Was kostet das Bieterverfahren?

Das Bieterverfahren ist eine Verkaufsstrategie, die bei Immobilien häufig Anwendung findet, wenn die Nachfrage voraussichtlich hoch ist oder der genaue Marktwert einer Immobilie schwer zu bestimmen ist. Im Gegensatz zur klassischen Immobilienauktion, bei der der Höchstbietende sofort einen Kaufvertrag abschließt, ist das Bieterverfahren eine Einladung zur Abgabe von Kaufangeboten. Es bietet sowohl Verkäufern als auch potenziellen Käufern spezifische Vor- und Nachteile. Ein zentraler Aspekt, der Beteiligte oft beschäftigt, sind die entstehenden Kosten. Diese können je nach Rolle und gewähltem Verfahren variieren und sind nicht immer sofort ersichtlich. Wir beleuchten, welche Kosten bei einem Bieterverfahren auf Verkäufer und Käufer zukommen können und welche Faktoren diese beeinflussen.

Was ist ein Bieterverfahren?

Bevor wir uns den Kosten widmen, ist ein grundlegendes Verständnis des Bieterverfahrens unerlässlich. Es handelt sich um ein strukturiertes Verkaufsmodell, bei dem potenzielle Käufer aufgefordert werden, innerhalb einer bestimmten Frist konkrete Kaufpreisangebote für eine Immobilie abzugeben. Dies geschieht in der Regel in mehreren Phasen. Oft wird mit einem Besichtigungstermin bzw. 'Open House' begonnen, gefolgt von einer Frist für die Bieter. Nach Abgabe der Angebote wählt der Verkäufer das für ihn attraktivste Angebot aus und führt gegebenenfalls weitere Verhandlungen. Wichtig ist, dass der Verkäufer nicht verpflichtet ist, das höchste Gebot anzunehmen. Er kann auch ein niedrigeres Gebot wählen, wenn beispielsweise die Finanzierungszusage des Bieters solider erscheint oder andere Bedingungen vorteilhafter sind. Das Bieterverfahren ist rechtlich keine Auktion im Sinne des BGB und daher bindet ein abgegebenes Gebot den Bieter nicht automatisch an einen Kaufvertrag.

Es gibt verschiedene Varianten des Bieterverfahrens, die je nach Region und Maklerpraxis zum Einsatz kommen können. Zu den gängigsten Formen zählen das passive und das aktive Bieterverfahren. Beim passiven Bieterverfahren werden die Bieter einmal zur Abgabe eines Gebots aufgefordert, ohne dass sie Kenntnis von den Geboten der Mitbewerber erhalten. Im aktiven Bieterverfahren, manchmal auch als dynamisches oder offenes Bieterverfahren bezeichnet, erhalten die Bieter die Möglichkeit, ihre Gebote anzupassen, nachdem sie über den aktuellen Stand der Gebote informiert wurden. Diese Transparenz kann den Wettbewerb verstärken und somit den Verkaufspreis in die Höhe treiben.

• —Keine Bindung an das Höchstgebot für den Verkäufer.
• —Potenziell höhere Verkaufspreise durch Wettbewerb.
• —Strukturierter Verkaufsprozess mit fester Frist.
• —Mehr Transparenz im aktiven Bieterverfahren.
• —Weniger Zeitaufwand durch gebündelte Besichtigungstermine.

Kosten für den Verkäufer: Maklerprovision und weitere Ausgaben

Für den Verkäufer stehen in der Regel die Maklerprovision und die Kosten für die Vorbereitung der Immobilie im Vordergrund. Die Beauftragung eines erfahrenen Immobilienmaklers ist im Bieterverfahren besonders ratsam, da dieser den Prozess professionell steuert, die Marketingaktivitäten übernimmt und die Verhandlungen führt. Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht gesetzlich vorgeschrieben und kann frei verhandelt werden. Sie liegt in der Regel zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2020 wird die Maklerprovision bei Verkäufen von Wohnimmobilien an Verbraucher meistens hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Dies bedeutet, dass der Verkäufer einen Teil der Provision trägt.

Neben der Maklerprovision können weitere Kosten für den Verkäufer entstehen. Dazu gehören Ausgaben für die Erstellung von Unterlagen wie dem Energieausweis, gegebenenfalls für Verkehrswertgutachten oder für Reparaturen und Renovierungen, um die Attraktivität der Immobilie zu steigern und einen höheren Verkaufspreis zu erzielen. Auch die Kosten für das Notariat zur Beurkundung des Kaufvertrags sind vom Verkäufer anteilig mitzutragen, obwohl diese hauptsächlich vom Käufer getragen werden.

