Was kostet der Share-Deal?

Der Kauf und Verkauf von Immobilien ist ein komplexer Prozess, der oft mit erheblichen Kosten verbunden ist. Neben dem Kaufpreis selbst fallen diverse Nebenkosten an, von denen die Grunderwerbsteuer in Deutschland einen substanziellen Anteil ausmacht. Eine Alternative zum direkten Immobilienkauf, dem sogenannten Asset-Deal, ist der Share-Deal. Bei dieser Transaktionsform wird nicht die Immobilie selbst erworben, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die Eigentümerin der Immobilie ist. Dies kann unter bestimmten Voraussetzungen erhebliche Kostenvorteile mit sich bringen, insbesondere im Hinblick auf die Grunderwerbsteuer. Doch welche Kosten entstehen bei einem Share-Deal tatsächlich und welche Faktoren müssen hierbei berücksichtigt werden? Dieser Ratgeber beleuchtet die verschiedenen Aspekte der Kosten eines Share-Deals im Immobilienbereich und bietet Orientierung für potenzielle Käufer und Verkäufer.

Was ist ein Share-Deal?

Bevor wir uns den Kosten widmen, ist es wichtig, das Konzept des Share-Deals genau zu verstehen. Im Gegensatz zum Asset-Deal, bei dem eine Immobilie direkt von einem Eigentümer auf einen anderen übertragen wird, handelt es sich beim Share-Deal um den Erwerb von Gesellschaftsanteilen. Die Immobilie selbst verbleibt im Eigentum der Gesellschaft, deren Anteile veräußert werden. Der Käufer erwirbt somit indirekt die Kontrolle über die Immobilie durch den Erwerb der Eigentumsrechte an der Gesellschaft. Diese Gesellschaft ist in der Regel eine GmbH oder eine KG. Der Clou liegt in der rechtlichen Betrachtung: Da nicht die Immobilie selbst ihren Eigentümer wechselt, sondern lediglich die Gesellschafter der immobilienbesitzenden Gesellschaft, können steuerliche und rechtliche Implikationen, insbesondere die Grunderwerbsteuer, anders ausfallen.

• —Asset-Deal: Direkter Kauf der Immobilie, Grunderwerbsteuer fällt immer an.
• —Share-Deal: Kauf von Gesellschaftsanteilen, die eine Immobilie besitzen.
• —Ziel ist die Übertragung der wirtschaftlichen Verfügungsbefugnis über die Immobilie.
• —Kann bei richtiger Strukturierung Grunderwerbsteuer sparen.

Die Grunderwerbsteuer als zentraler Kostenfaktor

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) ist in Deutschland ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienerwerb. Ihr Satz variiert je nach Bundesland und liegt derzeit in einem Bereich von 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises. Beim Asset-Deal fällt sie auf den vollen Kaufpreis der Immobilie an. Beim Share-Deal kann die Grunderwerbsteuer unter bestimmten Voraussetzungen vermieden oder zumindest stark reduziert werden. Dies geschieht, wenn weniger als 90% (bis Ende 2023 waren es 95%) der Gesellschaftsanteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft übertragen werden oder wenn die Anteile innerhalb einer Frist nicht vollständig in einer Hand konzentriert werden.

Die maßgeblichen Regelungen finden sich im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Insbesondere § 1 Abs. 2a und 2b GrEStG sind hier relevant. Vereinfacht ausgedrückt besagen diese Paragraphen, dass ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang vorliegt, wenn innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren mindestens 90% der Anteile einer Gesellschaft in der Hand eines Erwerbers oder einer Erwerbergemeinschaft vereinigt werden oder wenn die Beteiligungsverhältnisse sich mittelbar oder unmittelbar um mindestens 95% (ab 2024 sind es 90%) ändern. Werden diese Schwellenwerte nicht erreicht, fällt keine oder nur eine geringere Grunderwerbsteuer an. Dies erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und Gestaltung der Transaktion.

• —GrESt-Sätze: 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises in Deutschland.
• —Share-Deals können GrESt sparen, wenn die 90%-Grenze nicht überschritten wird.
• —Relevant sind die §§ 1 Abs. 2a und 2b GrEStG.
• —Zeitraum von zehn Jahren für die Betrachtung der Anteilsübertragungen.

