Was kostet der Mietvertrag?

Die Anmietung einer Wohnung oder Gewerbefläche ist in Deutschland mit einer Reihe von Formalitäten verbunden. Neben der reinen Mietzahlung und der oft zu leistenden Kaution kommen häufig weitere Kostenpunkte auf Mieter zu, die den Einzug in das neue Domizil oder die neue Geschäftsadresse schnell teurer machen können, als ursprünglich angenommen. Es ist daher ratsam, sich bereits vor der Unterschrift unter den Mietvertrag einen umfassenden Überblick über alle potenziellen Ausgaben zu verschaffen. Dieser Ratgeber beleuchtet die verschiedenen Kostenarten, die im Zusammenhang mit einem Mietvertrag entstehen können, klärt über deren Zulässigkeit auf und gibt praktische Hinweise, wie Sie unerwartete Belastungen vermeiden können.

Maklergebühren: Wer zahlt die Vermittlungsprovision?

Eine der häufigsten Kostenpositionen, die im Zusammenhang mit der Anmietung einer Immobilie auftreten können, sind die Maklergebühren, auch bekannt als Vermittlungsprovision. Diese fallen an, wenn ein Immobilienmakler erfolgreich eine Mietwohnung oder Gewerbefläche vermittelt hat. Seit der Einführung des Bestellerprinzips für Wohnraummietverträge in Deutschland hat sich die Situation für Mieter jedoch entscheidend verbessert.

Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige die Maklerprovision zahlt, der den Makler beauftragt hat. Im Bereich der Wohnraumvermietung ist dies in aller Regel der Vermieter. Beauftragt der Vermieter einen Makler mit der Suche nach einem Mieter, so trägt der Vermieter die entstehenden Kosten. Es ist dem Makler in solchen Fällen untersagt, vom Mieter eine Provision oder eine ähnliche Gebühr zu verlangen. Ausnahmen sind denkbar, wenn der Mieter explizit den Makler mit der Suche nach einer passenden Immobilie beauftragt. Hierfür ist jedoch eine separate, schriftliche Suchvereinbarung notwendig. Bei Gewerbemietverträgen gibt es das Bestellerprinzip nicht, hier kann die Provision auch vom Mieter getragen werden, sofern dies vertraglich vereinbart wurde.

• —In der Regel zahlt der Vermieter die Maklerprovision für Wohnraum.
• —Eine Mieterprovision ist nur bei explizitem Suchauftrag des Mieters zulässig.
• —Die Höhe der Maklerprovision beträgt meist zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer.
• —Für Gewerbeimmobilien gilt das Bestellerprinzip nicht; hier sind Mieterprovisionen üblich.

Kaution und Mietvorauszahlung: Eine Sicherheitsleistung

Die Mietkaution ist eine der gängigsten und bedeutendsten finanziellen Belastungen beim Abschluss eines Mietvertrags. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für eventuelle Schäden an der Immobilie, rückständige Mietzahlungen oder ausstehende Nebenkostenabrechnungen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Die gesetzlichen Regelungen zur Kaution sind in Deutschland klar definiert, um Mieter vor übermäßigen Forderungen zu schützen.

Die Höhe der Mietkaution darf gemäß § 551 BGB maximal das Dreifache der Nettokaltmiete betragen, also der Miete ohne Nebenkosten. Der Mieter hat das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist dabei zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren mit den folgenden Mietzahlungen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem speziellen Konto anzulegen, das üblichen Zinserträgen unterliegt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Kaution nebst Zinsen – abzüglich berechtigter Forderungen des Vermieters – an den Mieter zurückgezahlt werden. Eine Mietvorauszahlung, die über die Kaution hinausgeht, ist in der Regel unzulässig, es sei denn, es handelt sich um eine Vorauszahlung auf die Miete für einen bestimmten Zeitraum im Voraus, was jedoch selten ist und gesondert zu prüfen wäre.

• —Maximale Höhe der Kaution: Das Dreifache der Nettokaltmiete.
• —Zahlung der Kaution kann in drei gleichen Raten erfolgen.
• —Der Vermieter muss die Kaution verzinslich und insolvenzfest anlegen.
• —Rückzahlung der Kaution nach Auszug abzüglich berechtigter Ansprüche des Vermieters.

Kosten für den Mietvertrag selbst: Wer erstellt und wer zahlt?

Rein formal betrachtet entstehen beim Abschluss eines Standard-Mietvertrags keine direkten Kosten für das Dokument an sich. Vermieter verwenden in der Regel vorgefertigte Formularverträge, die sie selbst ausfüllen oder von Hausverwaltungen verwenden lassen. Die Kosten für diese Vorlagen oder die Arbeitszeit für das Ausfüllen sind in der Regel nicht gesondert auf den Mieter umlegbar.

