Untervermietung: Wer zahlt was?

Untervermietung ist in vielen Städten eine gängige Praxis: Ein Hauptmieter gibt ein Zimmer oder einen Teil seiner Wohnung an einen Untermieter weiter, um die Miete zu teilen oder gar etwas dazu zu verdienen. Doch schnell entstehen Fragen: Wer zahlt die Nebenkosten? Wer ist für Schäden verantwortlich? Und was muss im Untermietvertrag stehen? Dieser Ratgeber erklärt, wer bei einer Untervermietung letztlich was zahlt – und wie sich Hauptmieter, Untermieter und Vermieter rechtlich absichern können.

Grundlagen: Was ist Untervermietung?

Untervermietung liegt vor, wenn ein Mieter – der sogenannte Hauptmieter – einen Teil oder die gesamte Wohnung an eine andere Person, den Untermieter, weitervermietet. Der Untermieter zahlt die Miete an den Hauptmieter, nicht an den Vermieter. Der ursprüngliche Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter bleibt bestehen; der Untermieter tritt nur als zusätzliche Partei im Haushalt auf.

Wichtig ist der Unterschied zur Untermiete: Bei einer Untermiete führt der Untermieter einen eigenen Haushalt, etwa in einer Einliegerwohnung oder einem separaten Zimmer mit eigener Küche. Bei einer reinen Untervermietung nutzt der Untermieter meist gemeinsam mit dem Hauptmieter Küche, Bad und Wohnzimmer. Beide Formen müssen in der Regel vom Vermieter genehmigt werden, es sei denn, der Mietvertrag erlaubt Untervermietung ausdrücklich.

Wer zahlt die Miete an wen?

Die Miete fließt immer über zwei Ebenen: Der Vermieter erhält die volle Miete vom Hauptmieter, unabhängig davon, ob Teile der Wohnung untervermietet sind. Der Untermieter zahlt seine vereinbarte Untermiete ausschließlich an den Hauptmieter. Der Vermieter hat gegenüber dem Untermieter keinen direkten Anspruch auf Zahlungen, auch nicht auf Nebenkosten oder Heizkosten.

Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter allein verantwortlich. Zahlt der Untermieter zu spät oder gar nicht, muss der Hauptmieter die Miete trotzdem pünktlich an den Vermieter überweisen. Deshalb ist es sinnvoll, im Untermietvertrag eine Kaution und klare Zahlungsfristen festzulegen.

• —Der Vermieter erhält die Miete vom Hauptmieter.
• —Der Untermieter zahlt die Untermiete an den Hauptmieter.
• —Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für sämtliche Zahlungen.
• —Eine Untermietkaution kann das Risiko für den Hauptmieter mindern.
• —Der Vermieter darf keine direkten Forderungen an den Untermieter stellen.

Nebenkosten: Wer trägt welche Kosten?

Nebenkosten – auch Betriebskosten genannt – umfassen unter anderem Hausreinigung, Müllabfuhr, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausmeisterdienste und andere gemeinschaftliche Ausgaben. Diese Kosten rechnet der Vermieter mit dem Hauptmieter ab. Der Hauptmieter kann einen Teil dieser Kosten an den Untermieter weitergeben – aber nur, wenn das im Untermietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Ohne eine solche Vereinbarung darf der Hauptmieter vom Untermieter keine Nebenkosten verlangen. Steht im Untermietvertrag nur ein fester Mietbetrag, etwa „Untermiete: 550 Euro“, ohne weitere Regelung, gilt diese Summe in der Regel als Pauschale, die sämtliche Nebenkosten abdeckt. Eine spätere Nachforderung ist dann schwierig und oft rechtlich nicht durchsetzbar.

• —Nebenkosten werden immer zuerst zwischen Vermieter und Hauptmieter abgerechnet.
• —Weitergabe an den Untermieter nur bei vertraglicher Vereinbarung.
• —Ohne Nebenkostenklausel gilt die Untermiete meist als Pauschale.
• —Klare Formulierung im Vertrag verhindert Streit über Nachzahlungen.
• —Der Untermieter hat keinen direkten Anspruch auf Einsicht in die Vermieterabrechnung.

Heizung und Warmwasser: Nach Verbrauch oder Pauschale?

Heizung und Warmwasser sind in der Regel verbrauchsabhängig abzurechnen. Wenn für das untervermietete Zimmer oder die Untermietwohnung separate Zähler vorhanden sind, können die Kosten direkt nach Verbrauch berechnet werden. Ist keine verbrauchsabhängige Messung möglich, etwa bei einem Zimmer in einer 3‑Zimmer‑Wohnung ohne Einzelzähler, können die Kosten anteilig verteilt werden – zum Beispiel nach Zimmergröße oder vereinbartem Prozentsatz.

Ein Beispiel: In einer 90‑m²‑Wohnung mit drei Zimmern wird ein 15‑m²‑Zimmer untervermietet. Der Hauptmieter und der Untermieter vereinbaren, dass der Untermieter 20 Prozent der Heiz‑ und Warmwasserkosten trägt. In der Jahresabrechnung werden dann 20 Prozent der entsprechenden Positionen auf den Untermieter umgelegt. Wichtig ist, dass diese Verteilungsregel schriftlich im Untermietvertrag festgehalten wird.

• —Heizung und Warmwasser grundsätzlich nach Verbrauch abrechnen.
• —Ohne Einzelzähler anteilige Verteilung möglich, z.B. nach Fläche.
• —Vereinbarung im Vertrag ist zwingend erforderlich.
• —Pauschale ist insbesondere bei Einliegerwohnungen zulässig.
• —Der Untermieter darf die Berechnung nachvollziehen.

