Untervermietung: Kosten im Überblick

Untervermietung ist für viele Mieter eine sinnvolle Möglichkeit, die eigene Miete zu entlasten oder eine Wohnung während eines Auslandsaufenthalts zu behalten. Doch hinter dem scheinbar einfachen Modell stecken zahlreiche Kostenfaktoren: von der Hauptmiete über Nebenkosten bis hin zu Steuern und möglichen Zuschlägen des Vermieters. Dieser Ratgeber gibt einen strukturierten Überblick über alle relevanten Kosten bei einer Untervermietung und zeigt, wie sich diese auf die Untermiete und den eigenen Gewinn auswirken.

Was ist Untervermietung – und was kostet sie grundsätzlich?

Untervermietung liegt vor, wenn ein Hauptmieter einen Teil seiner Wohnung oder die gesamte Wohnung an einen Untermieter weitervermietet. Rechtlich bleibt der Hauptmieter weiterhin vertraglich gegenüber dem Vermieter verantwortlich, der Untermieter zahlt seine Miete an den Hauptmieter. Typische Kostenfaktoren sind dabei die eigene Hauptmiete, Nebenkosten, eventuelle Modernisierungen oder Renovierungen sowie steuerliche Belastungen.

Die zentrale Frage lautet: Wie hoch darf die Untermiete sein, ohne dass der Hauptmieter rechtlich oder steuerlich in Schwierigkeiten gerät? Dabei spielen die ortsübliche Vergleichsmiete, die Mietpreisbremse (falls anwendbar) und die Freigrenze von 520 Euro pro Jahr für steuerfreie Einnahmen eine wichtige Rolle. Im Folgenden werden die einzelnen Kostenblöcke systematisch durchleuchtet.

Hauptmiete und Nebenkosten als Basis

Die eigene Hauptmiete ist der wichtigste Kostenblock, der bei der Kalkulation der Untermiete berücksichtigt werden muss. Dazu gehören in der Regel die Kaltmiete sowie die laufenden Nebenkosten wie Heizung, Warmwasser, Wasser, Abwasser, Müll, Hausreinigung und Grundsteuer. Diese Kosten werden in der Regel anteilig auf die Quadratmeter der untervermieteten Räume umgerechnet.

Beispiel: Eine Wohnung hat 100 qm, davon werden 20 qm untervermietet. Dann können 20 Prozent der Hauptmiete und der Nebenkosten als Kosten der Untervermietung angesetzt werden. Diese anteiligen Kosten bilden die untere Grenze für die Untermiete, wenn die Untervermietung primär der Kostendeckung dienen soll.

• —Anteilige Hauptmiete (Kaltmiete) als Basis der Untermiete
• —Anteilige Nebenkosten (Heizung, Wasser, Abwasser, Müll, Hausreinigung)
• —Anteilige Grundsteuer und ggf. andere Hauskosten
• —Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Festlegung der Untermiete

Untermietzuschlag und Mietanpassung durch den Vermieter

Wenn der Vermieter die Untervermietung genehmigt, kann er in vielen Fällen einen Untermietzuschlag verlangen oder die Hauptmiete erhöhen. Dieser Zuschlag soll den Mehraufwand und die erhöhte Nutzung der Wohnung kompensieren. In preisgebundenen Wohnungen oder im sozialen Wohnungsbau sind die Zuschläge gesetzlich begrenzt.

Beispiel: In sozial gebundenen Wohnungen darf der Untermietzuschlag in der Regel maximal 2,50 Euro pro Monat für eine Person betragen, bei mehreren Untermietern bis zu 5 Euro pro Monat. Diese Beträge erhöhen die laufenden Kosten des Hauptmieters und müssen bei der Berechnung der Untermiete berücksichtigt werden.

• —Möglichkeit eines Untermietzuschlags durch den Vermieter
• —Begrenzung des Zuschlags im sozialen Wohnungsbau (z.B. 2,50 Euro pro Person)
• —Anpassung der Hauptmiete durch den Vermieter nach Untervermietung
• —Einfluss des Zuschlags auf die Kalkulation der Untermiete

Renovierungen, Instandhaltung und Modernisierung

Bei einer Untervermietung entstehen häufig zusätzliche Kosten für Renovierungen, Instandhaltung oder Modernisierungen. Dazu gehören beispielsweise Malerarbeiten, Reparaturen an Sanitär- oder Elektroanlagen oder die Anschaffung neuer Möbel. Diese Ausgaben können in der Regel als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn sie der Untervermietung dienen.

Wichtig ist, dass die Kosten direkt der Untervermietung zuzuordnen sind oder anteilig auf die untervermieteten Räume umgerechnet werden. Beispielsweise können Renovierungskosten für ein untervermietetes Zimmer vollständig als Werbungskosten angesetzt werden, während Renovierungen im gesamten Bad anteilig verteilt werden müssen.

