Sachwertverfahren einfach erklärt

Das Sachwertverfahren ist eine der normierten Methoden zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie. Während bei Standardimmobilien wie Mehrfamilienhäusern oft das Ertragswertverfahren und bei Reihenhäusern und Eigentumswohnungen das Vergleichswertverfahren im Vordergrund stehen, bietet das Sachwertverfahren eine präzise Bewertung, insbesondere für Objekte, bei denen kein hinreichendes Vergleichsmaterial vorliegt oder bei denen die Ertragserzielung weniger relevant ist. Dazu zählen beispielsweise öffentliche Gebäude, Werksgebäude oder auch selbstgenutzte Einfamilienhäuser. Es konzentriert sich auf die reinen Herstellungskosten der baulichen Anlagen und den Wert des Bodens, ergänzt um weitere wertbeeinflussende Faktoren. Der Verkehrswert im Sinne des Baugesetzbuches wird durch den Preis bestimmt, der in der Regel im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des jeweiligen Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Das Sachwertverfahren nähert sich diesem Wert an, indem es die physische Substanz der Immobilie bewertet.

Grundlagen des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren basiert auf dem Gedanken der Reproduktionskosten. Es wird ermittelt, welche finanziellen Aufwendungen erforderlich wären, um die Immobilie zum Bewertungsstichtag in gleicher Art und Güte neu zu errichten. Dabei werden nicht nur die reinen Baukosten berücksichtigt, sondern auch der Wert des Grundstücks und der Außenanlagen. Die Summe dieser Einzelwerte ergibt den Sachwert, der nach Abzug der Alterswertminderung und unter Berücksichtigung eventueller besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale zum vorläufigen Verkehrswert führt. Das Verfahren gliedert sich in verschiedene Schritte, die eine detaillierte Betrachtung der einzelnen Komponenten der Immobilie erfordern.

• —Ermittlung des Bodenwerts
• —Ermittlung des Neuherstellungswerts der baulichen Anlagen (Gebäudesachwert)
• —Ermittlung des Neuherstellungswerts der Außenanlagen und sonstigen Anlagen
• —Berücksichtigung der Alterswertminderung
• —Anpassung an die Marktverhältnisse mittels Sachwertfaktor

Der Bodenwert als Fundament der Bewertung

Der Bodenwert stellt eine eigenständige Komponente des Gesamtwertes dar und wird in der Regel unabhängig von den baulichen Anlagen ermittelt. Er basiert auf dem Prinzip des Vergleichswertverfahrens. Als Grundlage dienen hierzu die amtlichen Bodenrichtwerte, die von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte regelmäßig, meist alle zwei Jahre, zum 31. Dezember ermittelt und veröffentlicht werden. Diese Bodenrichtwerte geben den durchschnittlichen Lagewert des Bodens im unbebauten Zustand für eine Mehrzahl von Grundstücken innerhalb einer abgegrenzten Zone an. Eine Anpassung an die spezifischen Merkmale des zu bewertenden Grundstücks, wie beispielsweise Zuschnitt, Art der baulichen Nutzung oder Erschließungszustand, kann notwendig sein, wenn diese von den Eigenschaften des sogenannten Richtwertgrundstücks abweichen. Die Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem angemessenen Bodenrichtwert ergibt den vorläufigen Bodenwert.

Ermittlung des Gebäudesachwerts

Der Gebäudesachwert beschreibt den Wert der baulichen Anlagen. Er wird ermittelt, indem man zunächst die Herstellungskosten je Kubikmeter umbauten Raum oder je Quadratmeter Geschossfläche für das Gebäude in der Art und Bauweise des Bewertungsstichtags ansetzt. Diese sogenannten Regelherstellungskosten (RHK) werden durch die Gutachterausschüsse bereitgestellt und spiegeln die aktuellen Baupreise wider. Sie berücksichtigen die üblichen Baukosten, Planungskosten, Baunebenkosten und die Kosten für die technische Ausstattung. Bei der Ableitung der Regelherstellungskosten aus den jeweiligen Tabellen ist es entscheidend, die richtige Gebäudeklasse und Bauweise zuzuordnen. Anschließend wird die Brutto-Grundfläche mit den entsprechenden Kostenansätzen multipliziert. Von diesem Neuherstellungswert wird dann die alterswertbedingte Minderung abgezogen, um dem natürlichen Verschleiß und der technischen sowie wirtschaftlichen Veralterung Rechnung zu tragen.

