Was ist Disagio bei Immobilienkrediten? Einfach erklärt

Beim Thema Baufinanzierung stößt man schnell auf Begriffe wie Disagio, Damnum oder Agio. Für viele Käufer klingt das nach komplizierter Bankensprache – in Wahrheit ist Disagio aber ein relativ einfaches Prinzip, das sich direkt auf Kreditsumme, Zinsen und gegebenenfalls auf die Steuer auswirkt. In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, was Disagio bei Immobilienkrediten bedeutet, wie es berechnet wird, welche Vor- und Nachteile es hat und wann es sich vor allem steuerlich lohnt.

Was bedeutet Disagio bei einem Immobilienkredit?

Disagio – manchmal auch Damnum genannt – ist ein Abschlag, der von der vereinbarten Kreditsumme abgezogen wird, bevor das Darlehen ausgezahlt wird. Statt 100 Prozent der Darlehenssumme erhält der Kreditnehmer also weniger Geld, muss aber den vollen vereinbarten Kreditbetrag zurückzahlen. Das Disagio wird von der Bank direkt einbehalten und gilt rechtlich als Zinsvorauszahlung an den Darlehensgeber.

Ein Beispiel: Es soll ein Immobilienkredit über 200.000 Euro aufgenommen werden, mit einem Disagio von 3 Prozent. Die Bank behält 6.000 Euro ein (3 % von 200.000 Euro) und zahlt dem Kreditnehmer nur 194.000 Euro aus. Zurückzuzahlen sind dennoch 200.000 Euro plus laufende Zinsen. Das Disagio ist damit kein zusätzlicher Kreditbetrag, sondern eine Vorauszahlung der Zinsen, die sich in einem niedrigeren laufenden Zinssatz niederschlägt.

Wie unterscheidet sich Disagio von normalen Zinsen?

Bei einem klassischen Immobilienkredit zahlt der Kreditnehmer über die Laufzeit hinweg Zinsen in Form von monatlichen Raten. Beim Disagio werden Teile dieser Zinsen bereits zu Beginn des Darlehens fällig und von der Bank einbehalten. Der Unterschied liegt also im Zeitpunkt der Zahlung: normale Zinsen laufen über die Jahre, Disagio wird einmalig bei Auszahlung gezahlt.

Weil die Bank einen Teil der Zinsen schon im Voraus erhält, kann sie den laufenden Zinssatz für das Darlehen senken. Das bedeutet: Ein Kredit mit Disagio hat in der Regel einen niedrigeren Nominalzinssatz als ein vergleichbarer Kredit ohne Disagio. Die Gesamtkosten des Darlehens (Zinsen plus Disagio) werden im Effektivzins zusammengefasst, sodass verschiedene Angebote vergleichbar bleiben.

• —Disagio = einmalige Zinsvorauszahlung bei Auszahlung des Darlehens
• —Normale Zinsen = laufende Zahlungen über die gesamte Kreditlaufzeit
• —Disagio senkt den laufenden Zinssatz, Effektivzins berücksichtigt beide Komponenten

Wie wird Disagio berechnet und ausgezahlt?

Die Berechnung des Disagios ist relativ einfach: Es wird ein prozentualer Abschlag auf die vereinbarte Darlehenssumme angewendet. Wichtig ist, ob der Kreditnehmer den vollen Kreditbetrag benötigt oder ob er mit einer geringeren Auszahlung leben kann. In vielen Fällen wird der Kreditbetrag daher so angepasst, dass nach Abzug des Disagios genau der gewünschte Betrag zur Verfügung steht.

Beispiel: Es sollen 150.000 Euro für den Immobilienkauf zur Verfügung stehen. Die Bank bietet ein Disagio von 5 Prozent an. Um nach Abzug des Disagios noch 150.000 Euro ausbezahlt zu bekommen, muss der Kreditbetrag höher sein. Rechnerisch ergibt sich dann ein Darlehensbetrag von etwa 157.895 Euro (150.000 Euro entsprechen 95 %). Das Disagio beträgt rund 7.895 Euro, die Bank behält diesen Betrag ein, der Kreditnehmer erhält 150.000 Euro und muss 157.895 Euro zurückzahlen.

• —Disagio in Prozent auf die vereinbarte Darlehenssumme anwenden
• —Auszahlung = vereinbarter Kreditbetrag minus Disagio
• —Bei Bedarf Kreditbetrag so anpassen, dass nach Disagio der gewünschte Betrag übrig bleibt

Vorteile von Disagio bei der Baufinanzierung

Ein Disagio kann für bestimmte Käufer sinnvoll sein, vor allem wenn sie auf niedrigere monatliche Raten oder steuerliche Vorteile setzen. Durch die Zinsvorauszahlung kann der laufende Zinssatz gesenkt werden, was die monatliche Belastung reduziert. Das ist besonders interessant, wenn das Einkommen in den kommenden Jahren eher konstant oder unsicher ist.

Ein weiterer Vorteil liegt in der Planbarkeit: Ein Teil der Zinslast ist bereits zu Beginn beglichen, sodass sich die laufenden Zinszahlungen über die Laufzeit relativ stabil halten. Für Käufer, die wissen, dass sie in einem bestimmten Jahr über ein höheres Einkommen verfügen, kann ein Disagio sinnvoll sein, weil die Zinsvorauszahlung dann steuerlich geltend gemacht werden kann.