Anwalts- und Beratungskosten

Ein Share-Deal ist juristisch deutlich komplexer als ein Asset-Deal. Daher sind umfassende rechtliche und steuerliche Beratungsleistungen unerlässlich. Sowohl der Käufer als auch der Verkäufer benötigen in der Regel eigene Anwälte und Steuerberater. Die Anwälte prüfen und entwerfen die komplexen Kaufverträge über die Gesellschaftsanteile, führen eine Due Diligence durch und beraten in allen rechtlichen Fragen der Transaktion. Steuerberater analysieren die steuerlichen Auswirkungen der Transaktion für beide Parteien, optimieren die Struktur hinsichtlich der Steuerlast (inklusive Grunderwerbsteuer, Körperschaftsteuer und gegebenenfalls Einkommensteuer) und unterstützen bei der Erfüllung steuerlicher Pflichten.

Die Kosten für Anwälte und Steuerberater richten sich nach dem Gegenstandswert der Transaktion und dem Umfang der benötigten Leistungen. Sie werden in der Regel nach Stundenhonorar oder als Pauschalhonorar vereinbart. Für größere Transaktionen können diese Kosten schnell in den fünf- bis sechsstelligen Bereich gehen. Eine detaillierte Due Diligence, die tiefgehende Prüfungen der Gesellschaft (finanziell, rechtlich, steuerlich, technisch) umfasst, ist besonders zeit- und kostenintensiv, aber unerlässlich zur Risikominimierung.

• —Rechtsberatung: Vertragsgestaltung, Due Diligence, rechtliche Absicherung.
• —Steuerberatung: Steueroptimierung, Analyse der steuerlichen Auswirkungen.
• —Kosten richten sich nach Aufwand und Transaktionsvolumen.
• —Kann einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen.

Notarkosten und weitere Gebühren

Im Gegensatz zum Asset-Deal, bei dem der Kaufvertrag über die Immobilie notariell beurkundet werden muss, ist die Übertragung von Gesellschaftsanteilen bei einer GmbH oder KG nicht zwingend beurkundungspflichtig, sofern es sich um eine reine Anteilsübertragung handelt und keine Grundstücksübertragung direkt involviert ist. Allerdings kann es sinnvoll oder aufgrund gesellschaftsrechtlicher Vorschriften (z.B. bei der Abtretung von GmbH-Anteilen) erforderlich sein, die Verträge notariell beurkunden zu lassen. Auch ist die Beantragung von Änderungen im Handelsregister oft mit Notarkosten verbunden.

Die Notarkosten berechnen sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind abhängig vom Geschäftswert. Sie umfassen die Kosten für die Beurkundung, die Beglaubigung von Unterschriften und die Abwicklung der Transaktion (z.B. Einholung von Genehmigungen, Überwachung der Kaufpreiszahlung). Auch wenn diese Kosten im Vergleich zur potenziellen Grunderwerbsteuerersparnis oft geringer ausfallen, sollten sie doch budgetiert werden. Zusätzliche Gebühren können für die Eintragung von Änderungen im Handelsregister anfallen.

• —Notarielle Beurkundung von Anteilsübertragungen kann notwendig sein (z.B. bei GmbH-Anteilen).
• —Kosten richten sich nach dem GNotKG und dem Geschäftswert.
• —Geringer als Notarkosten beim Asset-Deal, aber dennoch relevant.
• —Gebühren für Handelsregistereintragungen.

Kosten der Due Diligence

Die Due Diligence (DD) ist ein entscheidender Bestandteil eines Share-Deals und gleichzeitig ein erheblicher Kostenfaktor. Sie umfasst die sorgfältige Prüfung der Zielgesellschaft in rechtlicher, steuerlicher, finanzieller und technischer Hinsicht. Ziel ist es, potenzielle Risiken und Chancen der Transaktion zu identifizieren und den tatsächlichen Wert der Anteile zu bestimmen. Eine umfassende DD ist unerlässlich, da der Erwerber mit den Gesellschaftsanteilen auch alle Verbindlichkeiten und Risiken der erworbenen Gesellschaft übernimmt. Dies können beispielsweise unbekannte Rechtsstreitigkeiten, Steuerrisiken, Umweltschäden oder technische Mängel an der Immobilie sein.

