Verkauf einer vermieteten Wohnung: Wer zahlt was?

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist im deutschen Immobilienmarkt ein häufiger Vorgang – ob als Kapitalanlage, Erbschaft oder strategische Umstrukturierung des Portfolios. Für Eigentümer und Käufer stellt sich dabei schnell die Frage: Wer trägt welche Kosten, wer zahlt welche Steuern und welche finanziellen Verpflichtungen gehen mit dem Eigentümerwechsel einher? Dieser Ratgeber klärt, wer beim Verkauf einer vermieteten Wohnung was zahlt – von Notar und Grundbuch bis zu Mietkaution, Nebenkosten und Steuern.

Grundprinzip: Kauf bricht nicht Miete

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung bleibt das bestehende Mietverhältnis grundsätzlich unverändert erhalten. Dieser Grundsatz wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) als „Kauf bricht nicht Miete“ bezeichnet (§ 566 BGB). Der Käufer tritt automatisch in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, ohne dass der Mieter neu vertraglich gebunden werden muss. Das bedeutet: Die Miete, die Nebenkostenabrechnung, die Kaution und alle sonstigen vertraglichen Vereinbarungen laufen weiter wie bisher.

Für die Frage „Wer zahlt was?“ ist diese Regelung zentral: Der Eigentümerwechsel ändert nichts an den laufenden Zahlungsverpflichtungen des Mieters. Der Mieter zahlt weiterhin Miete und Nebenkosten, nur der Zahlungsempfänger wechselt. Der neue Eigentümer übernimmt die Pflichten aus dem Mietvertrag, etwa die Instandhaltung der Wohnung und die ordnungsgemäße Abrechnung der Nebenkosten. Ein Sonderkündigungsrecht entsteht durch den Verkauf nicht; Kündigungen sind nur nach den allgemeinen gesetzlichen Vorschriften möglich.

• —Der bestehende Mietvertrag bleibt beim Verkauf vollständig bestehen.
• —Der Käufer tritt automatisch als neuer Vermieter in alle Rechte und Pflichten ein.
• —Der Mieter zahlt weiterhin Miete und Nebenkosten, nur der Zahlungsempfänger wechselt.
• —Ein Verkauf begründet kein Sonderkündigungsrecht für Eigentümer oder Mieter.
• —Die Mietkaution bleibt bestehen und geht auf den neuen Eigentümer über.

Wer zahlt die Verkaufskosten?

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung fallen verschiedene Kosten an, die in der Regel vom Verkäufer getragen werden. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Grundbuchgebühren. Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien anfällt und je nach Bundesland unterschiedlich hoch ist. Der Käufer ist steuerrechtlich der Schuldner dieser Steuer, in der Praxis wird sie aber meist vom Verkäufer übernommen oder im Kaufpreis berücksichtigt.

Notarkosten entstehen für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch. Diese Kosten werden in der Regel vom Käufer getragen, können aber vertraglich anders geregelt werden. Die Grundbuchgebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers werden ebenfalls vom Käufer gezahlt. Maklerprovisionen sind in Deutschland in der Regel vom Verkäufer zu zahlen, es sei denn, es wurde eine andere Vereinbarung getroffen. Diese Provision kann je nach Region und Objekt erheblich sein und sollte bei der Preisfindung berücksichtigt werden.

• —Grunderwerbsteuer: In der Regel vom Käufer geschuldet, oft vom Verkäufer übernommen.
• —Notarkosten: Typischerweise vom Käufer getragen.
• —Grundbuchgebühren: Vom Käufer zu zahlen.
• —Maklerprovision: In der Regel vom Verkäufer, kann vertraglich anders geregelt werden.
• —Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen: Vom Verkäufer, falls ein Darlehen vorzeitig getilgt wird.

Steuern beim Verkauf einer vermieteten Wohnung

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung können Steuern anfallen, insbesondere die sogenannte Spekulationssteuer. Diese Steuer wird auf den Veräußerungsgewinn erhoben, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft wird. Der Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten, einschließlich Nebenkosten wie Notar, Grundbuch und Maklerprovision. Dieser Gewinn wird mit dem persönlichen Steuersatz des Eigentümers versteuert.

Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung in der Regel steuerfrei, sofern keine anderen steuerlichen Besonderheiten vorliegen. Für selbst genutzte Immobilien gelten andere Regeln: Wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist der Verkauf steuerfrei, unabhängig von der Besitzdauer. Bei gemischt genutzten Gebäuden (z.B. Eigennutzung plus Vermietung) wird der Gewinnanteil aus der vermieteten Nutzung nach den zehn Jahren steuerfrei, während der selbst genutzte Teil steuerfrei bleibt.

• —Spekulationssteuer auf Veräußerungsgewinn bei Verkauf innerhalb von zehn Jahren.
• —Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis minus Anschaffungskosten und Nebenkosten.
• —Nach zehn Jahren Besitz in der Regel steuerfrei für vermietete Immobilien.
• —Selbst genutzte Immobilien steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und zwei Vorjahren selbst genutzt wurden.
• —Gemischt genutzte Gebäude: Teil des Gewinns aus Vermietung nach zehn Jahren steuerfrei.

