Notartermin beim Hauskauf: Wer zahlt was?

Beim Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist der Notartermin Pflicht. Ohne notarielle Beurkundung ist der Eigentumswechsel rechtlich nicht vollzogen. Doch viele Fragen drehen sich um die Kosten: Wer zahlt den Notar, wie hoch sind die Gebühren in der Regel und welche Ausnahmen gibt es? In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, wer beim Hauskauf welche Notarkosten übernimmt, wie sich die Kosten zusammensetzen und worauf Käufer und Verkäufer achten sollten.

Warum ist ein Notartermin beim Hauskauf nötig?

Ein Grundstücks- oder Hauskauf ist ein sogenannter "Formgeschäft": Der Kaufvertrag muss schriftlich und notariell beurkundet werden, sonst ist er nicht wirksam. Der Notar ist eine unabhängige, öffentliche Stelle, die den Vertrag aufsetzt, die Parteien berät und sicherstellt, dass alle rechtlichen Vorgaben eingehalten werden. Er prüft zum Beispiel, ob der Verkäufer überhaupt berechtigt ist, die Immobilie zu verkaufen, und ob eventuelle Grundschulden oder Belastungen im Grundbuch korrekt berücksichtigt werden.

Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch (Umschreibung) und die Löschung oder Bestellung von Grundschulden. Ohne diesen Schritt bleibt der Eigentumswechsel rechtlich unvollständig. Der Notartermin ist daher kein formaler Akt, sondern der zentrale rechtliche Knotenpunkt des gesamten Immobilienkaufs.

• —Der Notar stellt sicher, dass der Kaufvertrag rechtlich wirksam ist.
• —Er prüft die Berechtigung des Verkäufers und die Belastungen der Immobilie im Grundbuch.
• —Er veranlasst die Umschreibung im Grundbuch und die Abwicklung von Grundschulden.
• —Er berät beide Parteien über Rechte und Pflichten aus dem Vertrag.
• —Er ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt weder Käufer noch Verkäufer.

Wer zahlt in der Regel die Notarkosten?

In der Praxis übernimmt der Käufer die meisten Notarkosten. Dies ist zwar nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben, aber durch die gängige Praxis und die Regelung in § 448 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) so etabliert. Danach trägt der Käufer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die damit verbundenen Tätigkeiten des Notars, solange nichts anderes vereinbart ist.

Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und richten sich nach dem Kaufpreis. In der Regel liegen sie zwischen etwa 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises. Beispiel: Bei einem Hauskauf für 400.000 Euro können die Notarkosten grob im Bereich von 4.000 bis 6.000 Euro liegen – je nach Bundesland, Anzahl der Termine und weiteren Leistungen.

• —Der Käufer zahlt in der Regel die Notarkosten für die Beurkundung.
• —Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis und ist gesetzlich geregelt.
• —Typischer Bereich: etwa 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.
• —Die Kosten sind bei allen Notaren gleich, da sie an eine einheitliche Gebührentabelle gebunden sind.
• —Abweichungen sind nur durch besondere Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer möglich.

Wann muss der Verkäufer Notarkosten zahlen?

Der Verkäufer kommt in der Regel nicht für die Notarkosten auf, es sei denn, er veranlasst zusätzliche Tätigkeiten, die ihn direkt betreffen. Typischer Fall: Der Verkäufer hat noch eigene Grundschulden auf der Immobilie, die im Rahmen des Verkaufs gelöscht werden sollen. Für die Löschung dieser Grundschulden entstehen eigene Gebühren, die der Verkäufer in der Regel selbst trägt.

Auch wenn der Verkäufer den Notar beauftragt oder mehrere Termine verlangt, kann er anteilig oder vollständig in die Kosten einbezogen werden. Wichtig ist daher, von Anfang an klar zu vereinbaren, wer den Notar wählt und wer die Kosten übernimmt. Eine schriftliche Bestätigung der Kostenübernahme durch den Käufer kann helfen, im Streitfall auf der sicheren Seite zu sein.

• —Verkäufer zahlt in der Regel nur die Gebühren für die Löschung eigener Grundschulden.
• —Er kann Kosten tragen, wenn er den Notar beauftragt oder zusätzliche Termine verlangt.
• —Eine schriftliche Vereinbarung zur Kostenübernahme schützt vor Überraschungen.
• —Verkäufer sollten prüfen, ob noch Grundschulden bestehen und wer deren Löschung bezahlt.
• —Bei Maklervermittlung kann der Makler die Notarkostenregelung im Kaufvertrag festhalten.

Was gehört zu den Notarkosten?

Unter "Notarkosten" versteht man nicht nur die Gebühr für die Beurkundung im Notartermin. Vielmehr umfasst sie alle notwendigen Tätigkeiten des Notars im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf. Dazu gehören die Erstellung des Vertragsentwurfs, die Beratung der Parteien, die Beurkundung, die Abwicklung im Grundbuch sowie die Bestellung oder Löschung von Grundschulden.

