Mietpreisbremse: Wo gilt sie und welche Auswirkungen hat sie?

Die Mietpreisbremse ist eine zentrale Regelung im deutschen Mietrecht, die den Anstieg von Mieten in besonders angespannten Wohnungsmärkten dämpfen soll. Sie greift vor allem bei Neu- und Wiedervermietungen und setzt eine Obergrenze für die zulässige Miete. Für Mieter und Vermieter ist wichtig zu verstehen, wo die Mietpreisbremse gilt, wie sie berechnet wird und welche Ausnahmen und Folgen ein Verstoß nach sich zieht. Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Punkte verständlich und praxisnah.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist ein gesetzlicher Mechanismus, der die Höhe der Miete bei Neu- oder Wiedervermietung von Wohnraum begrenzt. Sie wurde eingeführt, um in Gebieten mit stark steigenden Mieten den Markt zu beruhigen und Mieter vor überhöhten Mietforderungen zu schützen. Die Regelung findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und greift nur in bestimmten, von den Bundesländern ausgewiesenen Gebieten.

Zentrales Element ist die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich in der Regel an einem offiziellen oder anerkannten Mietspiegel orientiert. In den betroffenen Gebieten darf die vereinbarte Miete beim Abschluss eines neuen Mietvertrags höchstens 10 Prozent über dieser Vergleichsmiete liegen. Überschreitet die Miete diesen Rahmen, ist der darüber hinausgehende Teil unwirksam, und der Mieter muss nur den zulässigen Betrag zahlen.

• —Die Mietpreisbremse begrenzt Neu- und Wiedervermietungen auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• —Sie gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Bundesländern festgelegt werden.
• —Die Regelung schützt Mieter vor überhöhten Mieten, lässt Vermietern aber Spielräume für angemessene Anpassungen.
• —Die ortsübliche Vergleichsmiete orientiert sich typischerweise an einem Mietspiegel.
• —Überhöhte Mieten sind rechtlich unwirksam; der Mieter muss nur den zulässigen Betrag zahlen.

Geltungsbereich: Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht flächendeckend in ganz Deutschland, sondern nur in Gebieten, in denen ein angespannter Wohnungsmarkt festgestellt wurde. Die Bundesländer erlassen dazu Rechtsverordnungen, in denen Städte oder Gemeinden mit besonders gefährdeter Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen ausgewiesen werden. In diesen Gebieten greift die Mietpreisbremse für Neu- und Wiedervermietungen.

Die Festlegung der Gebiete erfolgt auf Basis bestimmter Indikatoren, etwa stark steigende Mieten oder hohe Belastung der Haushalte durch Mietkosten. Die Verordnungen sind zeitlich begrenzt, meist auf fünf Jahre, danach muss neu entschieden werden, ob die Mietpreisbremse weiterhin gilt. Es kann daher sein, dass in einer Stadt die Mietpreisbremse gilt, in einer benachbarten Gemeinde jedoch nicht.

• —Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
• —Die Bundesländer erlassen Verordnungen, in denen betroffene Städte und Gemeinden benannt werden.
• —Die Ausweisung erfolgt auf Basis von Indikatoren wie stark steigende Mieten oder hohe Mietbelastung.
• —Die Verordnungen sind zeitlich begrenzt, meist auf fünf Jahre.
• —In benachbarten Gemeinden kann die Mietpreisbremse unterschiedlich gelten.

Wie wird die zulässige Miete berechnet?

Die zulässige Miete setzt sich aus der ortsüblichen Vergleichsmiete und einem zulässigen Aufschlag von maximal 10 Prozent zusammen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus einem Mietspiegel, der von kommunalen Stellen oder Mieter- und Vermieterverbänden erstellt wird. Sie berücksichtigt Lage, Ausstattung, Größe und Zustand der Wohnung.

Beispiel: In einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine 70‑m²‑Wohnung bei 10 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt 700 Euro monatliche Vergleichsmiete. Mit der Mietpreisbremse darf die Miete höchstens 10 Prozent darüber liegen, also 770 Euro. Vereinbart der Vermieter 800 Euro, ist der Betrag von 30 Euro rechtlich unwirksam, und der Mieter muss nur 770 Euro zahlen.

• —Die zulässige Miete = ortsübliche Vergleichsmiete + maximal 10 % Aufschlag.
• —Die ortsübliche Vergleichsmiete orientiert sich an einem Mietspiegel.
• —Die Berechnung berücksichtigt Lage, Ausstattung, Größe und Zustand der Wohnung.
• —Übersteigt die vereinbarte Miete die Grenze, ist der übersteigende Teil unwirksam.
• —Mieter können zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Nicht alle Wohnungen unterliegen der Mietpreisbremse. Besonders wichtig sind die Ausnahmen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, gelten als Neubauten und sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Ebenso gilt die Regelung nicht bei der Erstvermietung nach einer umfassenden Modernisierung, wenn bestimmte Kriterien erfüllt sind.

Zudem greift die Mietpreisbremse nicht bei bestehenden Mietverhältnissen, wenn die Miete bereits vor Inkrafttreten der Regelung höher als 10 Prozent über der Vergleichsmiete lag. In solchen Fällen besteht ein Bestandsschutz für die sogenannte Vormiete, also die zuletzt geschuldete Miete des vorherigen Mieters. Auch gewerbliche Mietverhältnisse und Ferienwohnungen fallen in der Regel nicht unter die Mietpreisbremse.

