Mietpreisbremse: Was Vermieter wissen müssen

Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um den Anstieg der Mietpreise in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Für Vermieter bedeutet diese Regulierung, dass bei einer Neuvermietung bestimmte Höchstgrenzen für die Miete einzuhalten sind. Wir beleuchten in diesem Ratgeber die maßgeblichen Aspekte der Mietpreisbremse, die für Vermieter von Bedeutung sind. Dazu gehören die Frage, wann die Mietpreisbremse überhaupt gilt, welche Ausnahmen es gibt und wie die maximal zulässige Miete korrekt berechnet wird. Ein fundiertes Verständnis der Regelungen ist essenziell, um als Vermieter rechtssicher handeln zu können und Konflikte zu vermeiden.

Was ist die Mietpreisbremse und wann gilt sie?

Die Mietpreisbremse, offiziell als „Mietrechtsnovellierungsgesetz“ (MietNovG) bekannt, ist eine gesetzliche Regelung, die seit dem 1. Juni 2015 in Kraft ist. Ihr Kernziel ist es, die Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt zu begrenzen. Konkret bedeutet dies, dass bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen die vereinbarte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf. Diese Begrenzung gilt jedoch nicht flächendeckend in ganz Deutschland, sondern ausschließlich in bestimmten Regionen, die von den jeweiligen Landesregierungen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen werden.

Die Landesregierungen sind ermächtigt, per Rechtsverordnung zu bestimmen, welche Gemeinden oder Gemeindeteile unter die Mietpreisbremse fallen. Die Voraussetzungen für eine solche Ausweisung sind in § 556d Absatz 2 BGB definiert und müssen erfüllt sein. Eine Ausweisung darf eine Geltungsdauer von maximal fünf Jahren haben, kann aber verlängert werden, sofern die Voraussetzungen weiterhin bestehen. Für Vermieter ist es daher unerlässlich, sich regelmäßig über die aktuelle Lage in ihrer jeweiligen Region zu informieren, um festzustellen, ob ein Objekt überhaupt der Mietpreisbremse unterliegt. Dies kann durch einen Blick auf die Internetseiten der zuständigen Landesministerien oder Kommunen geschehen.

• —Ziel: Begrenzung von Mietpreisanstiegen in angespannten Wohnungsmärkten.
• —Regelung: Neuvertragsmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10% übersteigen.
• —Anwendungsbereich: Gilt nur in per Landesverordnung ausgewiesenen Regionen.
• —Gültigkeitsdauer: Ausweisung ist auf maximal fünf Jahre befristet, Verlängerung möglich.
• —Prüfpflicht: Vermieter müssen sich über Geltungsbereich für ihre Objekte informieren.

Die ortsübliche Vergleichsmiete: Basis der Berechnung

Der zentrale Referenzwert für die Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Diese wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist oft komplex und kann auf verschiedenen Wegen erfolgen.

Der qualifizierte Mietspiegel stellt die zuverlässigste und rechtssicherste Methode zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar. Er wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und enthält Tabellen, die eine genaue Zuordnung der Wohnung nach Kriterien wie Baujahr, Ausstattung und Lage ermöglichen. Liegt kein qualifizierter Mietspiegel vor, kann auf einen einfachen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder Auskünfte von Mietpreissammlungen zurückgegriffen werden. Es ist wichtig, bei der Ermittlung der Vergleichsmiete sorgfältig und nachvollziehbar vorzugehen, da diese die Grundlage für die maximal zulässige Miete bildet. Eine unzureichende oder fehlerhafte Ermittlung kann zu einer unwirksamen Mietvereinbarung führen.

• —Definition: Übliche Entgelte vergleichbaren Wohnraums der letzten 6 Jahre.
• —Qualifizierter Mietspiegel: Die bevorzugte und juristisch sicherste Grundlage.
• —Alternative Erhebung: Einfacher Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten.

Wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Obwohl die Mietpreisbremse in ausgewiesenen Gebieten gilt, gibt es mehrere wichtige Ausnahmen, die Vermieter kennen sollten. Diese Ausnahmen sollen sicherstellen, dass notwendige Investitionen in Wohnraum weiterhin attraktiv bleiben und der Neubau gefördert wird. Zu diesen Ausnahmen gehört beispielsweise die Erstvermietung von Neubauten. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt und erstmals vermietet werden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Dies soll einen Anreiz für den Neubau von Wohnungen schaffen und somit das Angebot auf dem Wohnungsmarkt erhöhen.

