Mietpreisbremse: Welche Fristen gelten?

Die Mietpreisbremse ist ein zentrales Instrument, um überhöhte Mieten bei Wiedervermietungen zu begrenzen. Für Mieter und Vermieter ist entscheidend, welche Fristen bei Abschluss, Erhöhung und Rüge von Mieten gelten. In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Fristen verständlich erklärt und praxisnah aufbereitet.

Grundlagen der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Wiedervermietungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent. Sie gilt in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten und soll verhindern, dass Vermieter bei Neuvermietungen überzogene Mieten verlangen. Die Regelung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert und wird durch Landesverordnungen konkretisiert.

Die Mietpreisbremse gilt nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sowie für umfassend modernisierte Wohnungen. Vermieter müssen diese Ausnahmen vor Vertragsabschluss schriftlich offenlegen. Die Regelung bezieht sich auf die Ausgangsmiete und nicht auf spätere Mieterhöhungen.

• —Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten.
• —Die Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.
• —Ausnahmen gelten für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen.
• —Die Regelung bezieht sich auf die Ausgangsmiete bei Wiedervermietung.

Fristen bei Vertragsabschluss

Bei Abschluss eines Mietvertrags in einem Gebiet mit Mietpreisbremse gelten bestimmte Fristen, die Mieter und Vermieter beachten müssen. Die Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Diese Regelung gilt unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Vermieter müssen die Höhe der Vormiete schriftlich offenlegen, wenn diese höher als die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent war. Mieter können die Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn rügen, wenn die Miete zu hoch angesetzt ist. Die Rüge muss schriftlich erfolgen und die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die derzeit gezahlte Miete enthalten.

• —Die Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.
• —Vermieter müssen die Höhe der Vormiete schriftlich offenlegen.
• —Mieter können die Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn rügen.
• —Die Rüge muss schriftlich erfolgen und die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die derzeit gezahlte Miete enthalten.

Fristen bei Mieterhöhungen

Mieterhöhungen sind an bestimmte Fristen gebunden. Die Miete darf frühestens 12 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung erhöht werden. Zwischen Vertragsbeginn und der ersten Erhöhung müssen mindestens 12 Monate vergehen. Die Erhöhung tritt zwei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens in Kraft.

Vermieter dürfen die Miete im Rahmen der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen. Haben Vermieter diese sogenannte Kappungsgrenze ausgeschöpft, müssen sie drei Jahre warten, bis sie die Miete erneut anheben können. Die Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt und begründet werden.

• —Die Miete darf frühestens 12 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung erhöht werden.
• —Die Erhöhung tritt zwei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens in Kraft.
• —Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen.
• —Die Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt und begründet werden.

Fristen bei Rügen

Mieter können die Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn rügen, wenn die Miete zu hoch angesetzt ist. Die Rüge muss schriftlich erfolgen und neben dem Grund auch Informationen zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie zur derzeitig gezahlten enthalten. Zudem muss eine Aufforderung zur Senkung der Miete und zur Beachtung der Mietpreisbremse erfolgen.

Halten Mieter die Frist ein, kann die Mietpreisbremse rückwirkend für alle gezahlten Mieten seit Vertragsbeginn gelten gemacht werden. Werden Verstöße gegen die Mietpreisbremse nach der 30-monatigen Frist angezeigt, ist die Anpassung der Miethöhe nur ab dem Tag der Rüge möglich.

• —Mieter können die Mietpreisbremse innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsbeginn rügen.
• —Die Rüge muss schriftlich erfolgen und die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die derzeit gezahlte Miete enthalten.
• —Die Mietpreisbremse kann rückwirkend für alle gezahlten Mieten seit Vertragsbeginn gelten gemacht werden.
• —Nach der 30-monatigen Frist ist die Anpassung der Miethöhe nur ab dem Tag der Rüge möglich.

Fristen bei Modernisierungen

Bei Modernisierungen gelten besondere Fristen. Vermieter dürfen die Miete nach einer Modernisierung erhöhen, wenn die Modernisierung die Wohnqualität deutlich verbessert. Die Erhöhung darf die Modernisierungskosten nicht übersteigen und muss innerhalb von drei Jahren nach Abschluss der Modernisierung erfolgen.

Die Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt und begründet werden. Mieter haben zwei Monate Zeit, die Erhöhung zu prüfen. Die höhere Miete muss erst nach Ablauf der Zustimmungsfrist gezahlt werden. Die Modernisierungskosten dürfen die Miete nicht um mehr als 11 Prozent pro Jahr erhöhen.

