Was bedeutet ‚provisionsfrei‘ wirklich?

Der Immobilienmarkt ist komplex, und Begriffe wie 'provisionsfrei' können auf den ersten Blick eine große Erleichterung versprechen. Wer möchte nicht gerne eine hohe Maklerprovision sparen? Doch wie so oft steckt der Teufel im Detail. Was genau bedeutet es, wenn eine Immobilie als provisionsfrei angeboten wird? Und welche Konsequenzen ergeben sich daraus für die am Immobiliengeschäft beteiligten Parteien, insbesondere für den Käufer? Dieser Ratgeberartikel beleuchtet umfassend die verschiedenen Aspekte des provisionsfreien Immobilienkaufs oder der Anmietung, erklärt die rechtlichen Rahmenbedingungen und gibt praktische Hinweise, worauf Sie achten sollten, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

Grundlagen der Maklerprovision

Bevor wir uns dem Begriff ‚provisionsfrei‘ widmen, ist es hilfreich, die Funktionsweise der Maklerprovision zu verstehen. Ein Immobilienmakler ist ein Dienstleister, der Verkäufer und Käufer (oder Vermieter und Mieter) einer Immobilie zusammenbringt, Besichtigungen organisiert, bei Verhandlungen unterstützt und in der Regel bis zum erfolgreichen Vertragsabschluss begleitet. Für diese Dienstleistung erhält der Makler eine Vergütung, die sogenannte Maklerprovision oder Courtage. Diese Provision wird in der Regel vom Käufer, vom Verkäufer oder von beiden Parteien nach einem bestimmten Schlüssel getragen.

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgeschrieben und kann je nach Bundesland sowie individueller Vereinbarung variieren. Üblich sind Sätze zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Bei Mietimmobilien wiederum ist die Provisionshöhe durch das Bestellerprinzip klar geregelt, wodurch meist der Vermieter die Kosten trägt, da er den Makler beauftragt hat.

Was bedeutet ‚provisionsfrei‘ im Detail?

Wenn eine Immobilie als ‚provisionsfrei‘ beworben wird, bedeutet dies, dass der Immobilienkäufer oder Mieter keine Maklergebühr an den beauftragten Makler entrichten muss. Dies kann aus verschiedenen Gründen der Fall sein und ist oft ein starkes Verkaufsargument, da die Provision eine erhebliche Nebenkostenposition beim Immobilienerwerb darstellt.

Es gibt unterschiedliche Szenarien, die zu einem provisionsfreien Angebot führen können:

• —Direktvermarktung durch den Eigentümer: Der Verkäufer oder Vermieter spart sich die Maklerkosten, übernimmt aber selbst alle Aufgaben des Verkaufs oder der Vermietung.
• —Provisionsübernahme durch den Verkäufer: Der Verkäufer zahlt die gesamte Maklerprovision für den Käufer mit oder ohne Aufschlag auf den Kaufpreis, um den Verkauf attraktiver zu gestalten. Dies ist nach der Novellierung der gesetzlichen Regelungen zur Maklerprovision häufiger der Fall.
• —Neubauprojekte vom Bauträger: Bei Neubauprojekten fungiert der Bauträger oft selbst als Verkäufer. Da kein externer Makler beauftragt wird, fällt für den Erwerber keine Provision an.
• —Öffentliche Wohnungsbaugesellschaften oder Genossenschaften: Diese Anbieter verwalten oft ihren eigenen Immobilienbestand und verzichten auf externe Makler zur Vermietung oder zum Verkauf.

Gesetzliche Regelungen zur Maklerprovision

Die Verteilung der Maklerprovision bei Kaufimmobilien wurde zum 23. Dezember 2020 neu geregelt. Das Gesetz zur Teilung der Maklerprovision soll Käufer entlasten. Seitdem gilt, dass Maklerprovisionen für Wohnimmobilien, die von Verbrauchern gekauft werden, von Käufer und Verkäufer hälftig zu tragen sind, es sei denn, eine Partei übernimmt die Maklerprovision vollständig. Eine Abweichung von dieser hälftigen Teilung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Wichtig ist, dass die Partei, die den Makler beauftragt hat, maximal die Hälfte der insgesamt anfallenden Provision vom Käufer verlangen darf.