• —Ermittlung der Brutto-Grundfläche des Gebäudes (BGF)
• —Zuordnung zu einer Gebäudeklasse und Bauweise entsprechend den Regelherstellungskosten (RHK)
• —Multiplikation der BGF mit den entsprechenden RHK
• —Abzug der Alterswertminderung basierend auf der Restnutzungsdauer

Alterswertminderung und Restnutzungsdauer

Ein wesentliches Element des Sachwertverfahrens ist die Berücksichtigung der Alterswertminderung. Gebäude unterliegen einem natürlichen Verschleiß und verlieren im Laufe ihrer Lebensdauer an Wert. Dies wird durch die sogenannte Alterswertminderung abgebildet. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des Neuherstellungswertes berechnet und hängt von der Gesamtnutzungsdauer und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ab. Die Gesamtnutzungsdauer ist die Zeitspanne, über die ein Gebäude aufgrund seiner konstruktiven Merkmale und der Bauart wirtschaftlich nutzbar ist. Die Restnutzungsdauer ist die verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer ab dem Bewertungsstichtag. Verlängerungen der Restnutzungsdauer können sich durch durchgeführte Modernisierungen ergeben, während Baumängel oder Instandhaltungsstau die Restnutzungsdauer verkürzen können. Die Alterswertminderung kann linear oder progressiv erfolgen, wobei die lineare Methode am häufigsten angewendet wird. Eine volle Abnutzung tritt ein, wenn die Restnutzungsdauer Null erreicht oder unterschreitet.

Bewertung von Außenanlagen und sonstigen Anlagen

Neben dem Hauptgebäude tragen auch Außenanlagen und sonstige Anlagen zum Gesamtwert einer Immobilie bei und müssen im Sachwertverfahren berücksichtigt werden. Dazu zählen befestigte Flächen wie Zufahrten und Terrassen, Gartenanlagen, Einfriedungen, aber auch Garagen, Carports oder Gerätehäuser. Für diese Anlagen werden ebenfalls Herstellungskosten herangezogen, die entweder als Pauschalen pro Flächeneinheit oder als Einzelpreise für bestimmte Bauteile und Ausstattungen ermittelt werden. Auch hier ist eine alterswertbedingte Minderung zu berücksichtigen, die sich nach der individuellen Restnutzungsdauer der jeweiligen Anlage richtet. Die Summe dieser Werte fließt in den Gesamtsachwert ein und erhöht die Präzision der Wertermittlung.

Der Sachwertfaktor und die Marktanpassung

Der zunächst ermittelte vorläufige Sachwert, bestehend aus Bodenwert, Gebäude- und Anlagenwert abzüglich der Alterswertminderung, stellt noch nicht den finalen Verkehrswert dar. Er repräsentiert die Substanz der Immobilie, muss aber an die tatsächlichen Marktverhältnisse angepasst werden. Dies geschieht mithilfe des Sachwertfaktors, auch Marktanpassungsfaktor genannt. Sachwertfaktoren werden von den Gutachterausschüssen ermittelt und basieren auf einer Analyse der tatsächlich am Markt erzielten Kaufpreise vergleichbarer Immobilien. Sie berücksichtigen die Abweichungen zwischen dem auf Basis des Sachwertverfahrens ermittelten vorläufigen Sachwert und den am Markt beobachteten Kaufpreisen. Der Sachwertfaktor kann größer oder kleiner als eins sein und reflektiert, ob Immobilien in einer bestimmten Region und für einen bestimmten Immobilientyp über oder unter ihrem errechneten Sachwert gehandelt werden. Die Multiplikation des vorläufigen Sachwerts mit dem passenden Sachwertfaktor ergibt den marktgerechten Sachwert, der als Verkehrswert anzusehen ist. Dieser Schritt ist essenziell, um die theoretisch ermittelten Werte an die realen Gegebenheiten des Immobilienmarktes anzupassen und somit zu einem aussagekräftigen Ergebnis zu gelangen.

