Share Deals vs. Asset Deals beim Immobilienkauf

Der Kauf und Verkauf von Immobilien ist ein komplexer Prozess, der weit über die reine Preisverhandlung hinausgeht. Insbesondere im Kontext gewerblicher Objekte oder größerer Immobilienportfolios stehen Käufer und Verkäufer vor der strategischen Entscheidung, wie die Transaktion strukturiert werden soll: als sogenannter Share Deal oder als Asset Deal. Diese Unterscheidung ist von zentraler Bedeutung, da sie weitreichende Konsequenzen für die rechtliche Abwicklung, die steuerliche Behandlung, die Übernahme von Risiken und die erforderlichen Due-Diligence-Prüfungen hat. Ein fundiertes Verständnis beider Konzepte ist daher unabdingbar, um eine informierte Entscheidung zu treffen, die den eigenen Zielen und der jeweiligen Marktsituation optimal entspricht. Wir beleuchten die Eigenheiten, Chancen und Herausforderungen beider Transaktionsformen, um Ihnen eine klare Orientierungshilfe an die Hand zu geben.

Was ist ein Asset Deal?

Ein Asset Deal, auch als „Einzelrechtsnachfolge“ bezeichnet, stellt die klassische Form des Immobilienkaufs dar. Hierbei erwirbt der Käufer direkt die Immobilie oder einzelne Immobilien aus dem Vermögen des Verkäufers. Der Kaufgegenstand ist also das materielle Gut selbst – das Grundstück, das Gebäude und alle damit verbundenen Bestandteile. Die Eigentumsübertragung erfolgt durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Dies ist die übliche Vorgehensweise bei nahezu allen privaten Immobilienkäufen sowie bei kleineren gewerblichen Transaktionen.

Charakteristisch für den Asset Deal ist, dass der Käufer nur die konkret vereinbarten Vermögensgegenstände (Assets) erwirbt. Alle anderen Vermögenswerte und insbesondere Verbindlichkeiten des Verkäufers verbleiben beim Verkäufer. Dies bietet dem Käufer eine hohe Transparenz und eine relativ klare Abgrenzung der zu übernehmenden Risiken. Die Notwendigkeit einer notariellen Beurkundung und die anschließende Grundbucheintragung sind feste Bestandteile eines Asset Deals.

• —Direkter Erwerb der Immobilie(n) als Sachwert.
• —Übliche Transaktionsform im privaten und kleineren gewerblichen Bereich.
• —Käufer übernimmt ausschließlich die vertraglich vereinbarten Assets.
• —Notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung sind zwingend.
• —Steuerliche Belastung durch Grunderwerbsteuer.

Was ist ein Share Deal?

Im Gegensatz zum Asset Deal wird bei einem Share Deal nicht die Immobilie selbst, sondern die Anteile an der Gesellschaft erworben, der die Immobilie gehört. Der Käufer wird somit Eigentümer der Gesellschaft und indirekt – über die Gesellschaft – auch der Immobilie(n). Die Immobilie verbleibt im Eigentum der Gesellschaft, deren Gesellschafterstruktur sich lediglich ändert. Diese Transaktionsform findet häufig bei größeren gewerblichen Immobilienportfolios Anwendung oder wenn steuerliche oder rechtliche Vorteile erzielt werden sollen.

Bei einem Share Deal übernimmt der Käufer nicht nur die Anteile, sondern mit ihnen auch „alles“, was in der Gesellschaft steckt – also nicht nur die Immobilien, sondern auch alle bestehenden Verträge (Mietverträge, Wartungsverträge etc.), Verbindlichkeiten, mögliche Steuerrisiken, Mitarbeiter und sonstige Vermögenswerte und Schulden. Dies erfordert eine wesentlich umfassendere Due Diligence, um alle latenten und expliziten Risiken der Gesellschaft zu identifizieren. Die Übertragung der Anteile selbst bedarf in der Regel keiner notariellen Beurkundung, wohl aber der Kaufvertrag über die Anteile bei bestimmten Rechtsformen (z.B. GmbH-Anteile).

• —Erwerb von Gesellschaftsanteilen, nicht der Immobilie direkt.
• —Immobilie verbleibt im Eigentum der Zielgesellschaft.
• —Alle Rechte und Pflichten der Gesellschaft werden mit den Anteilen übernommen.
• —Umfassende Due Diligence ist unerlässlich.
• —Beurkundungspflicht für Anteilsübertragung abhängig von der Rechtsform.