Eine weitere bedeutende Ausnahme betrifft umfassend modernisierten Wohnraum. Wenn eine Wohnung so umfassend modernisiert wurde, dass die vormalige Miete nicht mehr angemessen wäre, darf die Miete ebenfalls höher ausfallen als die um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegende Miete. Als umfassende Modernisierung gilt in der Regel eine Investitionssumme, die ein Drittel des Neubauwerts der Wohnung erreicht. Ebenfalls ausgenommen sind Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung erstmals wiedervermietet werden. Auch die Miete in einem Vormietverhältnis spielt eine Rolle: War die Miete des Vormieters bereits höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf der Vermieter auch vom neuen Mieter diese höhere Miete verlangen, es sei denn, die Vormiete verstößt gegen das Wucherverbot. Schließlich sind auch möblierte Wohnungen grundsätzlich von der Mietpreisbremse betroffen, wobei ein Möblierungszuschlag zulässig ist, der in der Berechnung zu berücksichtigen ist.

• —Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 fertiggestellt und erstmalig vermietet werden.
• —Umfassende Modernisierung: Nach einer Modernisierung, die den Neubauwert der Wohnung um ein bestimmtes Maß (oft ein Drittel) erhöht.
• —Vormiete: Die Miete darf die des Vormieters bei Neuvermietung nicht unterschreiten, wenn diese bereits höher war.
• —Möblierung: Bei möblierten Wohnungen ist ein gesonderter Zuschlag erlaubt.

Informationspflicht des Vermieters

Seit einer Novellierung des Gesetzes im Jahr 2019 sind Vermieter bei Neuvermietungen in Gebieten mit Mietpreisbremse verpflichtet, dem neuen Mieter unaufgefordert Auskunft über relevante Sachverhalte zu geben, die eine Abweichung von der Mietpreisbremse rechtfertigen. Diese Informationspflicht ist ein wichtiger Bestandteil der Mietpreisbremse und dient der Transparenz sowie der Absicherung der Mieterrechte. Die Informationen müssen schriftlich — beispielsweise im Mietvertrag selbst oder als separate Anlage – vor Abschluss des Mietvertrags erteilt werden.

Die vom Vermieter mitzuteilenden Informationen umfassen: Die Höhe der Miete des Vormieters, sofern diese über der anwendbaren Kappungsgrenze liegt und eine Ausnahme nach § 556e Abs. 1 BGB darstellt, sowie den Hinweis, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde, oder dass die Wohnung umfassend modernisiert wurde und die zulässige Miete gemäß § 556e Abs. 2 BGB deshalb höher ausfällt. Werden diese Informationen nicht oder nicht vollständig erteilt, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Die Einhaltung der Informationspflicht ist somit nicht nur eine gesetzliche Vorgabe, sondern auch ein Mittel zur Vermeidung rechtlicher Auseinandersetzungen.

• —Zeitpunkt: Unaufgefordert und schriftlich vor Abschluss des Mietvertrags.
• —Inhalt 1: Höhe der Vormiete bei Ausnahmen nach § 556e Abs. 1 BGB.
• —Inhalt 2: Hinweis auf Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014.
• —Inhalt 3: Hinweis auf umfassende Modernisierung nach § 556e Abs. 2 BGB.
• —Konsequenz bei Missachtung: Mieter kann zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Berechnung der zulässigen Miete – ein Praxisbeispiel

Um die maximal zulässige Miete nach der Mietpreisbremse korrekt zu berechnen, ist ein systematisches Vorgehen erforderlich. Folgendes Beispiel soll die Anwendung verdeutlichen. Angenommen, eine Wohnung in einer Stadt, in der die Mietpreisbremse gilt, soll neu vermietet werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung beträgt laut qualifiziertem Mietspiegel 10 Euro pro Quadratmeter. Die Wohnung hat eine Fläche von 70 Quadratmetern.

Schritt 1: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete pro Quadratmeter. In unserem Beispiel: 10 Euro/qm. Schritt 2: Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die gesamte Wohnung: 10 Euro/qm * 70 qm = 700 Euro. Schritt 3: Anwendung der 10-Prozent-Grenze: 700 Euro + (700 Euro * 0,10) = 700 Euro + 70 Euro = 770 Euro. Die maximal zulässige Miete ohne Berücksichtigung von Ausnahmen beträgt somit 770 Euro. Falls die Vormiete 800 Euro betrug und keine Ausnahme nach § 556e Abs. 1 BGB zur Vormiete dazu kommt, diese Miete aber auch nicht gegen das Wucherverbot verstößt, dürfte die Miete erneut 800 Euro betragen, wenn diese höher war als 770 Euro. Ist die Wohnung umfassend modernisiert worden, könnten die Modernisierungskosten als anteilige Mieterhöhung aufgeschlagen werden, jedoch nur, wenn die umfassende Modernisierung nach dem 1. Oktober 2014 erfolgte und eine angemessene Verzinsung der Modernisierungskosten berücksichtigt wird. Wichtig ist stets, die Ausnahmen sorgfältig zu prüfen und die Informationspflichten einzuhalten.