Anders verhält es sich, wenn ein Mietvertrag notariell beurkundet werden soll. Dies ist bei Wohnraummietverträgen äußerst selten und in der Regel nicht notwendig. Bei Gewerbemietverträgen, insbesondere bei langfristigen Verträgen oder Verträgen mit komplexen Klauseln, kann eine notarielle Beurkundung oder eine anwaltliche Prüfung jedoch geboten sein. Die Kosten hierfür tragen üblicherweise der Auftraggeber – also derjenige, der die Beurkundung oder Prüfung wünscht. Hierbei können schnell vierstellige Beträge anfallen, je nach Umfang der Leistung. Es ist wichtig, vorab klar zu regeln, wer diese Kosten übernimmt, falls eine solche Leistung gewünscht oder erforderlich ist.

• —Für Standard-Wohnraummietverträge fallen in der Regel keine Kosten für das Dokument an.
• —Notarielle Beurkundungen sind bei Wohnraummietverträgen unüblich und selten erforderlich.
• —Bei Gewerbemietverträgen können Notar- oder Anwaltskosten bei komplexen Sachverhalten entstehen.
• —Der Auftraggeber trägt die Kosten für notarielle oder anwaltliche Leistungen.

Renovierung oder Schönheitsreparaturen bei Einzug

Ein weiterer Punkt, der zu finanziellen Belastungen führen kann, ist die Forderung nach Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen bei Einzug. In der Vergangenheit war es üblich, dass Mieter Wohnungen unrenoviert übernahmen und dafür vertraglich zu Schönheitsreparaturen während der Mietzeit und bei Auszug verpflichtet wurden. Die Rechtsprechung hat hier jedoch in den letzten Jahren eine mieterfreundliche Linie entwickelt.

Aktuelle Rechtsprechung besagt, dass Klauseln in Mietverträgen, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, unwirksam sein können, insbesondere wenn die Wohnung beim Einzug in einem unrenovierten Zustand übernommen wurde, ohne einen angemessenen Ausgleich zu erhalten. Eine Pauschalpflicht zur Renovierung bei Einzug ist fast immer unzulässig. Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben. Wenn die Wohnung also bereits sanierungsbedürftig ist, darf der Vermieter dies nicht auf den Mieter abwälzen, es sei denn, es wird ein angemessener Ausgleich (z.B. mietfreie Zeit, Mietminderung, Kostenübernahme durch den Vermieter) vereinbart.

• —Wohnungen müssen vom Vermieter in vertragsgemäßem Zustand übergeben werden.
• —Unrenovierte Übergabe ohne Ausgleich schließt oft Schönheitsreparaturpflichten des Mieters aus.
• —Eine generelle Pflicht zur Renovierung bei Einzug ist in der Regel unzulässig.
• —Mieter sollten den Zustand der Wohnung bei Übergabe genau dokumentieren.

Umzugskosten und Erstausstattung: Indirekte, aber relevante Kosten

Zwar sind Umzugskosten und Ausgaben für die Erstausstattung keine direkten Kosten des Mietvertrags im rechtlichen Sinne, sie gehören aber zu den unvermeidlichen finanziellen Aufwendungen, die mit einem Wohnungswechsel einhergehen. Diese Posten können je nach individueller Situation erheblich sein und sollten bei der finanziellen Planung keinesfalls unterschätzt werden.

Zu den Umzugskosten zählen unter anderem Ausgaben für Umzugsunternehmen, Leihfahrzeuge, Verpackungsmaterialien oder Helfer. Die Erstausstattung umfasst Anschaffungen wie Möbel, Küchengeräte, Lampen oder Vorhänge, die in einer neuen Wohnung oft notwendig sind. Auch wenn der Vermialer dafür keine direkte Rechnung stellt, schmälern diese Posten das Budget des neuen Mieters erheblich. Eine detaillierte Planung und das Einholen mehrerer Angebote können hier helfen, die Kosten zu optimieren. In bestimmten sozialen Härtefällen können unter Umständen staatliche Hilfen für die Erstausstattung oder Umzugskosten beantragt werden.

• —Umzugskosten umfassen Transport, Helfer und Verpackungsmaterial.
• —Erstausstattung beinhaltet Möbel, Geräte und andere Einrichtungsgegenstände.
• —Diese Kosten sind rein mieterseitig, aber unvermeidbar beim Wohnungswechsel.
• —Budgetierung und Angebotsvergleiche helfen, diese Ausgaben zu kontrollieren.
• —In Notlagen können staatliche Unterstützungsmöglichkeiten bestehen.