Die rechtlichen Unterschiede im Überblick

Die rechtliche Strukturierung eines Asset Deals und eines Share Deals weist signifikante Unterschiede auf, die insbesondere die Vertragsparteien, den Vertragsgegenstand und die Formerfordernisse betreffen. Bei einem Asset Deal sind die Vertragsparteien in der Regel der bisherige Eigentümer der Immobilie und der Erwerber. Der Vertragsgegenstand ist die Immobilie selbst, deren Identität durch Lage, Grundbuchblattnummer und Flurstücksbezeichnungen eindeutig bestimmt ist. Der Kaufvertrag bedarf zwingend der notariellen Beurkundung gemäß § 311b BGB, und das Eigentum geht erst mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch auf ihn über.

Im Gegensatz dazu sind die Vertragsparteien bei einem Share Deal der Verkäufer der Gesellschaftsanteile (oft eine Privatperson oder eine andere Gesellschaft) und der Käufer der Anteile. Der Vertragsgegenstand sind die Gesellschaftsanteile, das heißt abstrakte Vermögensrechte. Die Formvorschriften für den Kaufvertrag über diese Anteile richten sich nach der Rechtsform der Zielgesellschaft. So bedarf die Übertragung von GmbH-Anteilen der notariellen Beurkundung (§ 15 Abs. 3 GmbHG), während bei einer Aktiengesellschaft (AG) oder Personengesellschaft die Schriftform genügen kann. Ein direkter Einfluss auf das Grundbuch entfällt, da der Eigentümer der Immobilie (die Gesellschaft) unverändert bleibt.

• —Asset Deal: Parteien sind Verkäufer und Käufer der Immobilie; Gegenstand ist die Immobilie; notarielle Beurkundung und Grundbucheintragung verpflichtend.
• —Share Deal: Parteien sind Verkäufer und Käufer der Anteile; Gegenstand sind die Gesellschaftsanteile; Formerfordernis richtet sich nach Rechtsform (z.B. GmbH-Anteile notariell).

Steuerliche Aspekte: Grunderwerbsteuer im Fokus

Die steuerlichen Auswirkungen sind oft ein entscheidender Faktor bei der Wahl zwischen einem Share Deal und einem Asset Deal, wobei die Grunderwerbsteuer eine zentrale Rolle spielt. Bei einem Asset Deal wird die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis der Immobilie fällig. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt derzeit zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Dies stellt oft einen erheblichen Kostenfaktor dar. Zudem können beim Verkäufer je nach Haltefrist und Nutzungsart Spekulationssteuern oder Ertragssteuern auf den Veräußerungsgewinn anfallen.

Bei einem Share Deal kann unter bestimmten Voraussetzungen die Grunderwerbsteuer vermieden werden. Dies ist der Fall, wenn der Käufer weniger als 90% der Anteile an einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft erwirbt oder die Anteile mindestens zehn Jahre nicht vollständig in einer Hand konzentriert sind. Auch bei Personengesellschaften gibt es Gestaltungsmöglichkeiten, um die Grunderwerbsteuer zu optimieren. Das deutsche Grunderwerbsteuergesetz enthält jedoch komplexe Regelungen zur Vermeidung von Gestaltungen, die auf die Umgehung der Steuer abzielen (z.B. durch Anteilsvereinigungen), wodurch eine genaue Prüfung im Einzelfall unabdingbar ist. Allerdings wird auch der Erwerb von Anteilen ab einer gewissen Höhe in der Regel als grunderwerbsteuerbar behandelt, sodass der vermeintliche Vorteil oft relativiert wird.

Ein weiterer steuerlicher Aspekt ist die Abschreibung (AfA). Bei einem Asset Deal kann der Käufer die erworbenen und aktivierten Gebäude wieder neu abschreiben (z.B. 2% p.a. für Wohngebäude, 3% p.a. für gewerbliche Gebäude). Bei einem Share Deal setzt der Käufer die Abschreibung des Verkäufers fort, da sich an der Person des Eigentümers der Immobilie nichts geändert hat. Dies kann in manchen Fällen zu einem geringeren Abschreibungsvolumen führen, wenn die Immobilie bereits weitgehend abgeschrieben ist.

• —Asset Deal: Grunderwerbsteuer auf Kaufpreis; Verkäufer zahlt ggf. Spekulations- oder Ertragssteuer; Käufer generiert neue Abschreibungsbasis.
• —Share Deal: Grunderwerbsteuer kann unter bestimmten Voraussetzungen vermieden werden (90%-Grenze oder Fristen); komplexe Gesetzeslage beachten; Fortführung der alten Abschreibung durch Käufer.

