Verkauf einer vermieteten Wohnung: Welche Fristen gelten?

Der Verkauf einer vermieteten Wohnung ist grundsätzlich jederzeit möglich, doch er ist an mehrere Fristen gebunden, die Eigentümer kennen sollten. Neben der steuerlichen Spekulationsfrist spielen Kündigungsfristen, Vorkaufsrechte der Mieter und Fristen beim Eigentümerwechsel eine Rolle. In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Fristen verständlich erklärt und praxisnah eingeordnet, damit Sie den Verkauf sorgfältig planen können.

Die steuerliche Spekulationsfrist von zehn Jahren

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung im Privatvermögen kommt die sogenannte Spekulationsfrist zum Tragen. Diese beträgt zehn Jahre und beginnt mit dem Datum des beurkundeten Kaufvertrags beim Erwerb der Immobilie. Verkauft der Eigentümer die Wohnung innerhalb dieser zehn Jahre, kann der daraus erzielte Gewinn steuerpflichtig sein. Erst nach Ablauf der Frist ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.

Die Frist wird exakt berechnet: Liegen zwischen Kauf- und Verkaufsdatum weniger als zehn Jahre, greift die Spekulationssteuer. Erst ab dem Tag nach dem zehnten Jahrestag des Kaufvertrags gilt der Verkauf als steuerfrei. Wird die Wohnung dagegen länger als zehn Jahre gehalten, entfällt die Steuerpflicht auf den Veräußerungsgewinn, sofern keine besonderen Umstände vorliegen.

• —Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Notartermin beim Kauf.
• —Sie endet zehn Jahre und einen Tag nach dem Kaufdatum.
• —Innerhalb der Frist kann der Gewinn steuerpflichtig sein.
• —Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
• —Die Frist gilt für privat gehaltene, vermietete Immobilien.

Eigennutzung als Ausnahme zur Spekulationsfrist

Eine wichtige Ausnahme zur zehnjährigen Spekulationsfrist betrifft die Eigennutzung. Wird eine Wohnung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, kann sie bereits vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei verkauft werden. Voraussetzung ist, dass die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ununterbrochen selbst genutzt wurde.

Diese Regelung gilt auch, wenn die Wohnung zunächst vermietet war. Zieht der Eigentümer rechtzeitig ein und nutzt die Wohnung mindestens im Verkaufsjahr sowie in den zwei Vorjahren selbst, kann der Verkauf steuerfrei sein. Diese sogenannte Dreijahres- oder 2-Silvester-Regel bietet Planungsspielraum, wenn der Verkauf vor Ablauf der zehn Jahre geplant ist.

• —Eigennutzung kann die Spekulationsfrist umgehen.
• —Mindestens drei Kalenderjahre Eigennutzung sind erforderlich.
• —Die Nutzung muss im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren erfolgen.
• —Die Regel gilt auch für zuvor vermietete Wohnungen.
• —Nur der selbst genutzte Teil ist steuerfrei bei gemischter Nutzung.

Kündigungsfristen beim Eigentümerwechsel

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung bleibt der bestehende Mietvertrag bestehen. Der neue Eigentümer tritt automatisch in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Ein Sonderkündigungsrecht aufgrund des Eigentümerwechsels gibt es nicht. Kündigungen müssen sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten.

Die Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer. Für eine Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist in der Regel drei Monate. Bei einer Mietdauer von sechs bis acht Jahren sind es sechs Monate und ab acht Jahren neun Monate. In einigen Bundesländern kann die Kündigungsfrist bei Eigentümerwechsel auf bis zu zehn Jahre verlängert sein.

• —Der Mietvertrag bleibt beim Verkauf bestehen.
• —Kein Sonderkündigungsrecht wegen Eigentümerwechsel.
• —Kündigungsfristen richten sich nach der Mietdauer.
• —Drei Monate bei bis zu fünf Jahren Mietdauer.
• —Sechs Monate bei sechs bis acht Jahren.
• —Neun Monate ab acht Jahren Mietdauer.