• —Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet werden, sind ausgenommen.
• —Erstvermietung nach umfassender Modernisierung ist ebenfalls ausgenommen.
• —Bestehende Mietverhältnisse mit vorher höherer Miete genießen Bestandsschutz.
• —Gewerbliche Mietverhältnisse und Ferienwohnungen fallen meist nicht unter die Regelung.
• —Die Mietpreisbremse greift nur bei Neu- und Wiedervermietung, nicht bei laufenden Verträgen.

Bestandsschutz und Vormiete

Der Bestandsschutz für die Vormiete ist ein wichtiger Ausnahmegrund. Wenn die zuletzt geschuldete Miete des vorherigen Mieters höher ist als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf der Vermieter bis zur Höhe dieser Vormiete neu vermieten. Die Vormiete wird unabhängig von Mietminderungen und von Mieterhöhungen in den letzten zwölf Monaten vor Beendigung des Mietverhältnisses berechnet.

Beispiel: Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 700 Euro, mit Mietpreisbremse wären 770 Euro zulässig. Der vorherige Mieter zahlte jedoch 800 Euro, ohne dass es in den letzten zwölf Monaten eine Erhöhung gab. In diesem Fall darf der Vermieter die Wohnung erneut für 800 Euro vermieten, weil die Vormiete höher ist als die Grenze der Mietpreisbremse.

• —Der Bestandsschutz erlaubt Mieten bis zur Höhe der Vormiete, wenn diese höher ist als die Grenze der Mietpreisbremse.
• —Die Vormiete wird ohne Berücksichtigung von Mietminderungen berechnet.
• —Mieterhöhungen in den letzten zwölf Monaten bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt.
• —Der Bestandsschutz gilt nur, wenn es sich um ein Wohnraummietverhältnis handelt.
• —Gewerbliche Mietverhältnisse genießen keinen Bestandsschutz nach dieser Regel.

Folgen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse

Verstößt eine vereinbarte Miete gegen die Vorgaben der Mietpreisbremse, ist der übersteigende Teil unwirksam. Der Mieter muss nur den zulässigen Betrag zahlen, also maximal 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter kann die zu viel gezahlte Miete nicht einfordern und muss gegebenenfalls bereits gezahlte Beträge zurückzahlen.

Die Durchsetzung der Rechte liegt in der Regel beim Mieter. Er kann die zu viel gezahlte Miete zurückfordern und bei Bedarf eine Mietminderung erklären. In Streitfällen entscheidet das Gericht über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete und ob die Mietpreisbremse überhaupt greift. Vermieter sollten daher bei Neu- und Wiedervermietungen sorgfältig prüfen, ob die Mietpreisbremse im betreffenden Gebiet gilt und welche Mietspiegel zugrunde zu legen sind.

• —Überhöhte Mieten sind rechtlich unwirksam; der Mieter zahlt nur den zulässigen Betrag.
• —Der Vermieter muss zu viel gezahlte Miete zurückzahlen.
• —Mieter können zu viel gezahlte Miete zurückfordern und gegebenenfalls mindern.
• —Gerichte entscheiden im Streitfall über die ortsübliche Vergleichsmiete.
• —Vermieter sollten vor Neuvermietung prüfen, ob die Mietpreisbremse gilt und welche Mietspiegel anzuwenden sind.

Auswirkungen auf Mieter und Vermieter

Für Mieter bedeutet die Mietpreisbremse in erster Linie Schutz vor starken Mietsteigerungen bei Neu- und Wiedervermietung. Sie können sich darauf verlassen, dass die Miete in angespannten Märkten nicht willkürlich erhöht werden darf. Gleichzeitig müssen sie prüfen, ob die vereinbarte Miete innerhalb der Grenzen liegt und gegebenenfalls Rechte geltend machen.

Für Vermieter stellt die Mietpreisbremse eine Einschränkung dar, bietet aber auch Planungssicherheit. Sie wissen, dass sie in den betroffenen Gebieten nur bis zu 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen dürfen. Gleichzeitig können sie von Ausnahmen wie Neubauten oder umfassender Modernisierung profitieren. Zudem bleibt die Möglichkeit, bestehende Mietverhältnisse innerhalb der gesetzlichen Rahmenbedingungen anzupassen, etwa über die Kappungsgrenze von maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren.

• —Mieter profitieren von begrenzten Mietsteigerungen bei Neu- und Wiedervermietung.
• —Vermieter müssen Mieten in angespannten Märkten auf maximal 110 % der Vergleichsmiete begrenzen.
• —Ausnahmen wie Neubauten und umfassende Modernisierung bieten Vermietern Spielräume.
• —Bestehende Mietverhältnisse können weiterhin innerhalb der Kappungsgrenze angepasst werden.
• —Beide Seiten sollten sich über den Geltungsbereich der Mietpreisbremse im jeweiligen Gebiet informieren.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument, um Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen und Mieter vor überhöhten Mietforderungen zu schützen. Sie gilt nur in Gebieten, die von den Bundesländern ausgewiesen werden, und setzt die zulässige Miete bei Neu- und Wiedervermietung auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ausnahmen wie Neubauten, umfassende Modernisierungen und Bestandsschutz für höhere Vormieten bieten Vermietern Spielräume, während Mieter ihre Rechte aktiv wahrnehmen können. Wer sich über den Geltungsbereich, die Berechnung und die Folgen eines Verstoßes informiert, kann Mietverhältnisse sicher und rechtssicher gestalten.