Ablöse für Einbauten oder Möbel: Was ist zulässig?

Manchmal begegnet man beim Umzug der Situation, dass der Vormieter bestimmte Einbauten wie eine Einbauküche, Regale oder sogar Jalousien zur Ablöse anbietet. Eine Ablösevereinbarung ist grundsätzlich zulässig, erfordert aber die Zustimmung des neuen Mieters und muss fair erfolgen. Eine Zwangseinigung oder überteuerte Forderung ist nicht rechtens.

Für eine rechtlich korrekte Ablösevereinbarung ist wichtig, dass diese freiwillig zwischen Vormieter und Nachmieter getroffen wird. Der Vermieter darf das Zustandekommen einer solchen Vereinbarung nicht davon abhängig machen, dass die Wohnung vermietet wird. Die Höhe der Ablöse muss angemessen sein und dem Zeitwert der Gegenstände entsprechen. Eine Faustregel besagt, dass der Zeitwert von Einrichtungsgegenständen jährlich um etwa 10-15 Prozent sinkt. Ist die geforderte Ablöse unverhältnismäßig hoch (zum Beispiel mehr als 50 Prozent über dem Zeitwert), kann der Nachmieter sie auch nach dem Einzug noch anfechten. Eine genaue Dokumentation des Zustands und des damaligen Kaufpreises ist hier von Vorteil.

• —Ablöse für Einbauten oder Möbel ist freiwillig und zwischen Vormieter und Nachmieter zu vereinbaren.
• —Der Vermieter darf eine Ablöse nicht zur Bedingung für den Mietvertrag machen.
• —Die Ablösehöhe muss dem Zeitwert der Gegenstände entsprechen.
• —Überhöhte Ablöseforderungen können angefochten werden.
• —Eine sorgfältige Dokumentation des Wertes und Zustands ist entscheidend.

Gebühren für die Schufa-Auskunft oder Mieterselbstauskunft

Im Verlauf der Wohnungssuche verlangen Vermieter oder Makler oft eine Mieterselbstauskunft und eine Schufa-Auskunft. Diese dienen dazu, die Bonität und die Zuverlässigkeit des potenziellen Mieters zu prüfen. Die Kosten hierfür sind ein weiterer Punkt, den es zu beachten gilt.

Eine Mieterselbstauskunft wird häufig als Formular vom Vermieter bereitgestellt und ist in der Regel kostenlos. Anders verhält es sich mit der Schufa-Auskunft. Der Vermieter kann den Anfragenden nicht verpflichten, kostenpflichtige Auskünfte einzuholen. Mieter haben jedoch die Möglichkeit, einmal jährlich eine kostenlose Datenkopie gemäß Art. 15 DSGVO von der Schufa ('Datenkopie (nach Art. 15 DS-GVO)') zu beantragen. Diese enthält alle über sie gespeicherten Informationen und kann an den Vermieter weitergereicht werden. Vermieter dürfen lediglich relevante Informationen abfragen, die direkt mit dem Mietverhältnis in Verbindung stehen und ein berechtigtes Interesse begründen. Fragen zu Familienplanung, Partei- oder Religionszugehörigkeit sind unzulässig.

• —Mieterselbstauskünfte sind in der Regel kostenfrei.
• —Der Vermieter darf keine kostenpflichtige Schufa-Auskunft vom Mieter verlangen.
• —Jeder Bürger hat Anspruch auf eine kostenlose Datenkopie der Schufa pro Jahr.
• —Unzulässige Fragen in der Auskunft müssen Mieter nicht beantworten.
• —Vermieter dürfen nur mietvertragsrelevante Informationen abfragen.

Fazit

Die Anmietung einer Immobilie ist mit weit mehr als nur der monatlichen Mietzahlung verbunden. Von der Maklerprovision über die Kaution bis hin zu Umzugskosten und potenziellen Ablöseforderungen können diverse Ausgaben anfallen. Eine sorgfältige Planung und Kenntnis der aktuellen Rechtslage sind entscheidend, um unnötige Kostenfallen zu vermeiden. Mieter sollten alle vertraglichen Vereinbarungen genau prüfen, den Zustand der Immobilie bei Übergabe akribisch dokumentieren und im Zweifel frühzeitig rechtlichen Rat einholen. Nur so lässt sich Transparenz schaffen und finanzielle Sicherheit gewährleisten, um den Start im neuen Zuhause oder am neuen Geschäftsstandort reibungslos zu gestalten.