Untervermietung: So funktioniert es in der Praxis

Untervermietung ist für viele Mieter eine attraktive Möglichkeit, Mietkosten zu teilen oder eine Wohnung zu nutzen, die sie selbst nur zeitweise bewohnen. Doch was im Alltag oft als praktische Lösung erscheint, ist rechtlich ein sensibles Thema. Ohne die Zustimmung des Vermieters kann eine Untervermietung zur fristlosen Kündigung führen. In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, wann eine Untervermietung erlaubt ist, welche Voraussetzungen gelten und wie Mieter und Vermieter die Zusammenarbeit so gestalten können, dass alle Seiten geschützt sind.

Was ist eine Untervermietung?

Eine Untervermietung liegt vor, wenn ein Mieter einen Teil oder die gesamte gemietete Wohnung an eine dritte Person überlässt und dafür eine Gegenleistung erhält – meist eine Miete. Rechtlich spricht man von einer Gebrauchsüberlassung an Dritte. Entscheidend ist, dass der Mieter nicht nur jemanden vorübergehend beherbergt, sondern die Nutzung der Wohnung dauerhaft oder regelmäßig an einen anderen überträgt.

Wichtig ist der Unterschied zur bloßen Beherbergung: Wenn ein Mieter beispielsweise einen Freund für ein paar Wochen bei sich wohnen lässt, ohne dafür Geld zu verlangen, handelt es sich in der Regel nicht um eine Untervermietung. Sobald aber regelmäßig Miete gezahlt wird oder die Wohnung dauerhaft an eine andere Person übergeben wird, greifen die gesetzlichen Regelungen zum Untermietverhältnis.

• —Untervermietung: Mieter überlässt Wohnung oder Teil davon gegen Entgelt an Dritte.
• —Beherbergung: Vorübergehender Aufenthalt ohne Mietzahlung, meist ohne rechtliche Folgen.
• —Entscheidend ist die Dauer und die Zahlung einer Gegenleistung.

Rechtliche Grundlagen im Überblick

Im deutschen Mietrecht regeln vor allem die Paragraphen 540 und 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) die Untervermietung. Danach ist eine Untervermietung grundsätzlich zulässig, muss aber in den meisten Fällen vom Vermieter genehmigt werden. Ohne diese Zustimmung kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn er von der Untervermietung erfährt.

Eine Besonderheit gilt für nahe Angehörige: Wenn ein Mieter die Wohnung an Ehepartner, Lebenspartner oder Kinder überlässt, ist in der Regel keine gesonderte Zustimmung des Vermieters erforderlich. In allen anderen Fällen – also bei Freunden, Bekannten oder völlig Fremden – muss die Erlaubnis schriftlich eingeholt werden. Der Vermieter darf die Zustimmung nicht willkürlich verweigern, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.

• —§ 540 BGB: Untervermietung grundsätzlich zustimmungspflichtig.
• —§ 553 BGB: Vermieter muss bei berechtigtem Interesse zustimmen.
• —Ausnahme: Überlassung an nahe Angehörige ohne Zustimmungspflicht.

Wann muss der Vermieter zustimmen?

Der Vermieter ist verpflichtet, einer Untervermietung zuzustimmen, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat und die Wohnung nicht überbelegt wird. Typische Gründe sind beispielsweise ein vorübergehender Auslandsaufenthalt, ein Jobwechsel in eine andere Stadt oder finanzielle Engpässe nach einer Trennung. In solchen Fällen kann der Vermieter die Zustimmung nicht einfach verweigern.

Allerdings gibt es Grenzen: Wenn der potenzielle Untermieter als unzuverlässig gilt, die Wohnung durch den Zuzug überbelegt würde oder die Nutzung der Wohnung zweckwidrig wäre, kann der Vermieter die Zustimmung verweigern. Auch eine Untervermietung kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses kann als unzumutbar angesehen werden, da der Vermieter das Risiko einer kostspieligen Räumungsklage eingeht.

• —Berechtigtes Interesse: Auslandsaufenthalt, Jobwechsel, finanzielle Not.
• —Unzumutbarkeit: Unzuverlässiger Untermieter, Überbelegung, zweckwidrige Nutzung.
• —Kurzfristige Untervermietung vor Vertragsende kann abgelehnt werden.

Teil- oder Volluntervermietung?