• —1. Ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter ermitteln (z.B. 10 €/qm).
• —2. Vergleichsmiete für die Wohnfläche berechnen (z.B. 10 € * 70 qm = 700 €).
• —3. 10%-Zuschlag anwenden (z.B. 700 € + 10% = 770 €).
• —4. Ausnahmen prüfen (z.B. Vormiete, umfassende Modernisierung, Neubau).
• —5. Informationspflicht gegenüber dem Mieter erfüllen.

Konsequenzen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse

Verstöße gegen die Regelungen der Mietpreisbremse können für Vermieter weitreichende rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben. Der Mieter hat das Recht, eine potenziell unzulässige Miete zu rügen. Dies geschieht in der Regel durch eine schriftliche Rüge des Mieters, in der die genaue Höhe der Überzahlung beanstandet und der Vermieter zur Herabsetzung der Miete aufgefordert wird. Die Rüge muss auf die Verletzung der Mietpreisbremse hinweisen und den Vermieter zur Rückzahlung der überzahlten Beträge sowie zur Anpassung der zukünftigen Miete auffordern.

Erfolgt keine Einigung zwischen Mieter und Vermieter, kann der Mieter Klage vor dem zuständigen Gericht einreichen, um die Herabsetzung der Miete und die Rückzahlung zu viel gezahlter Beträge zu erwirken. Die Rückforderung ist dabei erst ab dem Zeitpunkt der Rüge möglich, also nicht rückwirkend für die gesamte Mietdauer vor der Rüge. Ausnahmen bilden hier lediglich qualifizierte Rügen vor dem 1. April 2020. Darüber hinaus kann unter Umständen ein Verstoß gegen das Wirtschaftsstrafrecht vorliegen, insbesondere wenn der Vermieter bewusst und systematisch überhöhte Mieten verlangt und die Situation des Mieters ausnutzt. Im Falle eines Gerichtsverfahrens können neben der Verpflichtung zur Mietminderung und Rückzahlung auch Prozesskosten auf den Vermieter zukommen. Es ist daher im Interesse jedes Vermieters, die Regelungen der Mietpreisbremse genau zu beachten und im Zweifelsfall rechtlichen Rat einzuholen.

• —Mieter-Rüge: Der Mieter rügt die überhöhte Miete schriftlich.
• —Rückforderung: Mieter kann zu viel gezahlte Miete ab Zeitpunkt der Rüge zurückfordern.
• —Klage: Bei Uneinigkeit kann der Mieter Klage auf Mietminderung und Rückzahlung einreichen.
• —Prozesskosten: Im Falle eines Gerichtsverfahrens trägt die unterlegene Partei die Kosten.
• —Wirtschaftsstrafrecht: Bei vorsätzlicher Ausnutzung kann ein OWi (Ordnungswidrigkeit) oder Straftatbestand vorliegen.

Zukünftige Entwicklungen und Ausblick

Die politische Diskussion um die Mietpreisbremse ist weiterhin lebhaft und passt sich den Entwicklungen des Wohnungsmarktes an. Es gab in der Vergangenheit bereits mehrere Novellierungen und Anpassungen an das Gesetz, beispielsweise hinsichtlich der Informationspflichten des Vermieters oder der Rückforderungsansprüche des Mieters. Auch zukünftig sind Änderungen oder Präzisierungen der Regelungen nicht auszuschließen. Es ist daher für Vermieter ratsam, die aktuelle Gesetzgebung und die Rechtsprechung im Blick zu behalten, um stets rechtskonform handeln zu können.

Eine mögliche Entwicklung, die oft diskutiert wird, ist die Verlängerung der Geltungsdauer in Gebieten, in denen die Mietpreisbremse ausläuft, oder die Ausweitung auf weitere Kommunen. Ebenso stehen gelegentlich Verschärfungen der Regelungen zur Debatte, etwa im Hinblick auf die Höhe des zulässigen Aufschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder auf die Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Auch die Einführung eines bundesweiten Mietendeckels, wie er in einigen Städten oder Ländern testweise diskutiert oder umgesetzt wurde, ist eine stets wiederkehrende politische Forderung. Vermieter sollten sich bewusst sein, dass das Mietrecht einem ständigen Wandel unterliegt und es wichtig ist, auf dem Laufenden zu bleiben.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein komplexes Instrument der Mietregulierung, das für Vermieter in ausgewiesenen Gebieten eine Vielzahl von Regelungen und Pflichten mit sich bringt. Ein tiefgehendes Verständnis der Geltungsbereiche, Ausnahmen und der präzisen Berechnungsmethoden ist unerlässlich, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden. Die Einhaltung der Informationspflichten gegenüber Mietern ist ebenso wichtig wie die genaue Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Verstöße können erhebliche finanzielle und juristische Konsequenzen nach sich ziehen. Angesichts der ständigen Weiterentwicklung des Mietrechts ist es ratsam, sich als Vermieter kontinuierlich zu informieren und bei Unsicherheiten professionellen Rat einzuholen, um die eigene Immobilie rechtskonform und wirtschaftlich erfolgreich zu vermieten.