• —Maklerprovision (meist hälftig mit dem Käufer geteilt).
• —Kosten für Energieausweis (circa 50 bis 500 Euro, je nach Art und Anbieter).
• —Kosten für Verkehrswertgutachten (falls gewünscht, kann mehrere hundert bis tausend Euro betragen).
• —Mögliche Kosten für notwendige Reparaturen oder Schönheitsreparaturen.
• —Anteilige Notarkosten (geringerer Anteil im Vergleich zum Käufer).

Kosten für den Käufer: Erwerbsnebenkosten im Fokus

Für den Käufer fallen beim Bieterverfahren die gleichen Erwerbsnebenkosten an wie bei einem traditionellen Immobilienkauf. Diese sind in der Regel die Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie die gegebenenfalls anfallende Maklerprovision. Die Grunderwerbsteuer ist der größte Posten unter den Nebenkosten und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Sie ist einmalig beim Erwerb einer Immobilie zu entrichten und muss innerhalb einer bestimmten Frist nach Erhalt des Steuerbescheids beglichen werden.

Die Notar- und Gerichtskosten belaufen sich zusammen auf etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Diese Kosten beinhalten die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar, die Eintragung der Eigentumsänderung und gegebenenfalls einer Grundschuld ins Grundbuch. Auch hier sind die genauen Sätze gesetzlich festgelegt und können nicht verhandelt werden. Die Maklerprovision, die der Käufer zu tragen hat, liegt, wie bereits erwähnt, seit der Gesetzesänderung meist bei der Hälfte der Gesamtprovision, also typischerweise zwischen 1,5 % und 3,5 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

• —Grunderwerbsteuer (3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland).
• —Notar- und Gerichtskosten (circa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises).
• —Maklerprovision (meist hälftig mit dem Verkäufer geteilt, ca. 1,5 % bis 3,5 % zzgl. MwSt.).
• —Möglicherweise Kosten für eine Finanzierungsberatung oder ein Verkehrswertgutachten zur eigenen Absicherung.
• —Kosten für die Einrichtung der Finanzierung (z.B. Bearbeitungsgebühren für Darlehen, Schätzgebühren).

Beispielrechnung für die Nebenkosten beim Käufer

Um die Belastung für Käufer besser zu veranschaulichen, betrachten wir ein Beispiel. Angenommen, eine Immobilie wird für 400.000 Euro im Bieterverfahren verkauft. Der Käufer würde folgende Nebenkosten tragen (Beispielwerte):

• —Kaufpreis: 400.000 Euro
• —Grunderwerbsteuer (angenommen 5 %): 20.000 Euro
• —Notar- und Gerichtskosten (angenommen 1,8 %): 7.200 Euro
• —Maklerprovision (angenommen 3,5 % zzgl. 19 % MwSt., effektiv ca. 4,165 %): 16.660 Euro
• —Gesamte Erwerbsnebenkosten: ca. 43.860 Euro

In diesem Beispiel müsste der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis von 400.000 Euro weitere 43.860 Euro für die Erwerbsnebenkosten aufbringen. Dies sind bereits über 10 % des Kaufpreises und unterstreicht die Notwendigkeit einer soliden Finanzplanung.

Können Gebote im Bieterverfahren Kosten verursachen?

Das bloße Abgeben eines Gebots im Bieterverfahren ist in der Regel kostenfrei. Es entstehen keine Gebühren für die Teilnahme oder für das Einreichen eines Angebots. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass eine ernsthafte Gebotsabgabe eine gewisse Vorbereitung erfordert, die indirekt Kosten verursachen kann. Dazu zählt beispielsweise die Zeit, die für die Besichtigung der Immobilie, die Prüfung der Unterlagen und die Einholung einer Finanzierungsbestätigung bei der Bank aufgewendet wird. Manche Käufer lassen auch vorab ein unabhängiges Gutachten erstellen, was ebenfalls Kosten verursacht, um das Risikopotenzial einschätzen zu können.

Auch wenn keine direkten Kosten für die Gebotsabgabe anfallen, sollten Bieter sich bewusst sein, dass auch andere potenzielle Kosten im Vorfeld entstehen können, die mit der Entscheidungsfindung im Zusammenhang stehen. So können Fahrkosten zu Besichtigungsterminen, Gebühren für die Anforderung von Grundbuchauszügen oder die Prüfung von Bauplänen durch einen Sachverständigen anfallen. Diese Kosten sind jedoch Investitionen in die eigene Sicherheit und fundierte Entscheidungsfindung und nicht direkt dem Bieterverfahren zuzuordnen.