Zu den typischen Bestandteilen der Notarkosten gehören beispielsweise die Auflassungsvormerkung (Sicherung des Eigentumswechsels), die Umschreibung im Grundbuch und die Abwicklung von Treuhandaufträgen oder Notar-Anderkonten. Diese Leistungen sind in der Regel im Gesamtbetrag enthalten und werden nicht separat abgerechnet.

• —Erstellung des Kaufvertragsentwurfs und der Urkunde.
• —Beratung der Parteien vor und während des Notartermins.
• —Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung.
• —Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch (Umschreibung).
• —Löschung oder Bestellung von Grundschulden.
• —Abwicklung von Treuhandaufträgen oder Notar-Anderkonten.

Kann man Notarkosten verhandeln oder sparen?

Die eigentlichen Notargebühren sind gesetzlich festgelegt und bei allen Notaren gleich. Es bringt daher nichts, auf die Suche nach einem besonders günstigen Notar zu gehen, da die Gebühren nach dem gleichen Tarif berechnet werden. Was sich jedoch beeinflussen lässt, ist die Anzahl der Termine und der Umfang der Leistungen.

Werden mehrere Notartermine vereinbart, steigen die Kosten entsprechend. Daher ist es sinnvoll, möglichst viele Punkte in einem Termin zu klären und alle Unterlagen rechtzeitig vorzulegen. Auch die Vereinbarung, wer den Notar beauftragt, kann die Kostenverteilung beeinflussen. In der Praxis wird der Notar meist vom Käufer gewählt, da dieser die Kosten übernimmt.

• —Die Notargebühren selbst sind gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar.
• —Die Anzahl der Termine beeinflusst die Gesamtkosten.
• —Mehrere Termine erhöhen die Gebühren, daher sinnvoll kombinieren.
• —Wer den Notar beauftragt, kann in die Kosten einbezogen werden.
• —Vollständige Unterlagen vorab sparen Nachfragen und zusätzliche Termine.

Wer wählt den Notar aus?

Gesetzlich ist nicht vorgeschrieben, ob Käufer oder Verkäufer den Notar auswählen. In der Praxis entscheidet sich jedoch meist der Käufer für einen Notar, da er die Kosten trägt. Der Verkäufer kann sich aber jederzeit einbringen und einen bestimmten Notar vorschlagen, etwa wenn er einen vertrauenswürdigen Notar kennt oder ein Makler einen bevorzugten Notar empfiehlt.

Wichtig ist, dass sich beide Parteien auf einen Notar einigen. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und darf weder Käufer noch Verkäufer bevorzugen. Wenn ein Käufer den Eindruck hat, dass seine Fragen nicht ernst genommen werden, kann er sich mit dem Verkäufer auf einen anderen Notar einigen.

• —Käufer wählt in der Regel den Notar, da er die Kosten trägt.
• —Verkäufer kann einen Notar vorschlagen oder einbringen.
• —Beide Parteien sollten sich auf einen Notar einigen.
• —Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet.
• —Bei Unzufriedenheit kann ein anderer Notar vereinbart werden.

Was passiert, wenn eine Partei vom Notartermin abspringt?

Wenn Käufer oder Verkäufer vom Notartermin abspringen und nicht erscheinen, entstehen trotzdem Kosten. Wer den Notar beauftragt hat, trägt in der Regel die Kosten. Wenn der Verkäufer den Notar beauftragt hat und der Käufer kurzfristig absagt, kann der Verkäufer auf den Kosten sitzen bleiben. Um dieses Risiko zu minimieren, ist es sinnvoll, vorab eine schriftliche Bestätigung der Kaufabsicht und der Finanzierungszusage einzuholen.

Auch wenn der Vertrag später nicht zustande kommt, können bereits entstandene Gebühren für Vorbereitungen und Termine anfallen. Daher sollten beide Parteien sicherstellen, dass sie den Kauf ernsthaft durchführen wollen, bevor der Notartermin fix vereinbart wird.

• —Wer den Notar beauftragt hat, trägt in der Regel die Kosten, wenn der Termin platzt.
• —Verkäufer sollte vorab eine schriftliche Kaufabsicht und Finanzierungszusage einholen.
• —Bereits entstandene Vorbereitungskosten können trotz Absage anfallen.
• —Klare Vereinbarungen schützen vor unerwarteten Kosten.
• —Seriousness des Kaufinteresses sollte vor dem Notartermin gesichert sein.

Fazit

Beim Hauskauf zahlt in der Regel der Käufer die Notarkosten, während der Verkäufer nur in Ausnahmefällen, etwa bei der Löschung eigener Grundschulden, in die Gebühren einbezogen wird. Die Kosten liegen typischerweise zwischen etwa 1 und 1,5 Prozent des Kaufpreises und sind gesetzlich geregelt. Wichtig ist, von Anfang an klar zu vereinbaren, wer den Notar wählt und wer die Kosten übernimmt, und sich diese Vereinbarung schriftlich bestätigen zu lassen. So vermeiden Käufer und Verkäufer unangenehme Überraschungen und sorgen für einen reibungslosen Notartermin.