümer. Die Auflassung sichert dabei die Position des Käufers ab, indem sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nach der Einigung an Dritte veräußert (Auflassungsvormerkung).

Bestandteile der Kosten für die Auflassung

Die Kosten, die im Zusammenhang mit der Auflassung entstehen, setzen sich im Wesentlichen aus Notar- und Gerichtskosten zusammen. Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Sie sind nicht frei verhandelbar und werden basierend auf dem Kaufpreis der Immobilie berechnet. Es gibt keine separate Gebühr, die explizit als 'Auflassungskosten' bezeichnet wird. Vielmehr sind die Auflassungskosten in den allgemeinen Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag enthalten.

Die Höhe der Notar- und Gerichtskosten ist prozentual an den Kaufpreis der Immobilie gebunden und steigt mit diesem an. Es ist daher nicht möglich, genaue absolute Zahlen zu nennen, ohne den Kaufpreis zu kennen. Im Durchschnitt können Sie jedoch von einem bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises ausgehen, der sich aus verschiedenen Gebühren zusammensetzt.

Notarkosten: Die Gebühren des Notars

Der Notar ist für die ordnungsgemäße Durchführung der Auflassung und des gesamten Kaufvertrages unerlässlich. Seine Aufgaben sind vielfältig und reichen von der Beratung der Parteien, über die Formulierung des Kaufvertrages und der Auflassung bis zur Überwachung der Kaufpreiszahlung und der Beantragung der Grundbucheintragungen. Für diese Tätigkeiten fallen Notargebühren an, die im GNotKG festgelegt sind.

Die wichtigsten Gebührenbestandteile der Notarkosten im Kontext der Auflassung sind:

• —Beurkundung des Kaufvertrages inkl. Auflassung: Hierfür wird in der Regel eine volle Gebühr (1,0) nach § 34 Abs. 1 GNotKG in Verbindung mit der Kostenverzeichnisnummer (KV) 21100 erhoben. Dies ist der größte Einzelposten.
• —Einholung einer Notarbestätigung über die Eigentümerstellung zum Schutz der Käufer (Auflassungsvormerkung): Dies ist eine halbe Gebühr (0,5), die oft separat berechnet oder im Gesamtpaket enthalten ist.
• —Diverse Auslagen des Notars: Dazu gehören Porto- und Kommunikationskosten, Schreibauslagen, die Anforderung von Unterlagen, Treuhandgebühren (falls die Abwicklung über ein Notaranderkonto erfolgt) und die gesetzliche Mehrwertsteuer auf die Notargebühren.
• —Betreuung der gesamten Abwicklung: Die umfassende Betreuung durch den Notar, wie die Einholung von Genehmigungen (z.B. Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen der Gemeinde), gehört ebenfalls zum Leistungsumfang.

In der Praxis liegen die Notarkosten für einen Immobilienkaufvertrag inklusive Auflassung und allen dazugehörigen Leistungen in der Regel zwischen 1,0 % und 1,5 % des Kaufpreises.

Gerichtskosten: Die Gebühren des Grundbuchamtes

Neben den Notarkosten fallen auch Gerichtskosten an, genauer gesagt Gebühren des Grundbuchamtes. Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts und für die Führung des Grundbuchs zuständig. Hier wird der Eigentumswechsel letztlich eingetragen und damit rechtlich wirksam.

Die wesentlichen Gebühren des Grundbuchamtes sind:

• —Eintragung der Auflassungsvormerkung: Diese schützt den Käufer vor unerwarteten Problemen und sichert seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung. Hierfür wird in der Regel eine halbe Gebühr (0,5) gemäß KV 14110 GNotKG fällig.
• —Eigentumsumschreibung (Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch): Dies ist der Abschluss des Eigentumswechsels und hierfür fällt eine volle Gebühr (1,0) gemäß KV 14110 GNotKG an.
• —Löschung alter Belastungen (falls erforderlich): Sollten im Grundbuch noch alte Grundschulden oder Hypotheken des Verkäufers eingetragen sein, die gelöscht werden müssen, fallen hierfür ebenfalls Gebühren an.
• —Eintragung einer neuen Grundschuld (falls Beleihung): Wenn der Kauf durch ein Darlehen finanziert wird, muss in der Regel eine Grundschuld zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragen werden. Dies verursacht zusätzliche Gerichtskosten, die von der Höhe der Grundschuld abhängen.

Die Gerichtskosten für die Eigentumsumschreibung und die Auflassungsvormerkung belaufen sich zusammen auf etwa 0,5 % bis 0,8 % des Kaufpreises, können jedoch je nach Komplexität und zusätzlichen Eintragungen variieren.

