Was ist die Notarkosten?

Beim Kauf einer Immobilie stoßen viele Käuferinnen und Käufer auf den Begriff „Notarkosten“ und fragen sich, was sich dahinter genau verbirgt. Gemeint sind damit nicht nur die Gebühren für die Unterschrift beim Notar, sondern ein komplexes, gesetzlich festgelegtes Kostenpaket, das Beurkundung, Grundbucheintragungen, Auslagen und Umsatzsteuer umfasst. In diesem Ratgeber wird erklärt, wie Notarkosten entstehen, nach welchen Regeln sie berechnet werden und wie sie sich auf die Gesamtkosten eines Immobilienkaufs auswirken.

Was versteht man unter Notarkosten?

Notarkosten sind die Gesamtkosten, die einem Notar für seine Tätigkeit zustehen. Sie setzen sich zusammen aus den gesetzlichen Notargebühren, den Auslagen des Notars und der darauf anfallenden Umsatzsteuer. Im Immobilienbereich fallen Notarkosten vor allem beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Grundstücks an, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss.

Die Höhe der Notarkosten ist in Deutschland einheitlich geregelt. Grundlage ist das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sowie die Bundesnotarordnung. Das bedeutet: Notare dürfen weder frei erhöhen noch unterbieten, sondern müssen sich an die gesetzlichen Gebührentabellen halten. Dadurch sind die Notarkosten bundesweit vergleichbar und transparent.

• —Notarkosten = Notargebühren + Auslagen + Umsatzsteuer
• —Gesetzlich festgelegt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG)
• —Bundesweit einheitlich, nicht verhandelbar
• —Entstehen vor allem bei Immobilienkauf, Testamenten, Vollmachten und anderen notariellen Beurkundungen

Warum ist ein Notar beim Immobilienkauf Pflicht?

Beim Erwerb einer Immobilie ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar sorgt dafür, dass der Vertrag rechtlich wirksam ist, alle Beteiligten ihre Rechte und Pflichten verstehen und keine Formfehler vorliegen. Ohne notarielle Beurkundung kann die Eigentumsumschreibung im Grundbuch in der Regel nicht erfolgen.

Der Notar prüft zudem die Vollständigkeit der erforderlichen Unterlagen, klärt offene Fragen und kann bei Bedarf auch die Eintragung von Grundschulden oder Vormerkungen im Grundbuch veranlassen. Dadurch wird das Risiko für Käufer und Verkäufer deutlich reduziert, da der Notar als unabhängige Instanz fungiert und nicht im Auftrag einer der Parteien handelt.

• —Notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben
• —Notar prüft Rechtswirksamkeit und Vollständigkeit des Vertrags
• —Notar ist unabhängig und vertritt keine Partei
• —Ohne Notar keine Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Wie werden Notarkosten berechnet?

Die Berechnung der Notarkosten erfolgt nach einem klar definierten Schema. Grundlage ist der sogenannte Geschäftswert. Beim Immobilienkauf entspricht dieser in der Regel dem vereinbarten Kaufpreis. Auf diesen Wert wird eine gesetzliche Gebührentabelle angewendet, die je nach Art der Tätigkeit unterschiedliche Faktoren vorsieht.

Für Verträge wie den Kaufvertrag wird in der Regel der doppelte Gebührensatz (Faktor 2,0) angewendet, während einseitige Erklärungen oder bestimmte Vollzugstätigkeiten mit einem niedrigeren Faktor (z.B. 0,5 oder 1,0) berechnet werden. Zusätzlich kommen Auslagen wie Kopierkosten, Porto oder Gebühren für Grundbuchanfragen sowie die gesetzliche Umsatzsteuer von 19 % hinzu.

• —Geschäftswert = meist Kaufpreis der Immobilie
• —Gebührentabelle im GNotKG mit festen Sätzen
• —Unterschiedliche Faktoren je nach Art der Tätigkeit (z.B. 2,0 für Verträge)
• —Auslagen und 19 % Umsatzsteuer zusätzlich

Beispielrechnung: Notarkosten beim Hauskauf

Ein Beispiel kann die Berechnung veranschaulichen. Angenommen, eine Immobilie wird für 300.000 Euro verkauft. Der Geschäftswert beträgt also 300.000 Euro. Nach der gesetzlichen Gebührentabelle ergibt sich daraus eine bestimmte Netto-Notargebühr, die je nach Bundesland und konkreter Tabelle leicht variieren kann. Vereinfacht gesagt liegt die Netto-Notargebühr für einen Kaufvertrag in dieser Größenordnung im Bereich von rund 1.500 bis 2.000 Euro.