In der Praxis unterscheidet man zwischen Teil- und Volluntervermietung. Bei einer Teiluntervermietung überlässt der Mieter nur einen Teil der Wohnung – etwa ein Zimmer – an einen Untermieter. In diesem Fall hat der Mieter in der Regel einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Eine Volluntervermietung, also die Überlassung der gesamten Wohnung, ist dagegen nur in Ausnahmefällen zulässig. Der Mieter muss nachweisen, dass er die Wohnung weiterhin nutzt – beispielsweise durch gelegentliche Aufenthalte oder die Aufbewahrung von Möbeln. Ohne diesen Nachweis kann der Vermieter die Volluntervermietung untersagen.

• —Teiluntervermietung: Zimmer oder Teil der Wohnung, Anspruch auf Zustimmung.
• —Volluntervermietung: Gesamte Wohnung, nur bei Nachweis der eigenen Nutzung.
• —Einzelzimmerwohnungen können komplett untervermietet werden.

Untervermietung über Plattformen wie Airbnb

Die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung über Plattformen wie Airbnb ist rechtlich eine besondere Form der Untervermietung. Ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters ist diese Nutzung nicht zulässig und kann zur Kündigung führen. Zudem kann die Nutzung als Ferienwohnung bauordnungsrechtliche oder zweckentfremdungsrechtliche Probleme aufwerfen.

Viele Vermieter lehnen Ferienwohnungen ab, da sie den Hausfrieden stören und die Wohnung übermäßig belasten können. Wer trotzdem eine kurzfristige Vermietung anbieten möchte, sollte die Zustimmung des Vermieters einholen und gegebenenfalls eine zeitlich begrenzte Erlaubnis vereinbaren. Auch die polizeilichen Meldepflichten müssen beachtet werden.

• —Airbnb & Co.: Nur mit Zustimmung des Vermieters erlaubt.
• —Risiko: Kündigung, Bußgelder bei Zweckentfremdung.
• —Meldepflichten für Untermieter beachten.

Risiken und Pflichten für Mieter und Vermieter

Für Mieter besteht das größte Risiko darin, das Mietverhältnis zu verlieren, wenn sie ohne Zustimmung untervermieten. Zudem haften sie für Schäden, die der Untermieter verursacht. Der Vermieter kann in solchen Fällen sowohl den Mieter als auch den Untermieter in Anspruch nehmen.

Vermieter sollten die Untervermietung sorgfältig prüfen und gegebenenfalls Bedingungen stellen – etwa eine Begrenzung der Mietdauer oder die Verpflichtung zur Registrierung beim Einwohnermeldeamt. Eine schriftliche Vereinbarung zwischen Mieter und Untermieter schützt beide Seiten und klärt Rechte und Pflichten.

• —Mieter: Haftung für Schäden, Kündigungsrisiko.
• —Vermieter: Kontrolle der Untervermietung, Bedingungen vereinbaren.
• —Schriftliche Vereinbarung zwischen Mieter und Untermieter empfehlenswert.

Steuerliche und rechtliche Aspekte

Untervermietung kann steuerliche Folgen haben. Wer regelmäßig Mieteinnahmen erzielt, muss diese in der Regel versteuern. Zudem können Umsatzsteuerpflichten entstehen, wenn die Wohnung gewerblich genutzt wird – etwa als Büro oder Praxisräume.

Rechtlich ist zu beachten, dass der Mieter die Wohnung nicht gewinnbringend untervermieten darf. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter nur die Kosten decken darf, die durch die Untervermietung entstehen. Gewinne aus der Untervermietung sind nicht zulässig.

• —Steuern: Mieteinnahmen versteuern, Umsatzsteuer bei gewerblicher Nutzung.
• —Gewinnverbot: Mieter darf nur Kosten decken, keine Gewinne erzielen.
• —Beratung durch Steuerberater oder Anwalt empfehlenswert.

Fazit

Untervermietung kann eine sinnvolle Lösung sein, um Mietkosten zu teilen oder eine Wohnung zu nutzen, die selbst nur zeitweise bewohnt wird. Doch ohne die Zustimmung des Vermieters ist sie rechtlich riskant und kann zur Kündigung führen. Mieter sollten immer die Erlaubnis einholen, die Bedingungen schriftlich festhalten und die steuerlichen Folgen prüfen. Vermieter wiederum sollten die Untervermietung sorgfältig prüfen und gegebenenfalls Bedingungen stellen, um ihre Rechte zu schützen. Mit klaren Vereinbarungen und gegenseitigem Verständnis kann eine Untervermietung für alle Beteiligten eine Win-win-Situation sein.