Mietpreisbremse: Wie lange dauert es?

Die Mietpreisbremse ist seit 2015 ein zentrales Instrument, um die Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen. Viele Mieterinnen und Mieter fragen sich vor allem: Wie lange dauert diese Regelung eigentlich? In diesem Ratgeber wird erklärt, wie lange die Mietpreisbremse gesetzlich vorgesehen ist, bis wann sie in den einzelnen Bundesländern gelten kann und welche Auswirkungen das auf Neuvermietungen, Modernisierungen und Bestandsmietverhältnisse hat.

Was ist die Mietpreisbremse überhaupt?

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556d BGB), die den Anstieg von Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt. Sie gilt nicht für alle Wohnungen in Deutschland, sondern nur dort, wo die jeweilige Landesregierung per Verordnung festgelegt hat, dass der Wohnungsmarkt als angespannt gilt. In diesen Gebieten darf die Miete bei einer Neu- oder Wiedervermietung einer Bestandswohnung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel, der von kommunalen Stellen oder Mieter- und Vermieterverbänden erstellt wird. Fehlt ein Mietspiegel, werden vergleichbare Wohnungen in der Umgebung herangezogen. Die Mietpreisbremse greift ausschließlich bei Neuvermietungen, also wenn eine Wohnung nach Auszug des Vormieters neu an einen anderen Mieter vergeben wird. Bei laufenden Mietverhältnissen gelten andere Regeln, etwa die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen.

Laufzeit der Mietpreisbremse auf Bundesebene

Die Mietpreisbremse wurde ursprünglich 2015 eingeführt und sollte zunächst nur für eine begrenzte Zeit gelten. Inzwischen hat der Bundestag die Regelung mehrfach verlängert. Aktuell ist vorgesehen, dass die gesetzliche Grundlage der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 fortbesteht. Das bedeutet: Bis zu diesem Stichtag können die Bundesländer weiterhin per Verordnung festlegen, in welchen Städten oder Gemeinden ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt und die Mietpreisbremse damit Anwendung findet.

Die Verlängerung bis 2029 gibt Planungssicherheit für Mieter, Vermieter und Kommunen. Vermieter können sich darauf einstellen, dass in vielen Ballungsräumen auch in den nächsten Jahren die Mieten bei Neuvermietungen an die ortsübliche Vergleichsmiete plus maximal 10 Prozent gebunden sind. Mieterinnen und Mieter profitieren davon, dass die Mieten in angespannten Märkten nicht beliebig hoch angesetzt werden dürfen. Ob die Regelung nach 2029 erneut verlängert wird, hängt von der politischen Entscheidung des Bundestages ab.

Wie lange gilt die Mietpreisbremse in den Ländern?

Die Mietpreisbremse ist kein flächendeckendes Bundesgesetz, das automatisch in ganz Deutschland gilt. Vielmehr entscheiden die einzelnen Bundesländer, ob und in welchen Regionen sie die Mietpreisbremse per Landesverordnung einführen. Diese Verordnungen können jeweils für eine bestimmte Dauer gelten, häufig für fünf Jahre, und müssen dann erneuert werden. In einigen Ländern wurde die Mietpreisbremse bereits bis 2029 verlängert, in anderen läuft sie früher aus oder wurde gar nicht eingeführt.

Für Mieter und Vermieter ist daher entscheidend, in welchem Bundesland und in welcher Stadt sich die Wohnung befindet. In vielen Großstädten wie Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt gilt die Mietpreisbremse, während sie in kleineren Gemeinden oder ländlichen Regionen oft fehlt. Wer eine Wohnung neu anmieten oder vermieten möchte, sollte sich daher vor Vertragsabschluss über die aktuelle Landesverordnung informieren. Die zuständigen Wohnungsbauministerien oder kommunalen Stellen veröffentlichen in der Regel, ob und bis wann die Mietpreisbremse in einer bestimmten Region gilt.

• —Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die per Landesverordnung ausgewiesen sind.
• —Die Laufzeit der Verordnungen unterscheidet sich je nach Bundesland und kann fünf Jahre oder länger betragen.
• —In einigen Ländern wurde die Mietpreisbremse bereits bis 2029 verlängert, in anderen läuft sie früher aus.
• —In Regionen ohne Verordnung können Mieten bei Neuvermietungen frei festgelegt werden.
• —Die genaue Geltungsdauer ist bei der zuständigen Landesbehörde oder der Kommune einsehbar.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Nicht jede Wohnung fällt unter die Mietpreisbremse. Es gibt mehrere Ausnahmen, bei denen die 10‑Prozent‑Grenze nicht greift. Dazu gehören insbesondere Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, gelten als Neubauten und sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Vermieter können hier die Miete frei festlegen, sofern sie sich an die allgemeinen Vorschriften zur Angemessenheit halten.

Ebenfalls ausgenommen sind Wohnungen nach einer umfassenden Modernisierung, also einer Sanierung, die das Gebäude faktisch auf Neubauniveau hebt. Dazu zählen beispielsweise umfassende energetische Sanierungen, komplette Innensanierungen oder der Austausch wesentlicher Bauteile. In diesen Fällen gilt die Mietpreisbremse nicht für die erste Neuvermietung nach der Modernisierung. Vermieter müssen solche Ausnahmen vor Vertragsabschluss schriftlich offenlegen, damit Mieterinnen und Mieter wissen, dass die Mietpreisbremse nicht greift.

• —Neubauten mit Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
• —Umfassend modernisierte Wohnungen sind nach der Sanierung von der Mietpreisbremse befreit.
• —Möblierte Untervermietungen fallen ebenfalls nicht unter die Mietpreisbremse.
• —Vermieter müssen Ausnahmen schriftlich offenlegen, bevor der Vertrag geschlossen wird.
• —Die Ausnahmen gelten nur für die erste Neuvermietung nach Neubau oder Modernisierung.