• —Die Abgabe eines Gebots ist in der Regel kostenlos.
• —Indirekte Kosten durch Vorbereitung und Informationsbeschaffung sind möglich.
• —Kosten für unabhängige Gutachten oder Gutachter sind optional und dienen der Risikominimierung.
• —Fahrkosten zu Besichtigungen oder Gebühren für Unterlagen sind vom Interessenten selbst zu tragen.

Strategien zur Kostenoptimierung im Bieterverfahren

Sowohl für Verkäufer als auch für Käufer gibt es Strategien, um die Kosten im Bieterverfahren zu optimieren. Verkäufer können beispielsweise durch eine sorgfältige Vorbereitung der Immobilie und das Zusammenstellen vollständiger, aussagekräftiger Unterlagen den Verkaufsprozess beschleunigen und damit unter Umständen Maklerkosten reduzieren (z.B. durch eine kürzere Vermarktungsdauer). Auch ein Vergleich verschiedener Maklerangebote kann sich lohnen, um eine faire Provision zu vereinbaren. Eine professionelle, aber nicht überzogene Präsentation der Immobilie kann den Wert steigern, ohne unverhältnismäßige Investitionen zu tätigen.

Für Käufer ist eine genaue Kenntnis der eigenen finanziellen Möglichkeiten entscheidend. Eine vorab eingeholte Finanzierungsbestätigung der Bank stärkt nicht nur die Verhandlungsposition im Bieterverfahren, sondern hilft auch, unnötige Besichtigungen und Gebotsabgaben für nicht finanzierbare Objekte zu vermeiden. Des Weiteren sollten Käufer alle Erwerbsnebenkosten exakt kalkulieren und ins Gesamtbudget einbeziehen. Verhandlungen über die Maklerprovision sind generell möglich, auch wenn diese sich im Rahmen der gesetzlich festgelegten Teilung bewegen muss.

• —Verkäufer: Maklerprovision verhandeln, professionelle Objektvorbereitung.
• —Verkäufer: Vollständige und aktuelle Unterlagen bereitstellen, um den Prozess zu straffen.
• —Käufer: Frühzeitige und realistische Finanzierungsplanung, Finanzierungsbestätigung einholen.
• —Käufer: Alle Nebenkosten detailliert in das Gesamtbudget einplanen.
• —Beide Parteien: Transparenz bei Verhandlungen und Konditionen anstreben.

Rechtliche Aspekte und Transparenz

Ein wichtiger rechtlicher Aspekt des Bieterverfahrens ist die fehlende Bindung des Verkäufers an das höchste Gebot. Dies gibt dem Verkäufer die Freiheit, das Angebot zu wählen, das für ihn am vorteilhaftesten ist, sei es aufgrund des Preises, der Finanzierungsmodalitäten oder der persönlichen Sympathie. Für Bieter bedeutet dies, dass ihr Gebot lediglich eine Absichtserklärung ist und keine rechtliche Verpflichtung zum Kauf vorliegt, bis ein notarieller Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Diese Unverbindlichkeit auf beiden Seiten schafft eine gewisse Flexibilität, kann aber auch zu Unsicherheit führen.

Es ist zudem ratsam, sich als Bieter vor der Angebotsabgabe detailliert über die Seriosität und die Vorgehensweise des beauftragten Maklers zu informieren. Ein seriöser Makler wird umfassende Informationen zum Objekt bereitstellen und einen transparenten Ablauf des Bieterverfahrens gewährleisten. Fragen zu den genauen Bedingungen, Fristen und Kommunikationswegen sollten im Vorfeld geklärt werden, um Missverständnisse und unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Fazit

Das Bieterverfahren kann sowohl für Verkäufer als auch für Käufer eine effektive Methode sein, eine Immobilie zu erwerben oder zu veräußern. Die Kostenstruktur entspricht weitgehend der eines traditionellen Immobilienkaufs, mit dem Unterschied, dass der Verkaufsprozess durch den Wettbewerb und die Angebotsabgabe dynamischer gestaltet ist. Verkäufer tragen primär die Maklerprovision und Kosten für die Objektvorbereitung, während Käufer mit der Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie ebenfalls einem Teil der Maklerprovision rechnen müssen. Eine gründliche finanzielle Planung und eine umfassende Informationsbeschaffung sind für beide Seiten unerlässlich, um das Bieterverfahren erfolgreich und kostenoptimiert zu durchlaufen. Letztlich sind die entstehenden Kosten Investitionen, die im Kontext des angestrebten Kauf- oder Verkaufserfolgs betrachtet werden sollten.