Risikoübernahme und Haftungsfragen

Die Übernahme von Risiken und Haftungsfragen differenziert ebenfalls stark zwischen den beiden Transaktionsformen. Bei einem Asset Deal erwirbt der Käufer eine „saubere“ Immobilie. Das bedeutet, dass er grundsätzlich nur für diejenigen Belastungen und Mängel haftet, die direkt mit der Immobilie verbunden sind und die er bei der Due Diligence (oder später) identifiziert hat oder identifizieren konnte. Alle anderen Verbindlichkeiten oder rechtlichen Probleme des Verkäufers bleiben bei diesem. Der Verkäufer haftet für Sach- und Rechtsmängel der Immobilie im Rahmen der vertraglich vereinbarten Gewährleistungsfristen.

Ein Share Deal birgt für den Käufer potenziell höhere Risiken. Mit dem Erwerb der Anteile kauft der Käufer „alles“ von der Gesellschaft, einschließlich aller vorhandenen Verbindlichkeiten, Rechtsstreitigkeiten, Steuerrisiken, Umweltlasten oder auch unerkannten Mängeln in der Unternehmensführung. Dies erfordert eine extrem gründliche rechtliche, steuerliche und finanzielle Due Diligence, um alle potenziellen Risiken zu identifizieren und im Kaufvertrag umfassende Garantie- und Freistellungsklauseln zu vereinbaren. Scheitert die Identifikation oder die vertragliche Absicherung, kann der Käufer im Nachhinein für fremde Altlasten der Gesellschaft haftbar gemacht werden. Die Verkäuferhaftung wird hier typischerweise durch umfangreiche Garantiekataloge im Anteilsübertragungsvertrag geregelt.

• —Asset Deal: Geringere Risikoübernahme für den Käufer; Haftung des Verkäufers auf Sach- und Rechtsmängel der Immobilie begrenzt.
• —Share Deal: Hohes Risiko für den Käufer, da alle Verbindlichkeiten und Risiken der Zielgesellschaft übernommen werden; umfassende Due Diligence und Garantien unerlässlich; Verkäuferhaftung durch umfangreiche vertragliche Regelungen.

Due Diligence: Umfang der Prüfung

Die Due Diligence (DD), also die detaillierte Prüfung eines Kaufgegenstandes, variiert ebenfalls erheblich in Umfang und Tiefe zwischen einem Asset Deal und einem Share Deal. Bei einem Asset Deal konzentriert sich die Due Diligence primär auf die Immobilie selbst. Dies umfasst eine technische Prüfung (Building Due Diligence), eine rechtliche Prüfung der Grundbucheinträge, Baulasten und Mietverträge (Legal Due Diligence) sowie eine Überprüfung der öffentlich-rechtlichen Genehmigungen und Umweltaspekte (Environmental Due Diligence). Ziel ist es, den Zustand, Wert und alle entscheidungsrelevanten Merkmale der Immobilie zu beurteilen und potenzielle Mängel und Risiken zu identifizieren.

Bei einem Share Deal hingegen muss die Due Diligence die gesamte Zielgesellschaft umfassen. Neben den immobilienbezogenen Aspekten, die ähnlich wie beim Asset Deal geprüft werden, treten hier weitaus umfangreichere Prüfungsfelder hinzu. Dazu gehören die Prüfung der Finanzen der Gesellschaft (Financial Due Diligence), aller bestehenden Verträge (Mietverträge, Dienstleistungsverträge, Arbeitsverträge etc.), der steuerlichen Situation (Tax Due Diligence), potenzieller Rechtsstreitigkeiten und Compliance-Fragen. Diese erweiterte Prüfung ist notwendig, da der Käufer die Gesellschaft mitsamt allen ihren Aktiva und Passiva erwirbt und somit auch für deren Vergangenheit haftet. Dies macht die Due Diligence bei einem Share Deal in der Regel deutlich komplexer, zeitaufwändiger und kostenintensiver.

• —Asset Deal: Fokussierte Prüfung der Immobilie (technisch, rechtlich, umweltbezogen).
• —Share Deal: Umfassende Prüfung der gesamten Zielgesellschaft (finanziell, steuerlich, rechtlich, vertraglich, immobilienbezogen).