Vorkaufsrecht der Mieter bei Umwandlung

Wird eine vermietete Wohnung in ein Eigentumsobjekt umgewandelt und erstmals an einen Dritten verkauft, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht. Dieses Recht tritt nur ein, wenn die Wohnung in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt wird und der Verkauf an einen Dritten geplant ist. Der Vermieter muss den Mieter über den Verkauf und die Konditionen informieren.

Der Mieter hat dann zwei Monate Bedenkzeit, um das Vorkaufsrecht auszuüben. Er kann in den Kaufvertrag zu denselben Konditionen eintreten, die mit dem Dritten vereinbart wurden. Gibt es keine Umwandlung oder wird die Wohnung an Familienangehörige verkauft oder selbst bezogen, besteht kein Vorkaufsrecht.

• —Vorkaufsrecht bei Umwandlung in Eigentumswohnungen.
• —Nur bei erstmaligem Verkauf an Dritte.
• —Mieter muss über Verkauf und Konditionen informiert werden.
• —Zwei Monate Bedenkzeit für das Vorkaufsrecht.
• —Kein Vorkaufsrecht bei Verkauf an Familienangehörige.
• —Kein Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer selbst einzieht.

Kündigungssperrfrist beim Eigentümerwechsel

In einigen Fällen besteht eine Kündigungssperrfrist für den neuen Eigentümer. Diese beträgt in der Regel mindestens drei Jahre seit der Eintragung im Grundbuch. In bestimmten Bundesländern kann sie auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Während dieser Frist darf der neue Vermieter den Mietvertrag nicht grundlos kündigen.

Die Kündigungssperrfrist soll Mieter vor plötzlichen Kündigungen schützen, wenn der Eigentümer wechselt. Sie gilt unabhängig von der Mietdauer und kann nur durch wichtige Gründe wie Zahlungsverzug oder Vertragsverstöße umgangen werden. Der Eigentümer sollte diese Frist bei der Verkaufsplanung berücksichtigen.

• —Mindestens drei Jahre Kündigungssperrfrist nach Eigentümerwechsel.
• —In einigen Bundesländern bis zu zehn Jahre.
• —Keine grundlose Kündigung während der Frist.
• —Nur wichtige Gründe können die Frist umgehen.
• —Frist beginnt mit Eintragung im Grundbuch.

Fristen beim Eigentümerwechsel und Zahlungsverpflichtungen

Der Eigentümerwechsel ist erst abgeschlossen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Bis dahin bleibt der bisherige Eigentümer rechtlich verantwortlich. Der Mieter muss die Miete erst an den neuen Eigentümer zahlen, wenn sowohl der neue als auch der alte Eigentümer den Wechsel schriftlich mitgeteilt haben.

Diese Mitteilungspflicht stellt sicher, dass der Mieter nicht versehentlich an den falschen Vermieter zahlt. Der neue Eigentümer ist erst ab Eintragung im Grundbuch berechtigt, Mietzahlungen zu verlangen. Bis dahin bleibt der alte Eigentümer für die Miete verantwortlich.

• —Eigentümerwechsel mit Eintragung im Grundbuch abgeschlossen.
• —Mieter zahlt Miete erst nach schriftlicher Mitteilung.
• —Neuer Eigentümer darf Miete erst nach Eintragung verlangen.
• —Alter Eigentümer bleibt bis dahin verantwortlich.
• —Mitteilung muss von beiden Eigentümern erfolgen.

Fazit

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung gelten mehrere Fristen, die sorgfältig beachtet werden müssen. Die steuerliche Spekulationsfrist von zehn Jahren bestimmt, ob der Verkauf steuerpflichtig ist. Eigennutzung kann diese Frist umgehen. Kündigungsfristen und Vorkaufsrechte der Mieter schützen deren Rechte und müssen eingehalten werden. Eine Kündigungssperrfrist beim Eigentümerwechsel verhindert plötzliche Kündigungen. Der Eigentümerwechsel ist erst mit Eintragung im Grundbuch abgeschlossen, und der Mieter zahlt Miete erst nach schriftlicher Mitteilung. Eine sorgfältige Planung dieser Fristen erleichtert den Verkauf und schützt alle Beteiligten.