Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist ein zentraler Bestandteil fast jedes Immobilienkaufs oder jeder Wohnungsvermietung. Doch viele Käufer, Mieter und Vermieter wissen nicht genau, was dahintersteckt, wer wie viel zahlt und welche rechtlichen Regeln gelten. In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, was eine Maklerprovision ist, wie sie berechnet wird, wer sie trägt und welche Besonderheiten bei Kauf und Miete zu beachten sind.

Was ist eine Maklerprovision genau?

Eine Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für seine erfolgreiche Vermittlung erhält. Der Makler arbeitet in der Regel erst dann, wenn ein Kaufvertrag oder ein Mietvertrag tatsächlich zustande kommt. Erst dann wird die Provision fällig. Die Höhe richtet sich meist nach einem prozentualen Anteil am Kaufpreis oder nach der Kaltmiete, je nachdem, ob es um einen Kauf oder eine Vermietung geht.

Der Makler übernimmt typischerweise Aufgaben wie die Suche nach passenden Objekten, Besichtigungen, Verhandlungen, die Vorbereitung von Unterlagen und die Begleitung bis zum Vertragsabschluss. Die Provision ist damit sein „Gehalt“ für diese Dienstleistung. Wichtig ist: Ohne erfolgreiche Vermittlung fällt in der Regel keine Provision an – es handelt sich um ein Erfolgshonorar.

• —Die Maklerprovision ist die Vergütung für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie.
• —Sie wird erst fällig, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag wirksam abgeschlossen ist.
• —Der Makler erhält sie als Honorar für seine Dienstleistungen wie Suche, Besichtigung und Verhandlung.
• —Die Höhe ist frei verhandelbar, muss aber ortsüblich sein.
• —Bei Kaufimmobilien richtet sie sich meist nach dem Kaufpreis, bei Mietwohnungen nach der Kaltmiete.

Wann fällt die Maklerprovision an?

Die Maklerprovision wird erst dann fällig, wenn der Makler seine Leistung erfolgreich erbracht hat. Das bedeutet konkret: Es muss ein wirksamer Kaufvertrag oder ein Mietvertrag zustande gekommen sein. Ein bloßer Besichtigungstermin oder eine vorläufige Vereinbarung reicht nicht aus. Erst mit dem Vertragsabschluss wird die Provision geschuldet.

Zudem muss der Makler auch tatsächlich als Vermittler tätig gewesen sein. War der Kauf oder die Vermietung bereits ohne seine Beteiligung vereinbart, kann er in der Regel keine Provision verlangen. Auch wenn der Maklervertrag fehlerhaft ist oder rechtlich nicht wirksam, kann der Anspruch auf Provision entfallen. Daher ist es wichtig, die Bedingungen im Maklervertrag klar zu regeln.

• —Provision fällt erst nach erfolgreichem Vertragsabschluss an.
• —Ohne wirksamen Kauf- oder Mietvertrag ist keine Provision geschuldet.
• —Der Makler muss tatsächlich als Vermittler tätig gewesen sein.
• —Ein fehlerhafter Maklervertrag kann den Anspruch auf Provision ausschließen.
• —Die Zahlung erfolgt in der Regel nach Abschluss des Vertrags, nicht vorher.

Wie wird die Maklerprovision berechnet?

Bei Kaufimmobilien wird die Maklerprovision in der Regel als prozentualer Anteil des Kaufpreises berechnet. Üblich sind in Deutschland Provisionen im Bereich von etwa 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Diese Werte sind marktüblich, aber nicht gesetzlich vorgeschrieben. Die genaue Höhe ergibt sich aus der Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber.

Bei Mietwohnungen hingegen wird die Provision meist an der Kaltmiete orientiert. Gesetzlich ist hier eine Obergrenze vorgesehen: Die Maklerprovision darf höchstens zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen. Beispiel: Bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro wären das maximal 2.380 Euro einmalige Maklerprovision (zwei Nettokaltmieten plus 19 Prozent Mehrwertsteuer).

• —Bei Kaufimmobilien: Prozentanteil des Kaufpreises, üblich etwa 5,95–7,14 % inkl. MwSt.
• —Die genaue Höhe ist frei verhandelbar, aber ortsüblich.
• —Bei Mietwohnungen: Maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
• —Die Provision ist ein Erfolgshonorar und wird nur bei erfolgreichem Abschluss fällig.
• —Mehrwertsteuer wird zusätzlich auf die vereinbarte Provision aufgeschlagen.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Kauf?

Beim Kauf von Wohnimmobilien gibt es keine einheitliche gesetzliche Regel, wer die Maklerprovision zahlen muss. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten häufig. Seit einer Gesetzesänderung gilt jedoch: Wenn der Makler sowohl Käufer als auch Verkäufer vertritt, muss der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision tragen. Der Käufer darf dann nicht mehr als der Verkäufer zahlen.

Das bedeutet: Vereinbart der Makler mit dem Verkäufer eine Provision von 3,57 Prozent, darf er vom Käufer ebenfalls höchstens 3,57 Prozent verlangen. Insgesamt liegt die marktübliche Höchstprovision damit bei etwa 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Eine höhere Gesamtprovision ist rechtlich kaum durchsetzbar und in der Praxis unüblich.