Mietkaution und Nebenkostenabrechnung

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters, die bei Beendigung des Mietverhältnisses zurückgezahlt wird. Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung geht die Mietkaution auf den neuen Eigentümer über. Der bisherige Eigentümer muss die Kaution an den Käufer übergeben oder die Rückzahlungspflicht an diesen übertragen. Der Mieter hat weiterhin Anspruch auf Rückzahlung der Kaution, wenn das Mietverhältnis endet, unabhängig vom Eigentümerwechsel.

Nebenkostenabrechnungen sind eine weitere wichtige Kostenkomponente. Der bisherige Eigentümer muss die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum bis zum Eigentümerwechsel erstellen und mit dem Mieter abrechnen. Der neue Eigentümer übernimmt die Abrechnungspflicht für die folgenden Zeiträume. Mieter sollten die Miete erst an den neuen Eigentümer zahlen, wenn dieser seine Eigentümerstellung im Grundbuch nachgewiesen hat, um Zahlungsrisiken zu vermeiden.

• —Mietkaution geht auf den neuen Eigentümer über.
• —Rückzahlung der Kaution erfolgt bei Beendigung des Mietverhältnisses durch den neuen Eigentümer.
• —Bisheriger Eigentümer erstellt Nebenkostenabrechnung bis zum Eigentümerwechsel.
• —Neuer Eigentümer übernimmt Abrechnungspflicht für folgende Zeiträume.
• —Mieter zahlen Miete erst an neuen Eigentümer nach Nachweis im Grundbuch.

Wer trägt die Kosten für Besichtigungen und Vermarktung?

Die Vermarktung einer vermieteten Wohnung erfordert in der Regel Besichtigungstermine, die in Abstimmung mit dem Mieter stattfinden. Die Kosten für die Vermarktung, wie z.B. Fotografien, Exposés und Online-Inserate, werden in der Regel vom Verkäufer getragen. Der Mieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung für Besichtigungen zur Verfügung zu stellen, kann aber im Mietvertrag vertraglich verpflichtet sein, Besichtigungstermine zu ermöglichen. In solchen Fällen kann der Mieter Anspruch auf eine angemessene Entschädigung haben, z.B. für Unannehmlichkeiten oder Zeitverlust.

Der Verkäufer sollte den Mieter frühzeitig über den Verkauf informieren und die Besichtigungstermine koordinieren. Eine transparente Kommunikation kann dazu beitragen, dass der Verkaufsprozess reibungslos verläuft und der Mieter sich nicht benachteiligt fühlt. In einigen Fällen kann der Verkäufer dem Mieter eine Mietaufhebungsvereinbarung anbieten, um die Wohnung leer zu verkaufen, was den Verkaufspreis erhöhen kann.

• —Vermarktungskosten (Fotografien, Exposés, Inserate) in der Regel vom Verkäufer.
• —Mieter kann vertraglich zur Teilnahme an Besichtigungen verpflichtet sein.
• —Mieter kann Anspruch auf Entschädigung für Unannehmlichkeiten haben.
• —Transparente Kommunikation mit dem Mieter erleichtert den Verkaufsprozess.
• —Mietaufhebungsvereinbarung kann den Verkaufspreis erhöhen.

Vorkaufsrecht des Mieters und Ausnahmen

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung besteht in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht für den Mieter. Dieses Recht tritt in Kraft, wenn die vermietete Wohnung in ein Eigentumsobjekt umgewandelt wird und zum ersten Mal verkauft wird (§ 577 BGB). Der Mieter hat dann das Recht, die Wohnung unter denselben Bedingungen zu kaufen, zu denen sie an einen Dritten verkauft werden soll. Der Eigentümer muss den Mieter über den Verkauf und die Konditionen informieren, damit das Vorkaufsrecht ausgeübt werden kann.

Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser Regelung. Wenn die Wohnung an Familienangehörige des Eigentümers verkauft wird oder der Eigentümer selbst in die Wohnung einzieht, besteht kein Vorkaufsrecht für den Mieter. In solchen Fällen kann der Verkauf ohne Berücksichtigung des Mieters erfolgen. Das Vorkaufsrecht kann den Verkaufsprozess verlängern und zusätzliche Kosten verursachen, da der Eigentümer den Mieter informieren und dessen Entscheidung abwarten muss.

• —Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Eigentumswohnung und erstmaligem Verkauf.
• —Mieter hat Recht, Wohnung unter denselben Bedingungen zu kaufen.
• —Eigentümer muss Mieter über Verkauf und Konditionen informieren.
• —Kein Vorkaufsrecht bei Verkauf an Familienangehörige oder Eigenbedarf des Eigentümers.
• —Vorkaufsrecht kann Verkaufsprozess verlängern und zusätzliche Kosten verursachen.

Fazit

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist ein komplexer Prozess, bei dem verschiedene Parteien unterschiedliche Kosten und Verpflichtungen tragen. Der Eigentümer bleibt in der Regel für die Verkaufskosten und Steuern verantwortlich, während der Käufer die laufenden Mietvertragspflichten übernimmt. Die Mietkaution und die Nebenkostenabrechnung gehen auf den neuen Eigentümer über, der Mieter behält seine Rechte und Pflichten unverändert. Eine transparente Kommunikation mit dem Mieter und eine sorgfältige Planung der Kosten können dazu beitragen, dass der Verkauf reibungslos verläuft und alle Beteiligten ihre finanziellen Verpflichtungen klar verstehen.