• —Niedrigere monatliche Raten durch reduzierten laufenden Zinssatz
• —Teil der Zinslast bereits zu Beginn beglichen
• —Bessere Planbarkeit der Zinszahlungen über die Laufzeit
• —Mögliche steuerliche Vorteile bei Vermietung

Nachteile und Risiken eines Disagios

Der größte Nachteil eines Disagios ist, dass der Kreditnehmer weniger Geld ausgezahlt bekommt, als er als Darlehen aufgenommen hat, und trotzdem den vollen Betrag zurückzahlen muss. Das kann dazu führen, dass der Kreditbetrag höher gewählt werden muss, um den gewünschten Kaufpreis zu decken. Dadurch steigen die Gesamtkosten des Darlehens, auch wenn der laufende Zinssatz niedriger ist.

Ein weiteres Risiko liegt darin, dass das Disagio im Falle einer vorzeitigen Kündigung oder Umschuldung nicht zurückgezahlt wird. Die einmal gezahlte Zinsvorauszahlung bleibt bei der Bank, auch wenn der Kredit früher als geplant abgelöst wird. Zudem kann ein Disagio die Flexibilität einschränken, wenn zusätzliche Finanzierungsbedarfe auftreten und kein weiteres Kapital zur Verfügung steht.

• —Geringere Auszahlung bei gleichzeitigem Rückzahlungsanspruch auf den vollen Kreditbetrag
• —Möglicherweise höhere Gesamtkosten durch erhöhten Kreditbetrag
• —Keine Rückerstattung bei vorzeitiger Kündigung oder Umschuldung
• —Eingeschränkte Flexibilität bei zusätzlichen Finanzierungsbedarfen

Disagio und Steuer: Wann lohnt sich das Zinsabgeld?

Für selbst genutzte Immobilien hat ein Disagio in der Regel keine steuerlichen Auswirkungen. Anders sieht es bei vermieteten Objekten aus: Hier kann das Disagio als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern es als marktüblich gilt. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer die Zinsvorauszahlung im Jahr der Zahlung in voller Höhe von der Steuer absetzen kann, anstatt sie über die Laufzeit zu verteilen.

Ein marktübliches Disagio für einen Kredit mit einer Laufzeit von mehr als fünf Jahren kann beispielsweise bis zu 10 Prozent betragen und ist in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar. Das kann die Steuerlast im Jahr der Darlehensauszahlung deutlich senken, insbesondere wenn der Kreditnehmer in diesem Jahr über ein hohes Einkommen verfügt. Für Selbstnutzer ist ein Disagio daher vor allem dann interessant, wenn sie auf niedrigere monatliche Raten setzen wollen.

• —Disagio bei vermieteten Immobilien als Werbungskosten absetzbar
• —Marktübliches Disagio in voller Höhe im Jahr der Zahlung absetzbar
• —Keine steuerlichen Vorteile bei selbst genutzten Immobilien
• —Besonders vorteilhaft bei hohem Einkommen im Jahr der Darlehensauszahlung

Disagio im Vergleich zu anderen Kreditvarianten

Neben Disagio gibt es auch andere Kreditvarianten, die die Zinslast beeinflussen. Agio beispielsweise ist das Gegenteil von Disagio: Hier zahlt der Kreditnehmer einen Aufschlag auf die Kreditsumme, erhält dafür aber einen noch niedrigeren Zinssatz. Beide Varianten werden im Effektivzins berücksichtigt, sodass verschiedene Angebote vergleichbar bleiben.

Ein Kredit ohne Disagio oder Agio hat in der Regel einen höheren laufenden Zinssatz, aber keine zusätzlichen einmaligen Zahlungen. Die Wahl zwischen diesen Varianten hängt von der individuellen finanziellen Situation, der geplanten Laufzeit und den steuerlichen Rahmenbedingungen ab. Wer auf niedrige monatliche Raten setzt, kann von einem Disagio profitieren, wer auf Flexibilität und einfache Konditionen Wert legt, eher von einem klassischen Kredit ohne Abschlag.

• —Disagio senkt den laufenden Zinssatz, Agio erhöht die Kreditsumme für noch niedrigere Zinsen
• —Effektivzins ermöglicht Vergleich verschiedener Kreditvarianten
• —Kredit ohne Disagio oder Agio hat höhere laufende Zinsen, aber keine einmaligen Zahlungen
• —Wahl der Variante hängt von finanzieller Situation, Laufzeit und Steueraspekten ab

Fazit

Disagio bei Immobilienkrediten ist ein Zinsabgeld, das von der vereinbarten Kreditsumme abgezogen wird und als Zinsvorauszahlung an die Bank gilt. Es senkt den laufenden Zinssatz und kann die monatlichen Raten reduzieren, führt aber dazu, dass der Kreditbetrag höher gewählt werden muss und die Gesamtkosten steigen können. Für vermietete Immobilien bietet ein Disagio zudem steuerliche Vorteile, da es als Werbungskosten abgesetzt werden kann. Für Selbstnutzer ist es vor allem dann sinnvoll, wenn niedrige monatliche Raten im Vordergrund stehen. Die Entscheidung für oder gegen ein Disagio sollte daher immer im Kontext der individuellen finanziellen Situation und der geplanten Nutzung der Immobilie getroffen werden.