Die Kosten für eine Due Diligence hängen stark vom Umfang und der Komplexität der zu prüfenden Gesellschaft ab. Sie werden in der Regel von spezialisierten Anwaltskanzleien, Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern und technischen Gutachtern erbracht. Bei größeren und komplexeren Immobilienportfolios können die Kosten schnell sechsstellige Beträge erreichen. Ein Verzicht auf eine gründliche Due Diligence kann zwar kurzfristig Kosten sparen, birgt aber auf lange Sicht unkalkulierbare Risiken und kann zu weitaus höheren Folgekosten führen.

Vergleich: Share-Deal vs. Asset-Deal (Beispielrechnung)

Um die potenziellen Kostenvorteile eines Share-Deals zu verdeutlichen, betrachten wir ein vereinfachtes Beispiel. Angenommen, eine Immobilie soll für 10 Millionen Euro erworben werden. Der Grunderwerbsteuersatz im jeweiligen Bundesland beträgt 6,5%.

• —Asset-Deal:
• —Kaufpreis: 10.000.000 Euro
• —Grunderwerbsteuer (6,5%): 650.000 Euro
• —Notar- und Gerichtskosten (ca. 1,5%): 150.000 Euro
• —Gesamtkosten (ohne Makler): 10.800.000 Euro

• —Share-Deal (optimiert, keine GrESt-Auslösung):
• —Kaufpreis (für Anteile): 10.000.000 Euro
• —Grunderwerbsteuer: 0 Euro (bei Einhaltung der 90%-Grenze)
• —Anwalts- und Steuerberatungskosten (inkl. DD, geschätzt): 100.000 – 250.000 Euro
• —Notarkosten (nur für GmbH-Anteilsabtretung/Handelsregister, geschätzt): 5.000 – 20.000 Euro
• —Gesamtkosten (ohne Makler): 10.105.000 – 10.270.000 Euro

Dieses Beispiel zeigt, dass die Grunderwerbsteuerersparnis bei einem Share-Deal erheblich sein kann und die erhöhten Beratungs- und Due-Diligence-Kosten in den meisten Fällen deutlich überwiegt. Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass eine präzise Kostenkalkulation und -optimierung nur im Einzelfall durch spezialisierte Berater erfolgen kann.

Weitere potenzielle Kosten und Risiken

Neben den direkten Kosten sollten Käufer auch indirekte Kosten und Risiken eines Share-Deals berücksichtigen. Dazu gehören beispielsweise Transaktionskosten durch die Notwendigkeit komplexerer Vertragsverhandlungen, das Risiko unbekannter Verbindlichkeiten der erworbenen Gesellschaft (trotz Due Diligence), sowie potenzielle steuerliche Risiken, falls die Struktur des Share-Deals nicht korrekt umgesetzt wird oder sich die gesetzlichen Rahmenbedingungen ändern.

Auch die Finanzierung eines Share-Deals kann sich anders gestalten als bei einem Asset-Deal. Banken bewerten den Erwerb von Gesellschaftsanteilen gegebenenfalls anders als den direkten Erwerb einer Immobilie. Dies kann Auswirkungen auf die Konditionen der Finanzierung haben. Schließlich sind auch Kosten für die Integration der erworbenen Gesellschaft in die eigene Unternehmensstruktur zu berücksichtigen, falls dies notwendig ist.

• —Risiko unbekannter Verbindlichkeiten der erworbenen Gesellschaft.
• —Potenzielle steuerliche Risiken bei fehlerhafter Strukturierung.
• —Geänderte Finanzierungskonditionen durch Banken.
• —Kosten für die Integration der Gesellschaft.

Fazit

Der Share-Deal bietet bei größeren Immobilieninvestitionen das Potenzial für erhebliche Kosteneinsparungen, insbesondere bei der Grunderwerbsteuer. Diese Vorteile gehen jedoch mit einer erhöhten Komplexität und höheren Anforderungen an die rechtliche und steuerliche Beratung sowie eine umfassende Due Diligence einher. Die anfänglichen höheren Beratungskosten werden in der Regel durch die eingesparte Grunderwerbsteuer überkompensiert. Ein Share-Deal ist daher vor allem für professionelle Investoren und größere Transaktionen eine attraktive Option. Für Privatpersonen oder kleinere Immobilienkäufe ist der Asset-Deal aufgrund seiner Einfachheit und geringeren Beratungskosten meist die praktikablere Wahl. Eine fundierte Entscheidung sollte in jedem Fall auf einer detaillierten Analyse des Einzelfalls und der Beratung durch spezialisierte Rechts- und Steuerexperten basieren.