Wie lange dauert die Wirkung der Mietpreisbremse für eine Wohnung?

Die Mietpreisbremse greift nur bei der Neu- oder Wiedervermietung einer Bestandswohnung. Sobald ein Mietverhältnis besteht, gilt die Regelung nicht mehr für Mieterhöhungen im laufenden Vertrag. Das bedeutet: Die Mietpreisbremse „dauert“ für eine konkrete Wohnung nur so lange, wie es sich um eine Neuvermietung handelt. Nachdem die Wohnung einmal zu einem bestimmten Mietniveau neu vermietet wurde, kann die Miete im laufenden Verhältnis nach den üblichen Regeln angepasst werden, etwa über Staffel- oder Indexmieten oder durch ordentliche Mieterhöhungen.

Ein Beispiel: In einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine 80‑m²‑Wohnung 10 Euro pro Quadratmeter, also 800 Euro Kaltmiete. Die Mietpreisbremse erlaubt maximal 10 Prozent mehr, also 880 Euro. Wird die Wohnung zu diesem Preis neu vermietet, gilt die Mietpreisbremse für diese Wohnung nicht mehr. In den folgenden Jahren kann der Vermieter die Miete innerhalb der gesetzlichen Grenzen erhöhen, etwa um 20 Prozent innerhalb von drei Jahren nach der Kappungsgrenze. Die Mietpreisbremse wirkt also nur einmalig beim Übergang von einem Mieter zum nächsten.

Auswirkungen auf Vermieter und Modernisierungen

Für Vermieter hat die Mietpreisbremse Auswirkungen auf die Kalkulation von Neuvermietungen in angespannten Märkten. Da die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt ist, können sie nicht beliebig hohe Mieten verlangen. Das kann die Rentabilität von Bestandsimmobilien beeinflussen, insbesondere wenn die ortsübliche Vergleichsmiete niedrig ist. Vermieter müssen daher sorgfältig prüfen, ob sich Modernisierungen oder Sanierungen lohnen, um die Miete nach einer umfassenden Modernisierung wieder frei festlegen zu können.

Eine umfassende Modernisierung kann die Mietpreisbremse für die erste Neuvermietung außer Kraft setzen. Das bedeutet, dass Vermieter nach einer Sanierung die Miete frei festlegen können, sofern die Modernisierung die Wohnung faktisch auf Neubauniveau hebt. Allerdings müssen die Modernisierungskosten in einem angemessenen Verhältnis zur Wertsteigerung stehen und dürfen die gesetzlichen Grenzen für Modernisierungsumlagen nicht überschreiten. Vermieter sollten daher vor größeren Sanierungen die rechtlichen Rahmenbedingungen prüfen, um die Mietpreisbremse gezielt zu nutzen.

• —Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen, nicht im laufenden Verhältnis.
• —Vermieter müssen bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete plus maximal 10 Prozent beachten.
• —Modernisierungen können die Mietpreisbremse für die erste Neuvermietung außer Kraft setzen.
• —Die Modernisierungskosten müssen im Verhältnis zur Wertsteigerung stehen.
• —Vermieter sollten vor Sanierungen die rechtlichen Rahmenbedingungen prüfen.

Rechte und Pflichten von Mieterinnen und Mietern

Mieterinnen und Mieter haben das Recht, die Einhaltung der Mietpreisbremse zu prüfen. Wenn die vereinbarte Miete bei einer Neuvermietung mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann die zu viel gezahlte Miete zurückgefordert werden. Dazu ist es wichtig, den Mietspiegel oder vergleichbare Wohnungen in der Umgebung zu prüfen. In vielen Fällen hilft ein Mieterverein oder eine Rechtsberatung bei der Einschätzung, ob die Miete im Rahmen der Mietpreisbremse liegt.

Vermieter sind verpflichtet, die Einhaltung der Mietpreisbremse zu dokumentieren. Sie müssen belegen können, dass die vereinbarte Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Fehlt ein Mietspiegel, müssen sie vergleichbare Wohnungen heranziehen. Mieterinnen und Mieter sollten daher bei Vertragsabschluss darauf achten, dass der Vermieter die Grundlage für die Miete offenlegt. Bei Zweifeln kann eine schriftliche Anfrage an den Vermieter oder eine Beratung durch einen Fachanwalt sinnvoll sein.

• —Mieterinnen und Mieter können zu viel gezahlte Miete zurückfordern, wenn die Mietpreisbremse überschritten wird.
• —Die ortsübliche Vergleichsmiete ist Grundlage für die Prüfung der Miete.
• —Vermieter müssen die Einhaltung der Mietpreisbremse dokumentieren.
• —Mietervereine und Rechtsberatungen können bei der Prüfung helfen.
• —Mieter sollten die Grundlage für die Miete vor Vertragsabschluss prüfen.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument, um die Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen. Sie gilt bundesweit bis 2029, wird aber nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt angewendet, die per Landesverordnung ausgewiesen sind. Für Mieterinnen und Mieter bedeutet das, dass die Miete bei Neuvermietungen in vielen Großstädten auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt ist. Vermieter müssen diese Grenze einhalten und können sie nur durch Ausnahmen wie Neubauten oder umfassende Modernisierungen umgehen. Wer eine Wohnung neu anmieten oder vermieten möchte, sollte sich daher über die aktuelle Geltungsdauer und die Ausnahmen der Mietpreisbremse informieren, um rechtssicher zu handeln.