Mietpreisbremse: Wer zahlt was?

Die Mietpreisbremse gehört seit Jahren zum festen Inventar des deutschen Mietrechts. Sie soll verhindern, dass Mieten bei jedem Mieterwechsel sprunghaft in die Höhe schnellen – vor allem in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Doch wer zahlt letztlich was? Und wie wirkt sich die Regelung konkret auf Vermieter, Mieter und die Immobilienwirtschaft aus? In diesem Ratgeber wird erklärt, wie die Mietpreisbremse funktioniert, welche Ausnahmen es gibt und welche Konsequenzen sie für Neuvermietung, Modernisierung und Bestandsschutz hat.

Was die Mietpreisbremse genau regelt

Die Mietpreisbremse begrenzt die zulässige Miete bei Neuvermietung in bestimmten Gebieten. In Regionen, die als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen sind, darf die zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses vereinbarte Miete in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Maßgeblich ist dabei nicht ein frei am Markt durchsetzbarer Preis, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete, die sich etwa aus einem Mietspiegel oder vergleichbaren Daten ergibt.

Die Regelung zielt vor allem auf Bestandswohnungen ab, also Wohnungen, die bereits vermietet waren. Ziel ist es, unangemessene Preissprünge bei Wiedervermietung zu verhindern, ohne bestehende Mieten automatisch zu senken. Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur dort, wo die jeweilige Landesregierung per Verordnung ein angespanntes Wohnungsmarktgebiet festgelegt hat.

• —Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung, nicht bei laufenden Mietverhältnissen.
• —Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete, nicht der subjektive Marktwert.
• —Die Regelung gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
• —Die Mietpreisbremse ist bis Ende 2029 verlängert und kann in den Bundesländern weiter angewendet werden.
• —Sie betrifft vor allem Bestandswohnungen, nicht Neubauten nach bestimmten Kriterien.

Wer zahlt was: Mieter, Vermieter, Politik

Auf den ersten Blick scheint die Mietpreisbremse klar: Mieter zahlen weniger, Vermieter verdienen weniger, die Politik zeigt Wirkung. In der Praxis ist es komplexer. Mieter profitieren, wenn sie in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Wohnung neu mieten und die Miete dadurch begrenzt wird. Vermieter müssen bei Neuvermietung mit geringeren Mieten leben, können aber in vielen Fällen Bestandsschutz für höhere Vormieten geltend machen.

Die Politik setzt mit der Mietpreisbremse ein Instrument, um Mieten zu dämpfen und bezahlbares Wohnen zu fördern. Gleichzeitig wirkt die Regelung als Lenkungsinstrument für Investitionen: Wer in Neubau oder umfassende Modernisierung investiert, kann unter bestimmten Bedingungen höhere Mieten verlangen. So verteilt sich die Last der Begrenzung nicht gleichmäßig, sondern hängt stark von Objektart, Zustand und Standort ab.

• —Mieter zahlen in angespannten Lagen bei Neuvermietung in der Regel weniger als ohne Mietpreisbremse.
• —Vermieter können bei Bestandsschutz oder Modernisierung weiter höhere Mieten verlangen.
• —Politik steuert über die Ausweisung von Gebieten und Ausnahmen die Wirkung der Bremse.
• —Investoren orientieren sich bei Neubau und Modernisierung an den Ausnahmen der Mietpreisbremse.
• —Die Regelung beeinflusst, wo und wie Investitionen in Wohnraum fließen.

Neuvermietung: Was ist erlaubt?

Bei Neuvermietung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die vereinbarte Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Beispiel: Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 600 Euro, darf die neue Miete bei Neuvermietung in der Regel 660 Euro betragen – selbst wenn am Markt 800 Euro durchsetzbar wären.

Die Mietpreisbremse greift nur für die zu Beginn des Mietverhältnisses vereinbarte Miete. Spätere vertragliche Vereinbarungen über Staffelmieten oder Mieterhöhungen sind weiterhin möglich, müssen aber die übrigen Mietrechtlichen Vorschriften einhalten. Jede neue Staffelmiete darf dabei in der Regel ebenfalls nur bis zu zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

• —Die Mietpreisbremse begrenzt die Startmiete bei Neuvermietung, nicht laufende Mieten.
• —Die zulässige Miete liegt in der Regel maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• —Beispiel: 600 Euro Vergleichsmiete → max. 660 Euro Neuvermietung.
• —Staffelmieten und spätere Mieterhöhungen sind weiterhin möglich, unter Einhaltung der übrigen Vorschriften.
• —Die Regelung gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Bestandsschutz und Vormieten

Ein zentraler Punkt der Mietpreisbremse ist der Bestandsschutz für bereits vereinbarte Mieten. Hat ein Vermieter in einem Bestandswohnungsmarkt eine Miete vereinbart, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, darf er diese Miete in der Regel auch bei Neuvermietung weiter verlangen – sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Ziel ist es, bestehende Mieten nicht automatisch abzusenken.

