Was kostet das Reihenhaus?

Das Reihenhaus erfreut sich in Deutschland großer Beliebtheit. Es bietet oft die Vorteile eines eigenen Gartens und mehr Wohnfläche als eine Eigentumswohnung, ist dabei aber in der Regel günstiger als ein freistehendes Einfamilienhaus. Die Kosten für ein Reihenhaus setzen sich jedoch nicht allein aus dem Kaufpreis zusammen. Eine Vielzahl weiterer Faktoren beeinflusst die reale finanzielle Belastung. Dieser Ratgeber beleuchtet umfassend, welche Posten bei der Kalkulation eines Reihenhaus-Kaufs berücksichtigt werden müssen, um eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten zu erhalten.

Der Kaufpreis: Regionale Unterschiede und entscheidende Faktoren

Der Kaufpreis ist zweifelsohne der größte Einzelposten beim Erwerb eines Reihenhauses. Er variiert jedoch erheblich und hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Die Wohnlage spielt hierbei eine zentrale Rolle. Immobilien in Ballungszentren und wirtschaftlich starken Regionen sind naturgemäß teurer als in ländlichen Gebieten. Auch die Mikrolage, also die genaue Position innerhalb eines Ortes oder Stadtteils, hat großen Einfluss: Ein Reihenhaus in einer ruhigen Wohngegend mit guter Infrastruktur und Anbindung ist meist deutlich teurer als eine vergleichbare Immobilie an einer viel befahrenen Straße oder in weniger attraktiven Lagen.

Neben der Lage sind Größe, Baujahr und Zustand des Reihenhauses entscheidend. Neu gebaute Reihenhäuser oder solche, die kürzlich umfassend saniert wurden, erzielen höhere Preise. Der Zustand der Bausubstanz, die Energieeffizienz (erkennbar am Energieausweis), die Ausstattung von Küche und Bädern sowie die Größe des Grundstücks sind ebenfalls preisbestimmend. Ein Reihenhaus mit Anbau, Garage oder Carport kann den Preis zusätzlich in die Höhe treiben. Die aktuelle Marktlage, sprich Angebot und Nachfrage, beeinflusst die Preisentwicklung ebenfalls maßgeblich.

• —Lage (Makro- und Mikrolage)
• —Größe der Wohnfläche und des Grundstücks
• —Baujahr und energetischer Zustand
• —Ausstattung (Sanitär, Küche, Böden)
• —Gesamterhaltungszustand
• —Aktuelle Marktlage (Angebot und Nachfrage)

Nebenkosten des Kaufs: Nicht zu unterschätzen

Neben dem reinen Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb erhebliche Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden. Diese können je nach Bundesland und individueller Situation 8% bis 15% des Kaufpreises ausmachen und müssen aus Eigenkapital finanziert werden, da Banken diese Kosten in der Regel nicht mitfinanzieren. Der größte Posten ist hierbei die Grunderwerbsteuer, deren Höhe je nach Bundesland variiert und einen Prozentsatz des Kaufpreises darstellt. Hinzu kommen Notar- und Gerichtskosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch. Diese sind ebenfalls gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis.

Wird der Kauf über einen Immobilienmakler abgewickelt, fällt zudem die Maklerprovision an. Die Höhe dieser Provision ist verhandelbar und wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, kann aber auch vollständig von einer der Parteien übernommen werden. Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2020 wird die Maklerprovision in der Praxis oft hälftig geteilt, wenn der Makler für beide Parteien tätig war. Zudem können Kosten für mögliche Gutachten oder Wertermittlungen anfallen, sollte man sich vor dem Kauf für eine professionelle Einschätzung des Objekts entscheiden.

• —Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5% - 6,5% des Kaufpreises)
• —Notar- und Gerichtskosten (ca. 1,5% - 2,0% des Kaufpreises)
• —Maklerprovision (falls zutreffend, bis zu 7,14% des Kaufpreises, oft hälftig geteilt)
• —Ggf. Kosten für Wertgutachten oder Sachverständige

Finanzierungskosten: Zinsen, Tilgung und Versicherungen

Die Finanzierung eines Reihenhauses stellt für die meisten Käufer die größte langfristige Belastung dar. Die monatliche Rate setzt sich aus Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Die Höhe des Zinssatzes hängt von der aktuellen Zinsentwicklung, der Bonität des Kreditnehmers, der Höhe des Eigenkapitals und der gewählten Zinsbindungsfrist ab. Eine längere Zinsbindung bietet Planungssicherheit, kann aber mit einem etwas höheren Zinssatz einhergehen. Die Tilgung ist der Anteil, der zur Rückzahlung des aufgenommenen Darlehensbetrags verwendet wird. Eine höhere anfängliche Tilgung führt zu einer schnelleren Schuldenfreiheit, aber auch zu höheren monatlichen Raten.