Hinzu kommen Auslagen, die je nach Aufwand zwischen 50 und 200 Euro liegen können, sowie die Umsatzsteuer von 19 % auf die Gebühren. Zusätzlich fallen Grundbuchgebühren an, etwa für die Eigentumsumschreibung und ggf. die Eintragung einer neuen Grundschuld. Insgesamt liegen Notar- und Grundbuchkosten in der Praxis häufig zwischen 1,5 % und 2 % des Kaufpreises.

• —Kaufpreis: 300.000 Euro
• —Netto-Notargebühr: ca. 1.500–2.000 Euro (Beispiel)
• —Auslagen: ca. 50–200 Euro
• —Umsatzsteuer 19 % auf Gebühren
• —Grundbuchgebühren: ca. 0,5 % des Kaufpreises

Welche Leistungen sind in den Notarkosten enthalten?

Die Notarkosten decken nicht nur die Beurkundung des Kaufvertrags ab, sondern auch weitere notarielle Tätigkeiten, die im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf stehen. Dazu gehören unter anderem die Prüfung der Vertragsunterlagen, die Einholung von Grundbuchauszügen, die Eintragung von Vormerkungen oder Grundschulden sowie die Abwicklung über ein Anderkonto, falls dies gewünscht wird.

Der Notar kann auch Vollzugstätigkeiten übernehmen, etwa das Einholen von Vorkaufsrechtszeugnissen oder die Abwicklung von Löschungsbewilligungen für bestehende Grundschulden. Diese Tätigkeiten werden gesondert, aber ebenfalls nach gesetzlichen Sätzen berechnet. Käuferinnen und Käufer sollten daher im Vorfeld klären, welche Leistungen der Notar übernimmt und welche Kosten damit verbunden sind.

• —Beurkundung des Kaufvertrags
• —Prüfung von Unterlagen und Grundbuchauszügen
• —Eintragung von Vormerkungen und Grundschulden
• —Vollzugstätigkeiten wie Einholen von Zeugnissen
• —Abwicklung über Anderkonto (optional)
• —Auslagen wie Kopien, Porto und Gebühren

Notarkosten im Vergleich zu anderen Kaufnebenkosten

Notarkosten sind nur ein Teil der sogenannten Kaufnebenkosten. Daneben fallen in der Regel Grunderwerbsteuer, Maklerprovision (falls vorhanden) und ggf. weitere Gebühren an. In vielen Fällen liegen die Notar- und Grundbuchkosten zusammen bei etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises, während die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % beträgt.

Für die Finanzierungsplanung ist es wichtig, alle Nebenkosten zu berücksichtigen. Wer nur den Kaufpreis und die Finanzierung im Blick hat, kann schnell in Engpässe geraten, wenn die Notarkosten, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer zusätzlich zu tragen sind. Eine realistische Einschätzung der Gesamtkosten hilft, die Finanzierung sicherer zu planen und unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

• —Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5–2 % des Kaufpreises
• —Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5–6,5 %
• —Maklerprovision: meist 3–7 % inkl. MwSt.
• —Zusammen können Nebenkosten 10–15 % des Kaufpreises betragen

Können Notarkosten gesenkt oder verhandelt werden?

Da die Notarkosten gesetzlich festgelegt sind, besteht keine Möglichkeit, die Gebühren selbst zu verhandeln oder zu senken. Notare dürfen weder unter noch über die gesetzlichen Sätze abrechnen. Was sich jedoch beeinflussen lässt, sind die Auslagen und der Umfang der beauftragten Leistungen.

Käuferinnen und Käufer können beispielsweise klären, ob bestimmte Vollzugstätigkeiten wirklich notwendig sind oder ob sie selbst einige Unterlagen beschaffen. Auch die Nutzung eines Anderkontos ist optional und kann bei Bedarf entfallen. So lässt sich der Gesamtbetrag der Notarkosten zwar nicht direkt senken, aber durch gezielte Auswahl der Leistungen etwas optimieren.

• —Gebühren sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar
• —Auslagen können durch eigenes Mitwirken reduziert werden
• —Nicht alle Vollzugstätigkeiten sind zwingend erforderlich
• —Anderkonto ist optional und kann entfallen
• —Transparenz über alle Leistungen schaffen

Fazit

Notarkosten sind ein wesentlicher Bestandteil der Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf und sollten frühzeitig in die Finanzierungsplanung einbezogen werden. Sie setzen sich aus gesetzlichen Gebühren, Auslagen und Umsatzsteuer zusammen und liegen in der Praxis häufig im Bereich von 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises. Da die Gebühren bundesweit einheitlich und nicht verhandelbar sind, kommt es darauf an, den Umfang der beauftragten Leistungen zu prüfen und alle Nebenkosten realistisch einzuschätzen, um eine sichere Finanzierung zu gewährleisten.