Berechnungsbeispiel für die Auflassungskosten

Um die Kosten transparenter zu machen, hier ein konkretes Beispiel. Bitte beachten Sie, dass dies eine vereinfachte Darstellung ist und die tatsächlichen Kosten leicht abweichen können. Die Notar- und Gerichtskosten sind Festgebühren nach dem GNotKG, die sich am Kaufpreis orientieren.

Angenommen, Sie kaufen eine Immobilie für 400.000 Euro. Die pauschalen Werte für die Kostenkalkulation lauten wie folgt:

• —Kaufpreis der Immobilie: 400.000 Euro
• —Notarkosten (inkl. MwSt. und Auslagen, Kaufvertrag, Auflassung, Auflassungsvormerkung etc.): ca. 1,2 % des Kaufpreises
• —Gerichtskosten (Eintragung Auflassungsvormerkung, Eigentümerwechsel): ca. 0,5 % des Kaufpreises
• —Kosten für die Eintragung einer neuen Grundschuld (sofern Finanzierung erforderlich, hier beispielhaft für 300.000 Euro Grundschuld): ca. 0,2 % der Grundschuldsumme

Die Berechnung sieht dann wie folgt aus:

• —Notarkosten: 400.000 € * 1,2 % = 4.800 €
• —Gerichtskosten: 400.000 € * 0,5 % = 2.000 €
• —Kosten für Grundschuldeintragung (bei 300.000 € Grundschuld): 300.000 € * 0,2 % = 600 €

Gesamtkosten für Notar und Grundbuch (im weitesten Sinne): 4.800 € + 2.000 € + 600 € = 7.400 €.

Dieser Betrag von 7.400 € entspricht etwa 1,85 % des Kaufpreises und beinhaltet die direkt mit der Auflassung und der Eigentumsumschreibung verbundenen Kosten. Hinzu kommt noch die Grunderwerbsteuer, die kantons- bzw. bundeslandabhängig ist und nicht Teil der Notar- und Gerichtskosten ist.

Wer trägt die Kosten der Auflassung?

Grundsätzlich gilt in Deutschland, dass der Käufer die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt trägt, die im Zusammenhang mit dem Kaufvertrag und der Eigentumsumschreibung stehen. Dies ist eine etablierte Praxis und übliche Vertragsbedingung. Die Auflassung ist Teil dieses Prozesses, sodass die damit verbundenen Kosten ebenfalls vom Käufer zu tragen sind.

Es gibt jedoch Ausnahmen oder Sonderregelungen, die im Kaufvertrag vereinbart werden können. Beispielsweise könnte der Verkäufer einen Teil der Kosten übernehmen, um den Deal attraktiver zu gestalten. Dies ist jedoch seltener der Fall. Kosten, die ausschließlich zur Beschaffung der für den Verkauf nötigen Unterlagen durch den Verkäufer entstehen (z.B. Löschung einer alten, den Verkäufer betreffenden Grundschuld), trägt in der Regel der Verkäufer. Dies sind jedoch keine direkten 'Auflassungskosten'.

Zahlungsprozess und Zeitpunkt der Fälligkeit

Die Notar- und Gerichtskosten sind in der Regel kurz nach Unterzeichnung des Kaufvertrages fällig. Nach der Beurkundung des Kaufvertrages und der Auflassung durch den Notar erstellt dieser eine Rechnung für seine Leistungen. Das Grundbuchamt sendet ebenfalls eine separate Rechnung für die anfallenden Eintragungen. Diese Rechnungen werden üblicherweise an den Käufer verschickt.

Es ist ratsam, dass Käufer diese Nebenkosten frühzeitig in ihre Finanzplanung einbeziehen. Diese Ausgaben müssen aus Eigenmitteln beglichen werden, da Banken sie meist nicht über das Immobilienkredit abdecken. Die Begleichung der Rechnungen ist eine Voraussetzung dafür, dass der Notar die weiteren Schritte zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlasst.

Fazit

Die Auflassung stellt einen unverzichtbaren und rechtlich bindenden Schritt beim Immobilienkauf dar, der die Einigung über den Eigentumsübergang dokumentiert. Die damit verbundenen Kosten sind nicht als separate Gebühr, sondern als integraler Bestandteil der Notar- und Gerichtskosten zu verstehen. Diese belaufen sich meist auf 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises, können jedoch je nach Einzelfall und notwendigen Eintragungen variieren. Es ist entscheidend, diese Nebenkosten frühzeitig und realistisch in die Gesamtfinanzierung des Immobilienkaufs einzuplanen, da sie in der Regel vom Käufer zu tragen sind und nicht über das Darlehen finanziert werden. Ein detailliertes Verständnis dieser Kostenpositionen trägt maßgeblich zu einer transparenten und sicheren Abwicklung des Immobilienerwerbs bei.