Neben den reinen Kreditraten sollten auch weitere Kosten rund um die Finanzierung beachtet werden. Dazu gehören Bereitstellungszinsen, wenn das Darlehen nicht sofort nach Zusage abgerufen wird, sowie eventuelle Bearbeitungsgebühren. Während Bearbeitungsgebühren bei Baudarlehen seit einem Gerichtsurteil von 2014 unüblich geworden sind, können im Zusammenhang mit der Finanzierung indirekte Kosten entstehen. Zudem ist es ratsam, passende Versicherungen abzuschließen, die das Objekt und die Finanzierung absichern. Eine Wohngebäudeversicherung schützt vor Schäden am Haus durch Feuer, Sturm, Hagel oder Leitungswasser. Eine Risikolebensversicherung kann im Todesfall des Hauptverdieners die Familie und die Kreditraten absichern. Diese Policen verursachen fortlaufende Kosten, sind aber ein wichtiger Bestandteil einer verantwortungsvollen Finanzplanung.

• —Monatliche Kreditraten (Zinsen und Tilgung)
• —Bereitstellungszinsen (falls das Darlehen nicht sofort abgerufen wird)
• —Ggf. Kosten für die Umschuldung oder Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung
• —Wohngebäudeversicherung
• —Risikolebensversicherung (optional, aber empfohlen)

Laufende Betriebskosten: Der monatliche Unterhalt

Nach dem Kauf und der Finanzierung kommen die laufenden Betriebskosten, auch bekannt als Nebenkosten oder zweite Miete, auf die Eigentümer zu. Diese sind essentiell für die Instandhaltung und den Komfort des Reihenhauses. Zu den größten Posten gehören Heizkosten und Strom. Die Höhe dieser Kosten hängt maßgeblich vom energetischen Zustand des Hauses, der Art der Heizung und dem individuellen Verbrauchsverhalten ab. Ein modernes Reihenhaus mit guter Dämmung und effizienter Heiztechnik, beispielsweise einer Wärmepumpe, hat hier oft Vorteile gegenüber älteren Bestandsgebäuden. Auch die Kosten für Frischwasser und Abwasser sind regelmäßig zu entrichten.

Weitere laufende Kosten umfassen die Grundsteuer, die von der jeweiligen Kommune erhoben wird und von der Größe des Grundstücks und den Hebesätzen der Gemeinde abhängt. Müllabfuhr, Straßenreinigung (falls nicht über die Grundsteuer abgedeckt), Schornsteinfeger und gegebenenfalls Kabelfernsehen oder Internetzugang sind ebenfalls wiederkehrende Ausgaben. Bei Reihenhäusern in einer Wohnanlage oder mit gemeinsamen Flächen können zudem anteilige Kosten für die Pflege des Gemeinschaftseigentums oder für eine Hausverwaltung anfallen, auch wenn dies seltener der Fall ist als bei Eigentumswohnungen. Auch Versicherungen wie die Wohngebäudeversicherung und eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sind dauerhafte Posten.

• —Heizkosten und Strom
• —Wasser und Abwasser
• —Grundsteuer
• —Müllabfuhr und Straßenreinigung
• —Schornsteinfeger
• —Versicherung (Wohngebäude, Haftpflicht)

Instandhaltung und Modernisierung: Langfristige Kostenfaktoren

Ein Reihenhaus bedeutet nicht nur die Freiheit des eigenen Zuhauses, sondern auch die volle Verantwortung für dessen Erhalt. Im Gegensatz zu Mietwohnungen, bei denen der Vermieter für größere Reparaturen aufkommt, sind Eigentümer selbst für alle Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen zuständig. Hierfür sollte man unbedingt Rücklagen bilden. Empfohlen wird oft, etwa 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche pro Monat zur Seite zu legen, bei älteren Immobilien auch mehr. Diese Rücklagen dienen dazu, notwendige Reparaturen am Dach, an der Fassade, der Heizungsanlage oder den Fenstern finanzieren zu können, bevor diese zu größeren Problemen führen.