• —Die Erhöhung darf die Modernisierungskosten nicht übersteigen.
• —Die Erhöhung muss innerhalb von drei Jahren nach Abschluss der Modernisierung erfolgen.
• —Die Mieterhöhung muss schriftlich angekündigt und begründet werden.
• —Die Modernisierungskosten dürfen die Miete nicht um mehr als 11 Prozent pro Jahr erhöhen.

Fristen bei Indexmietverträgen

Bei Indexmietverträgen bezieht sich die Mietpreisbremse nur auf die Ausgangsmiete. Die Ausgangsmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Die spätere Anpassung der Miete an den Index unterliegt anderen Regeln.

Vermieter müssen die Indexanpassung schriftlich ankündigen und begründen. Die Anpassung tritt zwei Monate nach Zugang der Ankündigung in Kraft. Mieter haben zwei Monate Zeit, die Anpassung zu prüfen. Die höhere Miete muss erst nach Ablauf der Zustimmungsfrist gezahlt werden.

• —Die Mietpreisbremse bezieht sich nur auf die Ausgangsmiete bei Indexmietverträgen.
• —Die Ausgangsmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.
• —Die Indexanpassung muss schriftlich angekündigt und begründet werden.
• —Die Anpassung tritt zwei Monate nach Zugang der Ankündigung in Kraft.

Fristen bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen

Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Ebenso gelten umfassend modernisierte Wohnungen als Ausnahme. Vermieter müssen diese Ausnahmen vor Vertragsabschluss schriftlich offenlegen.

Bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen gelten keine besonderen Fristen für die Mietpreisbremse. Vermieter können die Miete frei festlegen, solange sie die allgemeinen Mietrechtlichen Vorschriften einhalten. Mieter haben keine Rügefrist für die Mietpreisbremse, da diese nicht gilt.

• —Neubauten nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
• —Umfassend modernisierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.
• —Vermieter müssen die Ausnahmen vor Vertragsabschluss schriftlich offenlegen.
• —Mieter haben keine Rügefrist für die Mietpreisbremse bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen.

Fristen bei Staffelmietverträgen

Bei Staffelmietverträgen gelten besondere Fristen. Die Staffelmieten dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen. Die Staffelmieten müssen schriftlich vereinbart und begründet werden.

Vermieter müssen die Staffelmieten mindestens zwei Monate vor Beginn der neuen Staffel ankündigen. Mieter haben zwei Monate Zeit, die Staffelmiete zu prüfen. Die höhere Miete muss erst nach Ablauf der Zustimmungsfrist gezahlt werden.

• —Die Staffelmieten dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen.
• —Die Staffelmieten müssen schriftlich vereinbart und begründet werden.
• —Vermieter müssen die Staffelmieten mindestens zwei Monate vor Beginn der neuen Staffel ankündigen.
• —Mieter haben zwei Monate Zeit, die Staffelmiete zu prüfen.

Fristen bei Indexmietverträgen mit Staffelmieten

Bei Indexmietverträgen mit Staffelmieten gelten die Fristen für Indexmietverträge und Staffelmietverträge kombiniert. Die Ausgangsmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Die Staffelmieten dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete ebenfalls um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen.

Vermieter müssen die Indexanpassung und die Staffelmieten schriftlich ankündigen und begründen. Die Anpassung tritt zwei Monate nach Zugang der Ankündigung in Kraft. Mieter haben zwei Monate Zeit, die Anpassung und die Staffelmiete zu prüfen. Die höhere Miete muss erst nach Ablauf der Zustimmungsfrist gezahlt werden.

• —Die Ausgangsmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen.
• —Die Staffelmieten dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen.
• —Vermieter müssen die Indexanpassung und die Staffelmieten schriftlich ankündigen und begründen.
• —Die Anpassung tritt zwei Monate nach Zugang der Ankündigung in Kraft.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument, um überhöhte Mieten bei Wiedervermietungen zu begrenzen. Mieter und Vermieter müssen die verschiedenen Fristen bei Vertragsabschluss, Mieterhöhungen, Rügen, Modernisierungen, Indexmietverträgen, Neubauten, umfassend modernisierten Wohnungen und Staffelmietverträgen beachten. Eine sorgfältige Beachtung dieser Fristen schützt beide Parteien vor rechtlichen Problemen und sorgt für faire Mieten.