Wann lohnt sich die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist seit Jahren ein zentrales Instrument im deutschen Mietrecht, um überhöhte Mieten in stark nachgefragten Städten zu begrenzen. Doch für viele Mieter bleibt unklar, wann sie tatsächlich greift, wann sie spürbar Geld spart und wann sie kaum eine Rolle spielt. Dieser Ratgeber erklärt, unter welchen Bedingungen die Mietpreisbremse lohnt, welche Ausnahmen es gibt und wie sich Mieter konkret wehren können, wenn die geforderte Miete zu hoch erscheint.

Was die Mietpreisbremse genau ist

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die die Höhe der Miete bei einer Neuvermietung begrenzt. Sie greift nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, also dort, wo die Nachfrage nach Wohnraum deutlich höher ist als das Angebot. In solchen Gebieten darf der Vermieter bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus einem Mietspiegel oder aus vergleichbaren Wohnungen in der Umgebung.

Wichtig ist: Die Mietpreisbremse betrifft in der Regel nur Neuvermietungen, also den Wechsel von einem Mieter zum nächsten. Laufende Mietverträge und Mieterhöhungen im Bestand sind davon grundsätzlich nicht betroffen. Zudem gilt die Regelung nicht automatisch überall, sondern nur dort, wo die jeweilige Landesregierung eine entsprechende Verordnung erlassen hat. In vielen Großstädten und Ballungsräumen ist die Mietpreisbremse daher weit verbreitet, in ländlichen Regionen oft gar nicht.

• —Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• —Sie gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von der Landesregierung ausgewiesen werden.
• —Laufende Mietverträge und Mieterhöhungen im Bestand sind in der Regel nicht betroffen.
• —Die Regelung soll verhindern, dass Mieter bei einem Umzug plötzlich extrem hohe Mieten zahlen müssen.

Wann die Mietpreisbremse greift

Die Mietpreisbremse greift, wenn mehrere Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind. Zunächst muss das Bundesland oder die Kommune das Gebiet als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen haben. Dafür werden typischerweise Kriterien wie hohe Mieten, starke Bevölkerungszuwächse und geringer Leerstand herangezogen. Solche Gebiete werden in einer Verordnung benannt und haben eine befristete Gültigkeit, die von der Landesregierung festgelegt wird.

Zweitens muss es sich um eine Neuvermietung handeln, also um den ersten Vertrag mit einem neuen Mieter nach Beendigung des vorherigen Mietverhältnisses. Drittens darf die Wohnung weder ein Neubau noch eine umfassend modernisierte Wohnung sein, für die gesonderte Ausnahmen gelten. Wenn diese Punkte zutreffen, darf die vereinbarte Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Überschreitet der Vermieter diese Grenze, kann der Mieter die Miete als unwirksam anfechten.

• —Gebiet ist als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen.
• —Es handelt sich um eine Neuvermietung, nicht um einen laufenden Vertrag.
• —Die Wohnung ist kein Neubau und nicht umfassend modernisiert.
• —Die vereinbarte Miete liegt maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Ausnahmen und Grenzfälle

Nicht jede Wohnung fällt unter die Mietpreisbremse. Besonders wichtig sind die Ausnahmen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Ebenso gilt die Regelung nicht für Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmals wieder vermietet werden. Eine Modernisierung gilt dann als umfassend, wenn die Investitionen einen erheblichen Teil des Wertes der Wohnung betragen, etwa mehr als ein Drittel des Aufwands für einen vergleichbaren Neubau.

Weitere Ausnahmen betreffen befristete Mietverträge oder sogenannte Indexmieten. Wird eine Wohnung nur vorübergehend vermietet, etwa für ein Jahr, greift die Mietpreisbremse in der Regel nicht. Bei Indexmieten muss nur die anfängliche Miete der Mietpreisbremse entsprechen; spätere Erhöhungen nach dem Index können darüber liegen. Zudem gilt die Mietpreisbremse nicht für alle Bundesländer gleichzeitig, sodass die Lage stark vom konkreten Standort abhängt.

• —Neubauten nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
• —Umfasend modernisierte Wohnungen gelten als Ausnahme, wenn die Investitionen sehr hoch sind.
• —Befristete Mietverträge und Indexmieten haben eigene Regelungen.
• —Die Mietpreisbremse gilt nur dort, wo die Landesregierung sie ausgewiesen hat.

Beispiele: Wo die Mietpreisbremse spürbar wirkt

In Großstädten mit starkem Zuzug und knappem Wohnraum kann die Mietpreisbremse einen deutlichen Unterschied machen. Beispiel: In einer angespannten Stadt liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine 70‑m²‑Wohnung bei 12 Euro pro Quadratmeter, also 840 Euro Kaltmiete. Ohne Mietpreisbremse könnte der Vermieter bei einer Neuvermietung deutlich höhere Preise verlangen, etwa 14 Euro pro Quadratmeter (980 Euro). Mit Mietpreisbremse darf die Miete aber nur bis zu 10 Prozent darüber liegen, also maximal 13,20 Euro pro Quadratmeter (924 Euro). Das entspricht einer Ersparnis von 56 Euro pro Monat.