• —Renovierungskosten für untervermietete Räume als Werbungskosten
• —Anteilige Instandhaltungskosten für gemeinsam genutzte Bereiche
• —Modernisierungsmaßnahmen, die die Untervermietung erleichtern
• —Nachweis der Ausgaben durch Belege und Rechnungen

Möbel, Einrichtung und Abschreibung

Wenn Möbel oder Einrichtungsgegenstände speziell für die Untervermietung angeschafft werden, können diese als Werbungskosten berücksichtigt werden. Dazu gehört beispielsweise die Anschaffung eines Bettes, eines Schreibtisches oder einer Küchenzeile für das untervermietete Zimmer. Diese Gegenstände werden in der Regel über mehrere Jahre abgeschrieben.

Die Abschreibung (AfA) erfolgt nach der Nutzungsdauer des Gegenstands. Möbel werden typischerweise über einen Zeitraum von mehreren Jahren abgeschrieben, was die steuerliche Belastung über die Jahre verteilt. Auch Reparaturen an Möbeln, die der Untervermietung dienen, können als Werbungskosten angesetzt werden.

• —Anschaffungskosten für Möbel als Werbungskosten
• —Abschreibung über die Nutzungsdauer (AfA)
• —Reparaturkosten für Möbel und Einrichtung
• —Direkte Zuordnung der Kosten zur Untervermietung

Steuerliche Kosten und Freigrenzen

Einnahmen aus der Untervermietung gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und sind grundsätzlich steuerpflichtig. Es gibt jedoch eine Freigrenze von 520 Euro pro Jahr, bis zu der die Einnahmen steuerfrei bleiben. Wird diese Grenze überschritten, ist der gesamte Betrag steuerpflichtig, nicht nur der Teil darüber.

Zusätzlich können die Kosten der Untervermietung als Werbungskosten abgesetzt werden. Dazu gehören die anteilige Hauptmiete, Nebenkosten, Renovierungen, Instandhaltung und Abschreibung von Möbeln. Diese Abzüge senken den steuerpflichtigen Gewinn und damit die Steuerlast.

• —Freigrenze von 520 Euro pro Jahr für steuerfreie Einnahmen
• —Steuerpflicht bei Überschreitung der Freigrenze
• —Absetzbare Werbungskosten (Miete, Nebenkosten, Renovierung, Möbel)
• —Eintragung der Einnahmen und Ausgaben in der Einkommensteuererklärung

Plattformgebühren und weitere Nebenkosten

Bei der Vermietung über Online-Plattformen wie Airbnb oder ähnliche Portale entstehen zusätzliche Kosten in Form von Provisionen oder Gebühren. Diese Gebühren können als Werbungskosten geltend gemacht werden, da sie direkt der Untervermietung zuzuordnen sind. Auch andere Ausgaben, die ausschließlich wegen der Untervermietung anfallen, wie beispielsweise spezielle Versicherungen, können berücksichtigt werden.

Wichtig ist, dass alle Ausgaben belegt werden können. Rechnungen, Kontoauszüge und Belege sollten sorgfältig aufbewahrt werden, um im Falle einer Prüfung den Nachweis zu führen. Auch Zahlungen an Haushaltshilfen für die Reinigung der vermieteten Räume müssen unbar erfolgen, um steuerlich anerkannt zu werden.

• —Plattformgebühren als Werbungskosten
• —Spezielle Versicherungen für die Untervermietung
• —Reinigungskosten durch Haushaltshilfen (unbar zahlen)
• —Nachweis aller Ausgaben durch Belege und Rechnungen

Rechtliche Rahmenbedingungen und Mietpreisbremse

Die Untervermietung unterliegt den allgemeinen Vorschriften des Mietrechts, insbesondere dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Der Hauptmieter benötigt in der Regel die Zustimmung des Vermieters, es sei denn, die Untervermietung ist ausdrücklich erlaubt. Die Untermiete darf nicht willkürlich festgelegt werden, sondern sollte sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren.

In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt auch für die Untervermietung, dass die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Ein bloßer Gewinnaufschlag gegenüber der Hauptmiete ist rechtlich problematisch und kann vom Vermieter oder Untermieter angefochten werden.

• —Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung erforderlich
• —Orientierung an der ortsüblichen Vergleichsmiete
• —Mietpreisbremse auch bei Untervermietung anwendbar
• —Verbot eines bloßen Gewinnaufschlags gegenüber der Hauptmiete

Fazit

Untervermietung kann eine sinnvolle Möglichkeit sein, die eigene Miete zu entlasten oder eine Wohnung während eines Auslandsaufenthalts zu behalten. Dabei müssen jedoch zahlreiche Kostenfaktoren berücksichtigt werden: von der Hauptmiete und Nebenkosten über Renovierungen und Möbel bis hin zu Steuern und möglichen Zuschlägen des Vermieters. Die Freigrenze von 520 Euro pro Jahr bietet eine gewisse Entlastung, bei höheren Einnahmen lohnt sich jedoch eine sorgfältige Kalkulation und Dokumentation aller Ausgaben. Wer die rechtlichen Rahmenbedingungen beachtet und die Untermiete an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert, kann die Untervermietung erfolgreich und rechtssicher gestalten.