Diese Regelung hat erhebliche Auswirkungen auf den provisionsfreien Kauf. Wenn ein Verkäufer sich entscheidet, die gesamte Provision zu tragen, und den Makler beauftragt, so ist das für den Käufer in der Tat provisionsfrei. Der Makler rechnet dann nur noch mit dem Verkäufer ab. Dies ist auch der Hintergrund für viele Angebote, die explizit als provisionsfrei für den Käufer ausgeschrieben sind.

Vorteile eines provisionsfreien Angebots

Der offensichtlichste Vorteil eines provisionsfreien Immobilienangebots ist die finanzielle Ersparnis für den Käufer oder Mieter. Die Maklerprovision ist oft eine der größten Nebenkostenpositionen beim Immobilienerwerb und kann schnell mehrere zehntausend Euro betragen. Diese Ersparnis kann direkt in den Kaufpreis investiert werden, für Renovierungen genutzt werden oder zur Minimierung der Finanzierungssumme beitragen.

• —Kostenersparnis: Direkte Reduzierung der Nebenkosten beim Immobilienkauf oder der Anmietung.
• —Erhöhte Liquidität: Mehr Eigenkapital steht für den Kaufpreis oder andere Ausgaben zur Verfügung.
• —Attraktiveres Angebot: Provisionsfreie Objekte können für Interessenten besonders reizvoll sein und den Suchprozess verkürzen.
• —Keine Verhandlungen über die Provision: Der Käufer muss sich nicht mit der Höhe der Maklergebühr auseinandersetzen.

Mögliche Nachteile und Risiken von provisionsfreien Angeboten

Trotz der verlockenden Aussicht auf Ersparnisse bergen provisionsfreie Angebote auch potenzielle Nachteile oder Risiken, die Interessenten genau prüfen sollten. Nicht immer ist ein provisionsfreies Angebot auch das günstigste am Markt.

• —Versteckte Kosten im Kaufpreis: Es besteht die Möglichkeit, dass die eingesparte Maklerprovision teilweise oder vollständig in den Kaufpreis einkalkuliert wurde, sodass der Endpreis letztendlich höher ausfällt als bei einem vergleichbaren provisionspflichtigen Objekt.
• —Geringere Auswahl: Da weniger Makler direkt an solchen Objekten verdienen, könnten diese weniger prominent oder professionell beworben werden, was die Auffindbarkeit erschwert.
• —Weniger Service: Bei der Direktvermarktung durch den Eigentümer kann es vorkommen, dass dieser nicht die gleiche Expertise oder Zeit wie ein professioneller Makler für die Abwicklung des Verkaufs aufbringt. Dies beinhaltet möglicherweise eine unzureichende Vorbereitung von Unterlagen, fehlende Besichtigungstermine oder eine mangelnde Kenntnis der rechtlichen Aspekte.
• —Geringere Verhandlungsposition: Wenn der Verkäufer bereits die Provision übernommen hat oder direkt verkauft, könnte der Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis eingeschränkter sein, da er bereits auf Einnahmen verzichtet.
• —Potenziell höhere Finanzierungskosten: Ein erhöhter Kaufpreis (durch eingepreiste Provision) führt zu einer höheren Darlehenssumme und damit zu höheren Finanzierungskosten über die Laufzeit.

Beispielrechnung: Der Provisions-Effekt

Um die Auswirkungen der Provision zu verdeutlichen, betrachten wir ein Beispiel (alle Zahlen dienen der Veranschaulichung):

Angenommener Kaufpreis einer Immobilie: 400.000 Euro

Szenario A: Provisionspflichtig (5,95% Maklerprovision für den Käufer, inkl. 19% MwSt.)