In einem anderen Beispiel könnte eine Wohnung in einem weniger angespannten Gebiet liegen, wo die Mietpreisbremse nicht gilt. Dort kann der Vermieter die Miete frei verhandeln, und Mieter haben weniger rechtlichen Schutz. Auch in Gebieten mit angespanntem Markt kann die Mietpreisbremse wenig bringen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete selbst schon sehr hoch ist. Dann begrenzt die Regelung zwar die Steigerung, senkt aber nicht die absolute Miete deutlich.

• —In angespannten Großstädten kann die Mietpreisbremse monatliche Ersparnisse von mehreren zehn Euro bringen.
• —In Gebieten ohne Mietpreisbremse haben Mieter kaum rechtlichen Schutz vor hohen Neuvermietungspreisen.
• —Die Wirkung hängt stark von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ab.
• —In manchen Fällen begrenzt die Mietpreisbremse nur die Steigerung, nicht die absolute Miete.

Wann die Mietpreisbremse wenig bringt

Die Mietpreisbremse ist kein Allheilmittel gegen hohe Mieten. In Regionen mit geringer Nachfrage oder ausreichendem Wohnraum wird sie oft gar nicht ausgewiesen. Dort können Vermieter die Miete frei verhandeln, und die Regelung spielt keine Rolle. Auch in Gebieten mit angespanntem Markt kann die ortsübliche Vergleichsmiete selbst schon so hoch sein, dass die Begrenzung auf 10 Prozent kaum spürbar ist.

Ein weiterer Punkt: Die Mietpreisbremse greift nur bei Neuvermietungen. Mieter, die in ihrem bestehenden Vertrag bleiben, profitieren nicht direkt davon. Zudem können Vermieter durch andere Maßnahmen, etwa durch Modernisierungen oder Indexmieten, die Wirkung der Mietpreisbremse begrenzen. In einigen Fällen führt die Regelung sogar dazu, dass Vermieter weniger in Sanierungen investieren, weil sie die Kosten nur begrenzt auf die Miete umlegen dürfen.

• —In Gebieten ohne angespannten Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse nicht.
• —In Gebieten mit sehr hohen ortsüblichen Mieten bringt die Begrenzung wenig Entlastung.
• —Laufende Mietverträge profitieren nicht direkt von der Mietpreisbremse.
• —Modernisierungen und Indexmieten können die Wirkung der Mietpreisbremse abschwächen.

Wie Mieter die Mietpreisbremse nutzen können

Um von der Mietpreisbremse zu profitieren, sollten Mieter einige Schritte beachten. Zunächst gilt es, zu prüfen, ob das Gebiet als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist. Dies lässt sich meist über die Website der zuständigen Behörde oder des Mietervereins herausfinden. Danach sollte die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden, etwa über einen aktuellen Mietspiegel oder vergleichbare Wohnungen in der Umgebung.

Liegt die geforderte Miete mehr als 10 Prozent über dieser Vergleichsmiete, kann der Mieter die Miete als unwirksam anfechten. Dazu ist in der Regel eine schriftliche Rüge erforderlich, die innerhalb einer bestimmten Frist gestellt werden muss. In vielen Fällen hilft ein Mieterverein oder eine Rechtsschutzversicherung bei der Prüfung und Durchsetzung der Ansprüche. Wichtig ist, die Unterlagen wie Mietvertrag, Mietspiegel und Vergleichsangebote gut zu dokumentieren.

• —Prüfen, ob das Gebiet als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen ist.
• —Die ortsübliche Vergleichsmiete über Mietspiegel oder Vergleichswohnungen ermitteln.
• —Die geforderte Miete mit der Vergleichsmiete vergleichen und Abweichungen berechnen.
• —Bei Überschreitung der 10‑Prozent‑Grenze rechtzeitig schriftlich rügen.
• —Bei Unsicherheit Mieterverein oder Rechtsschutzversicherung einschalten.

Fazit

Die Mietpreisbremse lohnt sich vor allem für Mieter in angespannten Wohnungsmärkten, die eine Bestandswohnung neu beziehen und die ortsübliche Vergleichsmiete kennen. In solchen Fällen kann sie monatliche Ersparnisse bringen und vor überhöhten Neuvermietungspreisen schützen. In Regionen ohne angespannten Markt, bei Neubauten oder umfassend modernisierten Wohnungen spielt sie dagegen kaum eine Rolle. Wer die Regeln versteht und aktiv prüft, ob die Miete im Rahmen der Mietpreisbremse liegt, kann seine Rechte gezielt nutzen und unnötige Kosten vermeiden.