Wann lohnt sich die AfA?

Immobilieninvestitionen sind in Deutschland, insbesondere unter steuerlichen Gesichtspunkten, oft sehr reizvoll. Ein wesentlicher Faktor, der die Attraktivität von Renditeobjekten maßgeblich beeinflusst, ist die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Dieses steuerrechtliche Instrument ermöglicht es Immobilieneigentümern, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten ihrer Gebäude über einen bestimmten Zeitraum steuermindernd geltend zu machen. Da Immobilien sich im Laufe der Zeit abnutzen und an Wert verlieren, trägt die AfA dieser Wertminderung Rechnung, indem sie einen Teil der Investitionskosten als Betriebsausgaben oder Werbungskosten anerkennt. Die Frage, wann sich die AfA tatsächlich lohnt, ist jedoch komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab, die wir im Folgenden detailliert beleuchten werden.

Was ist AfA und warum existiert sie?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine Form der Abschreibung und gehört zu den wichtigsten steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten für Immobilieneigentümer. Sie basiert auf dem Prinzip, dass Wirtschaftsgüter, die über einen längeren Zeitraum genutzt werden und sich dabei abnutzen, nicht im Jahr der Anschaffung oder Herstellung in vollem Umfang steuerlich geltend gemacht werden können. Stattdessen werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Gebäuden über deren voraussichtliche Nutzungsdauer verteilt. Dies hat den Vorteil, dass sich die Steuerlast des Eigentümers über mehrere Jahre hinweg reduziert.

Der Gesetzgeber hat die AfA eingeführt, um langfristige Investitionen in Immobilien zu fördern und den natürlichen Wertverlust von Gebäuden als betriebliche Ausgabe oder als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung anzuerkennen. Das ermöglicht eine realistischere Darstellung des Vermögenswertes und der Ertragslage aus Sicht des Steuerrechts. Es ist wichtig zu verstehen, dass die AfA ausschließlich auf den Gebäudeteil angewendet wird, da Grund und Boden als nicht abnutzbar gelten und somit nicht abgeschrieben werden können.

• —Gebäude unterliegen einem natürlichen Verschleiß und Wertverlust.
• —Die AfA verteilt Anschaffungs-/Herstellungskosten über die Nutzungsdauer.
• —Sie mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder betriebliche Gewinne.
• —Nur der Gebäudewert, nicht der Grundstückswert, ist AfA-fähig.

Die verschiedenen AfA-Arten im Überblick

In Deutschland werden hauptsächlich zwei Arten der AfA unterschieden: die lineare AfA und die degressive AfA, obwohl letztere nur unter bestimmten Voraussetzungen anwendbar ist oder war. Die lineare AfA ist die Standardmethode für die meisten Immobilienobjekte.

Bei der linearen AfA wird ein über die gesamte Nutzungsdauer gleichbleibender Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich abgeschrieben. Für private Wohngebäude, die nach einem bestimmten Datum (z.B. dem 31.12.1924) fertiggestellt wurden, beträgt der Satz in der Regel 2% pro Jahr, was einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren entspricht. Für ältere Gebäude (Fertigstellung vor 1925) sind es 2,5% pro Jahr über 40 Jahre. Bei gewerblich genutzten Immobilien beträgt der Satz oft 3% jährlich über 33,33 Jahre. Sonderregelungen gibt es für denkmalgeschützte Immobilien sowie für Neubauten in den Jahren 2023 bis 2026 im Rahmen der Sonder-AfA für den Wohnungsbau (6% p.a.).

Die degressive AfA, die in der Vergangenheit für bestimmte Investitionen wiederholt eingeführt und dann wieder abgeschafft wurde (zuletzt wieder eingeführt für bestimmte Neubauten), ermöglicht eine höhere Abschreibung in den ersten Jahren. Hierbei wird ein fester Prozentsatz vom jeweiligen Restbuchwert pro Jahr abgesetzt, sodass die Abschreibungsbeträge im Zeitverlauf sinken. Diese Methode wurde oft als Konjunkturmaßnahme eingesetzt, um Investitionen in den Bau zu stimulieren. Aktuell ist die lineare AfA die gängigste Form.

• —Lineare AfA: fester Prozentsatz pro Jahr über die Nutzungsdauer (z.B. 2% auf 50 Jahre für Wohnimmobilien).
• —Degressive AfA: höherer Prozentsatz in den ersten Jahren vom Restbuchwert (historisch relevant, aktuell nur begrenzt oder unter bestimmten Bedingungen verfügbar).
• —Sonder-AfA: erhöhte Sätze für spezifische Fördermaßnahmen (z.B. für Neubau oder Denkmalschutz).