• —Kaufpreis: 400.000 Euro
• —Maklerprovision: 400.000 Euro * 5,95% = 23.800 Euro
• —Geschätzte Notar- und Gerichtskosten (ca. 1,5%): 6.000 Euro
• —Grunderwerbsteuer (Beispiel: 6,5% in Brandenburg): 26.000 Euro
• —Gesamtkosten: 400.000 + 23.800 + 6.000 + 26.000 = 455.800 Euro

Szenario B: Provisionsfrei für den Käufer

• —Kaufpreis: 400.000 Euro
• —Maklerprovision für Käufer: 0 Euro
• —Geschätzte Notar- und Gerichtskosten (ca. 1,5%): 6.000 Euro
• —Grunderwerbsteuer (Beispiel: 6,5% in Brandenburg): 26.000 Euro
• —Gesamtkosten: 400.000 + 0 + 6.000 + 26.000 = 432.000 Euro

Die Ersparnis beträgt in diesem Beispiel 23.800 Euro. Wird jedoch der Kaufpreis im provisionsfreien Angebot um beispielsweise 15.000 Euro erhöht, um die vom Verkäufer getragene Provision zu kompensieren, reduziert sich die tatsächliche Ersparnis des Käufers erheblich, und die Grunderwerbsteuer sowie Notarkosten steigen sogar leicht an, da sie sich am höheren Kaufpreis orientieren.

Worauf Sie als Interessent achten sollten

Obwohl provisionsfreie Angebote attraktiv sind, erfordert es von Interessenten eine besonders genaue Prüfung. Lassen Sie sich nicht ausschließlich vom Schlagwort ‚provisionsfrei‘ leiten, sondern betrachten Sie das Gesamtpaket der Immobilie.

• —Gesamtkaufpreis vergleichen: Ermitteln Sie den tatsächlichen Endpreis inklusive aller Nebenkosten bei vergleichbaren Objekten, egal ob provisionspflichtig oder -frei.
• —Unterlagen prüfen: Achten Sie bei Direktverkäufen darauf, dass alle relevanten Dokumente (Grundbuchauszug, Energieausweis, Bauzeichnungen etc.) vollständig und korrekt sind.
• —Zustand der Immobilie: Nehmen Sie den Zustand der Immobilie bei privaten Verkäufen besonders genau unter die Lupe, da hier unter Umständen keine professionelle Vorauswahl oder Bewertung durch einen Makler stattgefunden hat.
• —Verhandlungsspielraum: Versuchen Sie, auch bei provisionsfreien Angeboten über den Kaufpreis zu verhandeln. Die Aussage ‚provisionsfrei‘ heißt nicht automatisch, dass der Preis fix ist.
• —Rechtliche Beratung: Ziehen Sie im Zweifel einen Anwalt oder Sachverständigen hinzu, insbesondere bei komplexeren Kaufvorgängen oder wenn Sie sich unsicher sind.

Fazit

Der Begriff ‚provisionsfrei‘ ist für Immobilieninteressenten eine verlockende Aussicht und kann tatsächlich zu einer erheblichen Kostenersparnis führen. Die seit 2020 geltenden gesetzlichen Regelungen zur Maklerprovision haben zudem dazu beigetragen, dass die Kosten fair aufgeteilt oder vom Verkäufer getragen werden können. Es ist jedoch entscheidend, dass Sie als Käufer oder Mieter genau prüfen, was hinter einem solchen Angebot steckt. Ein provisionsfreies Angebot bedeutet nicht automatisch das günstigste oder beste Geschäft. Eine umfassende Due Diligence, der Vergleich mit anderen Angeboten und gegebenenfalls die Hinzuziehung externer Experten sind unerlässlich, um eine fundierte Entscheidung zu treffen und langfristig zufrieden mit Ihrer Immobilienwahl zu sein.