• —Käufer und Verkäufer teilen die Provision häufig zu gleichen Teilen.
• —Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte tragen, wenn der Makler beide Parteien vertritt.
• —Der Käufer darf nicht mehr als der Verkäufer zahlen.
• —Gesamtprovision üblich bis etwa 7,14 % inkl. MwSt.
• —Die genaue Aufteilung wird im Maklervertrag festgelegt.

Wer zahlt beim Mieten und Vermieten?

Bei der Vermietung von Wohnimmobilien gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet: Die Partei, die den Makler beauftragt, zahlt die Provision. In der Regel ist das der Vermieter, da er den Makler mit der Vermietung der Wohnung beauftragt. Der Mieter zahlt dann in der Regel keine Maklerprovision.

Wird der Makler jedoch vom Mieter beauftragt, zahlt dieser die Provision. In beiden Fällen gilt die gesetzliche Obergrenze von maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer. Die Regelung muss im Mietvertrag oder in einer gesonderten Vereinbarung schriftlich festgehalten werden, da die Textform verpflichtend ist.

• —Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.
• —Meist zahlt der Vermieter, da er den Makler beauftragt.
• —Wird der Makler vom Mieter beauftragt, zahlt dieser die Provision.
• —Maximal zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
• —Die Regelung muss schriftlich festgehalten werden.

Was ist eine Doppelprovision?

Eine Doppelprovision liegt vor, wenn der Makler sowohl den Käufer als auch den Verkäufer derselben Immobilie vertritt. In diesem Fall erhält der Makler von beiden Seiten eine Provision. Rechtlich ist das zulässig, aber es gelten besondere Regeln: Die Provision darf nur zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer verlangt werden.

Beispiel: Vereinbart der Makler mit dem Verkäufer eine Provision von 3,57 Prozent, darf er vom Käufer ebenfalls nur 3,57 Prozent verlangen. Die Gesamtprovision liegt damit bei 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Eine ungleiche Aufteilung zugunsten des Maklers ist rechtlich nicht zulässig.

• —Doppelprovision: Makler vertritt Käufer und Verkäufer.
• —Provision darf nur zu gleichen Teilen verlangt werden.
• —Gesamtprovision üblich bis etwa 7,14 % inkl. MwSt.
• —Ungleichmäßige Aufteilung zugunsten des Maklers ist unzulässig.
• —Die Regelung ist im Maklervertrag festzuhalten.

Welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten?

Die Maklerprovision unterliegt verschiedenen rechtlichen Vorgaben. Beim Kauf von Wohnimmobilien regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), dass der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision tragen muss, wenn der Makler beide Parteien vertritt. Zudem muss der Maklervertrag klar und verständlich formuliert sein, damit die Parteien wissen, was sie zahlen.

Bei der Vermietung von Wohnimmobilien gilt das Bestellerprinzip, das in der Mietrechtsreform verankert ist. Die Provision darf nicht höher als zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer sein. Verstößt der Makler gegen diese Vorgaben, kann die vereinbarte Provision unwirksam sein oder muss angepasst werden.

• —Beim Kauf: Verkäufer muss mindestens die Hälfte tragen, wenn Makler beide Parteien vertritt.
• —Gesetzliche Obergrenze bei Mietwohnungen: zwei Nettokaltmieten plus MwSt.
• —Maklervertrag muss klar und verständlich sein.
• —Verstöße gegen gesetzliche Vorgaben können die Provision unwirksam machen.
• —Die Regelung muss schriftlich festgehalten werden.

Praktische Tipps für Käufer und Mieter

Käufer und Mieter sollten vor Abschluss eines Maklervertrags genau prüfen, wie hoch die Provision ist und wer sie zahlt. Es lohnt sich, die Höhe mit marktüblichen Werten zu vergleichen und gegebenenfalls zu verhandeln. Oft lassen sich Provisionen etwas reduzieren, insbesondere wenn der Makler bereits eine passende Immobilie im Portfolio hat.

Zudem sollten Käufer und Mieter darauf achten, dass alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden. Das schützt vor späteren Überraschungen. Bei Mietwohnungen ist besonders wichtig, zu prüfen, ob der Makler vom Vermieter oder vom Mieter beauftragt wurde, da das die Zahlungspflicht bestimmt.

• —Prüfen Sie die Höhe der Provision im Vergleich zu marktüblichen Werten.
• —Verhandeln Sie gegebenenfalls die Provision nach unten.
• —Lassen Sie alle Vereinbarungen schriftlich festhalten.
• —Achten Sie darauf, wer den Makler beauftragt hat.
• —Informieren Sie sich über gesetzliche Obergrenzen und Bestellerprinzip.

Fazit

Die Maklerprovision ist ein wichtiger Bestandteil des Immobilienmarktes und stellt die Vergütung für die erfolgreiche Vermittlung von Kauf oder Miete dar. Wer zahlt, wie hoch sie ist und welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten, hängt davon ab, ob es um einen Kauf oder eine Vermietung geht. Käufer, Mieter und Vermieter sollten sich vor Abschluss eines Maklervertrags genau informieren, die Höhe der Provision prüfen und alle Vereinbarungen schriftlich festhalten, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.