Berechnung der AfA-Grundlage: Kaufpreissplit

Eine der zentralen Herausforderungen bei der Anwendung der AfA ist die korrekte Ermittlung der Bemessungsgrundlage. Da nur der Gebäudeteil und nicht der Grund und Boden abgeschrieben werden kann, muss der gesamte Kaufpreis einer Immobilie in diese beiden Komponenten aufgeteilt werden. Dieser Vorgang wird als Kaufpreissplit bezeichnet und ist entscheidend für die Höhe der jährlichen AfA.

Für diese Aufteilung gibt es keine starren Vorgaben, aber das Finanzamt akzeptiert in der Regel eine Schätzung oder ein Gutachten. Oftmals wird das interne Berechnungsschema des Finanzamtes herangezogen, das auf Bodenrichtwerten und durchschnittlichen Baukosten basiert. Es ist ratsam, einen realistischen Split vorzunehmen, da eine ungerechtfertigte zu hohe Zuweisung zum Gebäudewert vom Finanzamt korrigiert werden kann. In manchen Fällen kann es sinnvoll sein, ein separates Gutachten durch einen Sachverständigen erstellen zu lassen, um den Wert von Grund und Boden sowie des Gebäudes präzise zu bestimmen, besonders wenn der Bodenanteil aufgrund der Lage sehr hoch ist.

• —Gesamter Kaufpreis muss in Gebäudewert und Grundstückswert aufgeteilt werden.
• —Nur der Gebäudewert bildet die AfA-Grundlage.
• —Finanzamt nimmt oft eine eigene Aufteilung (Kaufpreissplit) vor.
• —Ein unabhängiges Gutachten kann bei strittigen Werten helfen.

Wann lohnt sich die lineare AfA wirklich? Ein Beispiel

Die Rentabilität der AfA hängt maßgeblich von der persönlichen Steuersituation und der Höhe der Einkünfte ab. Die AfA mindert das zu versteuernde Einkommen aus Vermietung und Verpachtung. Je höher der persönliche Steuersatz ist, desto größer ist die absolute Steuerersparnis durch die AfA.

Betrachten wir ein konkretes Beispiel: Eine Immobilie wird für 500.000 Euro erworben. Davon entfallen nach einem Gutachten oder der Finanzamtsberechnung 100.000 Euro auf den Grund und Boden und 400.000 Euro auf das Gebäude. Bei einer linearen AfA von 2% pro Jahr für Wohngebäude kann der Eigentümer jährlich 2% von 400.000 Euro, also 8.000 Euro, als AfA geltend machen. Wenn der Eigentümer einen Grenzsteuersatz von beispielsweise 35% hat, bedeutet dies eine jährliche Steuerersparnis von 8.000 Euro * 35% = 2.800 Euro. Über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren summiert sich dies zu einer erheblichen Entlastung von 140.000 Euro.

Die AfA ist besonders vorteilhaft für Investoren mit hohen Einkünften, da sie die progressive Steuerkurve in Deutschland effektiv nutzen können, um ihre Gesamtsteuerlast zu senken. Für Personen mit geringen oder keinen Mieteinkünften ist die Wirkung der AfA entsprechend geringer, da sie weniger "Einkommen zum Abschreiben" haben.

Sonderfälle: Denkmalschutz-AfA und Liebhaberei

Neben der regulären linearen AfA gibt es besondere Abschreibungsmöglichkeiten, die unter bestimmten Voraussetzungen wesentlich höhere Steuervorteile bieten können. Einer der bekanntesten und attraktivsten Sonderfälle ist die Denkmalschutz-AfA (§ 7i EStG).

Bei denkmalgeschützten Immobilien können Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die zur Erhaltung des Denkmalscharakters dienen, über einen Zeitraum von zehn Jahren zu 9% pro Jahr abgeschrieben werden. Für Eigennutzer sind es 9% über ebenfalls zehn Jahre, begrenzt auf bestimmte Höchstbeträge. Dies kann zu einer enormen Steuerentlastung führen und die Investition in denkmalgeschützte Immobilien, trotz oft höherer Sanierungskosten, sehr attraktiv machen. Voraussetzung ist jedoch die Abstimmung und Genehmigung der Maßnahmen mit der zuständigen Denkmalbehörde.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist das Thema Liebhaberei. Das Finanzamt geht davon aus, dass eine Immobilie mit Vermietungsabsicht auf Dauer Gewinne erzielen soll. Werden über längere Zeiträume nur Verluste erzielt (was durch die AfA und andere Abzüge durchaus vorkommen kann), kann das Finanzamt eine Liebhaberei unterstellen. In diesem Fall werden die Verluste steuerlich nicht mehr anerkannt, und die geltend gemachte AfA kann nachträglich versagt werden. Es ist daher entscheidend, langfristig eine positive Totalüberschussprognose darzulegen und die Absicht zur Gewinnerzielung zu dokumentieren.