Wie wird die Nebenkostenabrechnung im Untermietverhältnis geführt?

Der Vermieter erstellt die Betriebskostenabrechnung für die gesamte Wohnung und rechnet diese mit dem Hauptmieter ab. Der Hauptmieter führt eine eigene, interne Abrechnung gegenüber dem Untermieter. Dazu gehören die anteiligen Nebenkosten sowie die anteiligen Heiz‑ und Warmwasserkosten, sofern vertraglich vereinbart.

Der Untermieter hat keinen Anspruch darauf, die komplette Vermieterabrechnung einzusehen. Er darf jedoch eine nachvollziehbare Aufstellung verlangen, aus der hervorgeht, welche Kostenpositionen berücksichtigt wurden und wie der Anteil berechnet wurde. Der Hauptmieter sollte daher Belege und Berechnungen aufbewahren und im Streitfall vorlegen können.

• —Vermieterabrechnung erfolgt nur mit dem Hauptmieter.
• —Hauptmieter erstellt interne Abrechnung für den Untermieter.
• —Untermieter darf die Berechnung nachvollziehen.
• —Belege und Unterlagen sollten aufbewahrt werden.
• —Klare Verteilungsregel im Vertrag vermeidet Missverständnisse.

Inklusivmiete: Miete inklusive Nebenkosten

Viele Hauptmieter vereinbaren mit dem Untermieter eine sogenannte Inklusivmiete: In der monatlichen Untermiete sind dann sämtliche Nebenkosten, einschließlich Heizung und Warmwasser, enthalten. Der Untermieter zahlt einen festen Betrag, und der Hauptmieter trägt das Risiko, wenn die tatsächlichen Kosten höher ausfallen.

Diese Variante ist besonders für kurzfristige Untermietverhältnisse oder bei fehlenden Zählern praktisch, weil sie Abrechnungsaufwand reduziert. Allerdings sollte der Hauptmieter die durchschnittlichen Nebenkosten im Voraus grob kalkulieren, um nicht unerwartet hohe Nachzahlungen zu erleiden. Im Vertrag sollte klar stehen, dass die Miete inklusive aller Nebenkosten ist.

• —Inklusivmiete vereinfacht die Abrechnung.
• —Alle Nebenkosten sind im Mietbetrag enthalten.
• —Hauptmieter trägt das Risiko bei höheren Kosten.
• —Geeignet bei fehlenden Zählern oder kurzfristigen Verträgen.
• —Klare Formulierung im Vertrag ist unerlässlich.

Haftung und Schäden: Wer zahlt bei Problemen?

Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Vermieter für den Zustand der Wohnung verantwortlich. Verursacht der Untermieter Schäden, etwa an Wänden, Böden oder Sanitäranlagen, kann der Vermieter grundsätzlich den Hauptmieter in Anspruch nehmen. Der Hauptmieter kann sich dann gegenüber dem Untermieter schadlos halten, sofern das im Untermietvertrag geregelt ist.

Eine Untermietkaution – üblicherweise bis zu drei Monatsmieten – bietet dem Hauptmieter Schutz. Zudem sollten im Vertrag Pflichten zur sorgfältigen Nutzung der Wohnung, zur Meldung von Schäden und zur Mitwirkung bei Renovierungen festgehalten werden. Auch Versicherungen spielen eine Rolle: Die Hausratversicherung des Untermieters schützt dessen Eigentum, nicht aber die Bausubstanz.

• —Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für Schäden.
• —Untermieter kann gegenüber dem Hauptmieter in Regress genommen werden.
• —Untermietkaution schützt vor Schäden und Zahlungsausfällen.
• —Klare Nutzungs‑ und Pflegepflichten im Vertrag festhalten.
• —Versicherungen für Hausrat und Haftpflicht sind sinnvoll.

Genehmigung, Kündigung und rechtliche Fallstricke

Eine Untervermietung bedarf in der Regel der Zustimmung des Vermieters, es sei denn, der Mietvertrag erlaubt sie ausdrücklich. Fehlt die Genehmigung, kann der Vermieter abmahnen oder sogar kündigen. Der Mieter hat jedoch in bestimmten Fällen einen Anspruch auf Erlaubnis, etwa wenn er aus finanziellen Gründen einen Teil der Wohnung untervermieten muss.

Endet das Hauptmietverhältnis – etwa durch Kündigung oder Verkauf der Immobilie – endet in der Regel auch die Untervermietung. Der Untermieter muss die Räume räumen, es sei denn, der Vermieter schließt mit ihm einen neuen Mietvertrag. Deshalb sollten sowohl Hauptmieter als auch Untermieter die Laufzeit und Kündigungsfristen im Untermietvertrag klar regeln.

• —Untervermietung meist nur mit Zustimmung des Vermieters.
• —Genehmigung sollte schriftlich festgehalten werden.
• —Ohne Erlaubnis drohen Abmahnung oder Kündigung.
• —Ende des Hauptmietverhältnisses führt in der Regel zum Ende der Untervermietung.
• —Klar geregelte Laufzeit und Kündigungsfristen vermeiden Unsicherheit.

Fazit

Bei einer Untervermietung bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter die zentrale Vertragspartei: Er zahlt die Miete, erhält die Nebenkostenabrechnung und trägt die Verantwortung für die Wohnung. Werden Nebenkosten oder Heizkosten an den Untermieter weitergegeben, muss das im Untermietvertrag klar und verständlich geregelt sein – entweder als Pauschale, als anteilige Verteilung nach Fläche oder als Inklusivmiete. Eine saubere Vertragsgestaltung, eine Untermietkaution und eine transparente Abrechnung schützen alle Beteiligten vor Streit und unerwarteten Kosten.