Voraussetzung ist oft, dass die Vormiete ein Jahr lang gezahlt wurde und ohne Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbart wurde. Wurde die Miete im letzten Jahr vor Vertragsende erhöht, bleiben diese Erhöhungen bei der Wiedervermietung in der Regel außer Betracht, um Manipulationen zu verhindern. So kann ein Vermieter beispielsweise eine bisher vereinbarte Miete von 700 Euro auch bei Neuvermietung verlangen, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete nur 600 Euro beträgt.

• —Bestandsschutz erlaubt die Fortsetzung höherer Vormieten bei Neuvermietung.
• —Die Vormiete muss in der Regel ein Jahr lang gezahlt worden sein.
• —Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Vertragsende bleiben bei Wiedervermietung außer Betracht.
• —Der Vermieter muss die Vormiete nicht unterschreiten, kann sie aber senken.
• —Bestandsschutz gilt nur, wenn die Vormiete ohne Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbart wurde.

Ausnahmen: Neubau, Modernisierung, Sanierung

Die Mietpreisbremse kennt wichtige Ausnahmen. Nicht erfasst sind Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Damit sollen Neubauten nicht von Beginn an durch die Begrenzung ausgebremst werden. Ebenfalls ausgenommen ist die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, also nach einer grundsanierten Wohnung.

Bei Modernisierungen im Sinne des Mietrechts können Vermieter bestimmte Kosten auf die Miete umlegen. Dazu gehören energetische Sanierungen, der Einbau von Aufzügen oder der Anbau von Balkonen. Wird hingegen nur das Badezimmer umfangreich renoviert, handelt es sich in der Regel um eine Instandsetzung, deren Kosten nicht auf die Miete umgelegt werden dürfen. Durch Modernisierung kann die Miete über die 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete hinaus steigen.

• —Neubauwohnungen nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
• —Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung ist ebenfalls ausgenommen.
• —Energetische Sanierungen, Aufzüge, Balkonanbauten können auf die Miete umgelegt werden.
• —Instandsetzungen wie Badrenovierung dürfen nicht auf die Miete umgelegt werden.
• —Modernisierung kann die Miete über die 110 % der Vergleichsmiete hinaus steigen lassen.

Praxis-Tipps für Vermieter

Vermieter sollten bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete genau prüfen. Dazu gehören Mietspiegel, Vergleichsangebote und ggf. Gutachten. Nur so lässt sich sicherstellen, dass die vereinbarte Miete den Vorgaben der Mietpreisbremse entspricht und rechtssicher ist.

Bei Modernisierungen ist zu beachten, welche Maßnahmen als Modernisierung und welche als Instandsetzung gelten. Energetische Sanierungen, Aufzüge oder Balkonanbauten können in der Regel auf die Miete umgelegt werden, während eine Badrenovierung dies nicht darf. Vermieter sollten Modernisierungen sorgfältig dokumentieren und die Mieter rechtzeitig informieren, um Konflikte zu vermeiden.

• —Prüfen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete vor Neuvermietung genau.
• —Nutzen Sie Mietspiegel und Vergleichsangebote als Grundlage.
• —Dokumentieren Sie Modernisierungen sorgfältig.
• —Informieren Sie Mieter rechtzeitig über Modernisierungen und Mieterhöhungen.
• —Achten Sie auf die Unterscheidung zwischen Modernisierung und Instandsetzung.

Praxis-Tipps für Mieter

Mieter sollten bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete prüfen. Dazu gehören Mietspiegel, Vergleichsangebote und ggf. Gutachten. Nur so lässt sich sicherstellen, dass die vereinbarte Miete den Vorgaben der Mietpreisbremse entspricht und rechtssicher ist.

Bei Modernisierungen sollten Mieter prüfen, ob es sich um eine Modernisierung oder eine Instandsetzung handelt. Energetische Sanierungen, Aufzüge oder Balkonanbauten können in der Regel auf die Miete umgelegt werden, während eine Badrenovierung dies nicht darf. Mieter sollten Modernisierungen sorgfältig dokumentieren und die Vermieter rechtzeitig informieren, um Konflikte zu vermeiden.

• —Prüfen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete vor Neuvermietung genau.
• —Nutzen Sie Mietspiegel und Vergleichsangebote als Grundlage.
• —Dokumentieren Sie Modernisierungen sorgfältig.
• —Informieren Sie Vermieter rechtzeitig über Modernisierungen und Mieterhöhungen.
• —Achten Sie auf die Unterscheidung zwischen Modernisierung und Instandsetzung.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein komplexes Instrument, das die Verteilung von Lasten zwischen Mieter, Vermieter und Politik neu ordnet. Mieter profitieren in angespannten Lagen von begrenzten Mieten bei Neuvermietung, Vermieter können Bestandsschutz und Modernisierung nutzen, um höhere Mieten zu verlangen. Die Politik steuert über die Ausweisung von Gebieten und Ausnahmen die Wirkung der Bremse. Für alle Beteiligten ist es wichtig, die Regeln genau zu kennen und in der Praxis konsequent umzusetzen.