Chancen und Vorteile für Verkäufer und Käufer

Sowohl Asset als auch Share Deals bieten spezifische Vorteile, die je nach Situation für Verkäufer und Käufer attraktiv sein können.

Vorteile eines Asset Deals für den Käufer können sein: klare Trennung von der Historie des Verkäufers, neue Abschreibungsbasis für die Immobilie, in der Regel geringere Prüfungskomplexität. Für den Verkäufer liegt der Vorteil oft in der einfacheren Abwicklung, da er lediglich einzelne Vermögenswerte veräußert und die Gesellschaft bei sich behält. Dies kann vorteilhaft sein, wenn er nur bestimmte Immobilien veräußern, aber das Kerngeschäft der Gesellschaft fortführen möchte.

Vorteile eines Share Deals für den Käufer sind primär potenzielle Grunderwerbsteuerersparnisse (bei Einhaltung der gesetzlichen Schwellenwerte) und die Übernahme aller Verträge (z.B. Mietverträge) ohne Notwendigkeit einer Neuverhandlung. Dies kann besonders bei vollvermieteten Objekten oder komplexen Vertragswerken vorteilhaft sein. Für den Verkäufer liegt der Vorteil oft in der „sauberen“ und vollständigen Veräußerung einer gesamten Unternehmenseinheit. Zudem kann die Gesellschaft selbst mit allen Schulden veräußert werden, was eine Bereinigung der eigenen Konzernstruktur ermöglicht.

• —Asset Deal Käufer: Neue Abschreibung, definierte Risiken, einfachere DD.
• —Asset Deal Verkäufer: Leichtere Trennung von einzelnen Assets, Fortführung des Kerngeschäfts.
• —Share Deal Käufer: Potenzielle Grunderwerbsteuerersparnis, Übernahme von Verträgen, nahtloser Übergang bei Pachtverträgen.
• —Share Deal Verkäufer: Vollständiger Exit aus Gesellschaft, Übertragung von Verbindlichkeiten, steuerliche Vorteile bei Veräußerung der Anteile.

Beispielrechnung: Grunderwerbsteuer

Um die Relevanz der Grunderwerbsteuer zu verdeutlichen, betrachten wir ein fiktives Beispiel. Ein Investor möchte ein Bürogebäude zum Preis von 10 Millionen Euro in Berlin (Grunderwerbsteuersatz 6,0%) erwerben. Die Gebäudeabschreibungsbasis wird auf 80% des Kaufpreises geschätzt.

Als Asset Deal:<br>- Kaufpreis: 10.000.000 Euro<br>- Grunderwerbsteuer (6,0% von 10 Mio. Euro): 600.000 Euro<br>- Jährliche Abschreibung (3% von 8 Mio. Euro): 240.000 Euro

Als Share Deal (unter Annahme der Grunderwerbsteuerfreiheit, da z.B. weniger als 90% der Anteile oder Streubesitz erworben werden):<br>- Kaufpreis der Anteile: 10.000.000 Euro<br>- Grunderwerbsteuer: 0 Euro<br>- Die Gesellschaft hat das Gebäude bereits zu 50% abgeschrieben; verbleibende jährliche Abschreibung (3% von 4 Mio. Euro): 120.000 Euro

Dieses Beispiel verdeutlicht, dass die Grunderwerbsteuerersparnis bei einem Share Deal erheblich sein kann. Dies muss jedoch gegen die potenziell geringere Abschreibung und die höheren Risiken abgewogen werden.

Fazit

Die Entscheidung zwischen einem Share Deal und einem Asset Deal beim Immobilienkauf ist eine strategische Weichenstellung, die weitreichende rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Konsequenzen hat. Eine pauschale Empfehlung ist nicht möglich; vielmehr müssen die spezifischen Ziele der Kauf- und Verkaufsseite, die Eigenschaften der Immobilie oder des Portfolios, die steuerliche Situation sowie die Risikobereitschaft sorgfältig abgewogen werden. Während der Asset Deal in der Regel die transparentere und risikoreduziertere Variante für den Käufer darstellt, bietet der Share Deal unter spezifischen Voraussetzungen potenziell Steuervorteile und eine effizientere Transaktionsabwicklung bei der Übernahme komplexerer Unternehmensstrukturen. Eine umfassende Due Diligence und eine professionelle Beratung durch Rechtsanwälte, Steuerberater und Immobilienexperten sind in jedem Fall unerlässlich, um die optimale Transaktionsstruktur zu identifizieren und die jeweiligen Chancen und Risiken umfassend zu managen.