Beispiel: Ein vorläufiger Sachwert von 500.000 Euro, multipliziert mit einem Sachwertfaktor von zum Beispiel 0,9, ergibt einen Verkehrswert von 450.000 Euro. Wäre der Faktor 1,1, läge der Verkehrswert bei 550.000 Euro.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG)

Abschließend sind im Rahmen der Wertermittlung noch die sogenannten Besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) zu berücksichtigen. Diese können den Wert der Immobilie positiv oder negativ beeinflussen und sind im vorläufigen Sachwert oder dem Sachwertfaktor noch nicht ausreichend abgebildet. Zu den boG können beispielsweise erhebliche Baumängel oder Bauschäden, außergewöhnliche Belastungen oder Dienstbarkeiten (wie Wegerechte), aber auch besondere Ausstattungsmerkmale oder Modernisierungen zählen, die über den Standard hinausgehen und eine Wertrelevanz besitzen. Der Gutachter muss diese Merkmale detailliert erfassen und ihre marktrelevante Auswirkung auf den Sachwert in Form von Zu- oder Abschlägen quantifizieren. Diese Anpassungen erfolgen in der Regel vor der Anwendung des Sachwertfaktors oder gesondert danach, je nach Art und Wirkung des Merkmals.

Anwendungsbereiche des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren findet in verschiedenen Situationen Anwendung, insbesondere wenn andere Verfahren an ihre Grenzen stoßen. Es ist die bevorzugte Methode bei: der Bewertung von Spezialimmobilien (z. B. Schulen, Krankenhäuser, Industriebauten), bei denen keine Vergleichswerte oder relevante Mieteinnahmen vorliegen, bei der Ermittlung des Wiederbeschaffungswerts für Versicherungen, bei der Erstellung von Beleihungswertgutachten für Banken und bei der Bewertung von Eigenheimen, die vom Eigentümer selbst genutzt werden und somit keine Ertragsabsicht verfolgen. Auch bei der Feststellung des Verkehrswertes für steuerliche Zwecke, etwa bei Erbschaften oder Schenkungen, kann das Sachwertverfahren eine wichtige Rolle spielen. Es bietet eine objektive Grundlage, welche die physische Substanz der Immobilie umfassend berücksichtigt.

Fazit

Das Sachwertverfahren ist ein komplexes, aber äußerst präzises Bewertungsverfahren, das eine detaillierte Betrachtung aller wertrelevanten Bestandteile einer Immobilie erfordert. Es ermöglicht eine substanzbasierte Wertermittlung, die insbesondere dort Anwendung findet, wo Marktvergleiche schwierig oder die Ertragserzielung nicht primär ist. Durch die Berücksichtigung von Bodenwert, Herstellungskosten der baulichen und sonstigen Anlagen, Alterswertminderung und Marktanpassung mithilfe von Sachwertfaktoren führt es zu einem fundierten und marktgerechten Verkehrswert. Die korrekte Anwendung erfordert umfassendes Fachwissen und detaillierte Marktkenntnisse, weshalb die Erstellung eines Sachwertgutachtens in der Regel durch einen qualifizierten Immobiliengutachter erfolgen sollte. Nur so kann eine objektive und nachvollziehbare Bewertung sichergestellt werden, die den Anforderungen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs entspricht und eine solide Basis für Kauf-, Verkaufs- oder andere Entscheidungen bildet.