Neben der reinen Instandhaltung entstehen auch Kosten für Modernisierungen oder Sanierungen. Diese können zur Wertsteigerung des Hauses beitragen, den Wohnkomfort erhöhen oder die Energieeffizienz verbessern. Beispiele hierfür sind der Einbau einer neuen Heizung, die Dämmung der Fassade, der Austausch von Fenstern, die Modernisierung von Bädern oder Küchen oder die Neugestaltung des Gartens. Solche Maßnahmen können Kosten im fünf- oder sogar sechsstelligen Bereich verursachen. Es ist ratsam, langfristig zu planen und einen Investitionsplan aufzustellen, um finanzielle Engpässe zu vermeiden. Staatliche Förderprogramme, beispielsweise von der KfW, können hierbei eine finanzielle Entlastung bieten.

• —Regelmäßige Instandhaltung (Dach, Fassade, Heizung, Fenster)
• —Kleinere Reparaturen und Wartungsarbeiten
• —Geplante Modernisierungen (Bad, Küche, Haustechnik)
• —Energetische Sanierungen (Dämmung, neue Heizung)
• —Gartengestaltung und -pflege

Beispielrechnung: Was kostet ein Reihenhaus im Ganzen?

Um die verschiedenen Kostenpunkte greifbarer zu machen, betrachten wir ein fiktives Beispiel. Angenommen, Sie interessieren sich für ein Reihenhaus mit 120 qm Wohnfläche in einer mittleren Lage, Kaufpreis 350.000 Euro. Der Einfachheit halber gehen wir von moderaten Nebenkosten und Durchschnittswerten aus.

Kaufpreis: 350.000 Euro Nebenkosten (Beispielhaft):

• —Grunderwerbsteuer (Beispiel 5%): 17.500 Euro
• —Notar- und Gerichtskosten (Beispiel 1,5%): 5.250 Euro
• —Maklerprovision (Beispiel 3,57% des Käuferanteils): 12.495 Euro
• —Gesamte Nebenkosten Kauf: ca. 35.245 Euro

Einmalige Gesamtkosten (Kaufpreis + Nebenkosten): 350.000 Euro + 35.245 Euro = 385.245 Euro. Angenommen, 20% des Kaufpreises plus alle Nebenkosten werden aus Eigenkapital finanziert. Eigenkapital (20% von 350.000€ + 35.245€): 70.000 Euro + 35.245 Euro = 105.245 Euro. Zu finanzierender Betrag: 385.245 Euro - 105.245 Euro = 280.000 Euro.

Angenommene Finanzierung (Beispiel): Darlehen 280.000 Euro, Zinssatz 4% p.a., anfängliche Tilgung 2% p.a. Monatliche Rate: (280.000 * 0,04 + 280.000 * 0,02 ) / 12 = 1.400 Euro.

Laufende monatliche Kosten (Schätzung):

• —Heizung und Strom: 250 Euro
• —Wasser/Abwasser: 50 Euro
• —Grundsteuer: 40 Euro
• —Müll/Sonstiges: 30 Euro
• —Versicherungen (Wohngebäude, Haftpflicht): 40 Euro
• —Rücklagen Instandhaltung (1€/qm): 120 Euro
• —Monatliche Gesamtkosten: ca. 530 Euro

Dies ergibt eine monatliche Gesamtbelastung von ca. 1.400 Euro (Kreditrate) + 530 Euro (laufende Kosten) = 1.930 Euro. Dieses Beispiel ist stark vereinfacht und dient nur zur Veranschaulichung. In der Realität können die Zahlen stark abweichen.

Fazit

Der Kauf eines Reihenhauses ist eine Entscheidung mit weitreichenden finanziellen Folgen. Es ist unerlässlich, alle Kostenfaktoren – vom Kaufpreis und den Nebenkosten des Erwerbs über die Finanzierung bis hin zu den laufenden Betriebs- und Instandhaltungskosten – genau zu kalkulieren. Nur eine realistische und umfassende Kostenübersicht ermöglicht eine fundierte Entscheidung und beugt unliebsamen Überraschungen vor. Eine sorgfältige Finanzplanung unter Berücksichtigung von Eigenkapital, monatlichen Raten und Rücklagen für Instandhaltung ist der Schlüssel zu einem sorgenfreien Eigenheim. Wir empfehlen, sich im Vorfeld von unabhängigen Finanzexperten beraten zu lassen und Angebote genau zu prüfen.