• —Denkmalschutz-AfA (gemäß § 7i EStG) ermöglicht hohe Abschreibungen für Sanierungskosten (9% über 10 Jahre).
• —Voraussetzung ist die Genehmigung durch die Denkmalbehörde.
• —Vorsicht vor der Unterstellung der Liebhaberei bei dauerhaften Verlusten.
• —Eine Gewinnerzielungsabsicht muss gegenüber dem Finanzamt nachgewiesen werden.

AfA bei Erbschaft oder Schenkung

Auch beim Erwerb einer Immobilie durch Erbschaft oder Schenkung spielt die AfA eine Rolle. Die Bemessungsgrundlage für die AfA richtet sich in diesen Fällen nach dem Wert, der vom Erblasser oder Schenker angesetzt wurde, beziehungsweise nach den zuletzt geltend gemachten Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Die Abschreibung wird dabei in der Regel vom Rechtsnachfolger in gleicher Höhe und für den verbleibenden Zeitraum fortgesetzt, als wäre der Erblasser oder Schenker der Eigentümer geblieben.

Dies bedeutet, dass ein Erbe oder Beschenkter nicht einfach die aktuellen Verkehrswerte der Immobilie als neue AfA-Grundlage ansetzen kann. Die bisherige Abschreibungsdauer und der ursprüngliche Restwert werden weitergeführt. Dies ist ein wichtiger Aspekt, der bei der Bewertung einer geerbten oder geschenkten Immobilie für die zukünftige Vermietung berücksichtigt werden sollte, da die steuerliche Abschreibung hierdurch oft geringer ausfällt als bei einem Kaufgeschäft.

Nachteile und Risiken der AfA bei Immobilienverkauf

Obwohl die AfA während der Haltedauer einer Immobilie erhebliche Steuervorteile bietet, sollten potenzielle Nachteile, insbesondere im Falle eines Verkaufs, nicht außer Acht gelassen werden. Die AfA reduziert über die Jahre den sogenannten Buchwert der Immobilie. Wird die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren wieder verkauft, entsteht ein Veräußerungsgewinn, der versteuert werden muss. Dieser Gewinn berechnet sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der ursprünglich Anschaffungskosten, die um die in Anspruch genommene AfA gemindert wurden (Buchwert).

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Eine Immobilie wurde für 500.000 Euro gekauft, davon 400.000 Euro Gebäudewert. Nach 5 Jahren wurden 5 * 2% * 400.000 Euro = 40.000 Euro AfA geltend gemacht. Der Buchwert des Gebäudes liegt nun bei 360.000 Euro. Wird die Immobilie nach 5 Jahren für 550.000 Euro verkauft, ergibt sich ein Veräußerungsgewinn von 550.000 Euro – (500.000 Euro – 40.000 Euro) = 90.000 Euro. Dieser Gewinn unterliegt der Einkommensteuer, wenn der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist liegt. Bei einem Verkauf nach der 10-Jahres-Frist ist der Veräußerungsgewinn für Privatpersonen steuerfrei, was die AfA dann rückblickend als reinen Steuerminderer erscheinen lässt.

• —AfA senkt den Buchwert der Immobilie.
• —Bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) erhöht sich der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn.
• —Der Veräußerungsgewinn ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und dem um AfA geminderten Buchwert.
• —Nach Ablauf der Spekulationsfrist entfällt die Besteuerung des Veräußerungsgewinns für private Verkäufe.

Fazit

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ohne Zweifel ein mächtiges Instrument zur Steuerminderung bei Investitionen in Immobilien. Sie lohnt sich insbesondere für Anleger mit hohen persönlichen Steuersätzen und der Absicht, die Immobilie langfristig zu halten oder die Spekulationsfrist von zehn Jahren zu überschreiten. Die komplexen Regelungen, insbesondere zur AfA-Grundlage (Kaufpreissplit), zu Sonderregelungen wie der Denkmalschutz-AfA und den Implikationen bei einem späteren Verkauf, erfordern eine sorgfältige Planung und oft die Konsultation eines erfahrenen Steuerberaters. Es gilt abzuwägen, welche Art der AfA für die individuelle Situation am vorteilhaftesten ist, um die langfristige Rentabilität der Immobilieninvestition optimal zu gestalten. Die AfA kann maßgeblich dazu beitragen, die Liquidität zu verbessern und die Nettorendite einer Immobilie signifikant zu steigern.