Mietpreisbremse: Rechte und Pflichten

Die Mietpreisbremse, offiziell als "Regelung zur Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn" bekannt, wurde eingeführt, um dem Anstieg der Mieten in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten entgegenzuwirken. Ihr Ziel ist es, bezahlbaren Wohnraum zu sichern und Mieter vor überhöhten Forderungen bei der Neuvermietung einer Wohnung zu schützen. Für Immobilieneigentümer und Vermieter bedeutet dies, dass sie bestimmte gesetzliche Vorgaben bei der Festlegung der Miete beachten müssen. Auf der anderen Seite erhalten Mieter durch die Mietpreisbremse ein wichtiges Instrument zur Überprüfung und gegebenenfalls Beanstandung ihrer Miete. Wir beleuchten in diesem Ratgeber die Kernpunkte der Mietpreisbremse, erklären, wo sie gilt und welche Ausnahmen es gibt, um sowohl Mietern als auch Vermietern Klarheit über ihre Rechte und Pflichten zu verschaffen.

Was ist die Mietpreisbremse und wo gilt sie?

Die Mietpreisbremse besagt, dass die zulässige Miete bei Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Diese Regelung gilt jedoch nicht bundesweit. Die einzelnen Bundesländer haben die Möglichkeit, per Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten zu bestimmen, in denen die Mietpreisbremse zur Anwendung kommt. In diesen Gebieten sind Angebot und Nachfrage nach Wohnraum deutlich unausgeglichen, was zu einem erheblichen Anstieg der Mietpreise oder einer besonders geringen Leerstandsquote führt. Die Geltungsdauer dieser Verordnungen ist befristet und muss in regelmäßigen Abständen überprüft und gegebenenfalls neu erlassen oder angepasst werden. Es ist daher für Mieter und Vermieter gleichermaßen wichtig, sich über die spezifischen Bestimmungen im jeweiligen Bundesland und in der konkreten Stadt oder Gemeinde zu informieren.

• —Ziel: Begrenzung von Mietanstiegen bei Neuvermietung.
• —Grenze: Maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• —Geltungsbereich: Nur in von den Bundesländern festgelegten angespannten Wohnungsmärkten.
• —Rechtsgrundlage: Länderverordnungen bestimmen die konkreten Gebiete und die Geltungsdauer.

Ortsübliche Vergleichsmiete: Die zentrale Bezugsgröße

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Dreh- und Angelpunkt der Mietpreisbremse. Sie wird aus den üblichen Mieten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgt in der Regel durch qualifizierte Mietspiegel, die von Kommunen oder Interessensverbänden erstellt werden. Ein qualifizierter Mietspiegel ist eine nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellte und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannte Datensammlung. Gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel, können einfache Mietspiegel, Mietdatenbanken, die Auskunft von Sachverständigen oder zumindest drei vergleichbare Wohnungen herangezogen werden. Die genaue Einordnung einer Wohnung in die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert eine sorgfältige Prüfung der individuellen Merkmale der Immobilie.

Für Vermieter ist es entscheidend, die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt zu ermitteln, um böse Überraschungen zu vermeiden. Mieter sollten bei Zweifel an der Angemessenheit ihrer Miete ebenfalls einen Blick in den Mietspiegel werfen. Die oft komplexen Angaben in einem Mietspiegel erfordern manchmal eine detaillierte Auseinandersetzung mit den Kriterien wie Baujahr, Ausstattung (z.B. Küche, Bad), Heizungsart, Energieeffizienz, Fußbodenbeläge und die allgemeine Wohnlage (einfach, mittel, gut, sehr gut).

Wichtige Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Nicht jede Neuvermietung fällt unter die Regularien der Mietpreisbremse. Der Gesetzgeber hat bestimmte Ausnahmen vorgesehen, die es Vermietern ermöglichen, eine höhere Miete zu verlangen. Diese Ausnahmetatbestände sollen Investitionen in Wohnraum fördern und sicherstellen, dass Vermieter nicht unverhältnismäßig benachteiligt werden. Eine der wichtigsten Ausnahmen betrifft Neubauten. Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Dies soll Anreize für den Bau neuer Wohnungen schaffen, um das Wohnraumangebot zu erweitern.

Eine weitere bedeutende Ausnahme betrifft umfassend modernisierte Wohnungen. Hat ein Vermieter eine Wohnung derart modernisiert, dass die Kosten der Modernisierung ein Drittel des Neubauwerts der Wohnung erreichen, so darf er bei der Neuvermietung ebenfalls eine von der Mietpreisbremse unabhängige Miete verlangen. Dabei sind die Modernisierungskosten jedoch im Verhältnis zu den Kosten eines Erstbezugs neu zu bewerten. Kleinere Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen reichen hierfür nicht aus. Ziel dieser Regelung ist es, Vermieter zu energetischen Sanierungen und einer Verbesserung des Wohnstandards zu animieren. Zudem gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn die Vormiete bereits oberhalb der zulässigen Grenze lag – dann darf die Vormiete verlangt werden, sofern diese nicht unverhältnismäßig hoch ist. Ebenso sind möblierte Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen ausgenommen, sofern die Möblierung von erheblichem Wert ist.

• —Neubau: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden.
• —Umfassende Modernisierung: Wenn die Modernisierungskosten ein Drittel des Neubauwerts erreichen.
• —Vormiete: Wenn die Miete des Vormieters bereits über der nach Mietpreisbremse zulässigen Grenze lag.
• —Kurzzeitige Vermietung: Vermietungen für einen nur vorübergehenden Gebrauch.

Pflichten des Vermieters bei Neuvermietung

Für Vermieter ergeben sich aus der Mietpreisbremse konkrete Informationspflichten bei der Neuvermietung einer Wohnung. Seit 2019 sind Vermieter gesetzlich verpflichtet, dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert Auskunft über die Umstände zu geben, die eine Ausnahme von der Mietpreisbremse rechtfertigen. Das bedeutet, wenn die verlangte Miete die nach Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt, muss der Vermieter offenlegen, warum dies legal ist. Andernfalls kann der Mieter die Miete zu einem späteren Zeitpunkt beanstanden.

Zu den offen zu legenden Informationen gehören beispielsweise die Höhe der Vormiete, wenn diese die verlangte Miete begründet, oder Angaben zu umfassenden Modernisierungsmaßnahmen und deren Kosten. Bei Neubauten muss der Vermieter klar darlegen, dass die Wohnung nach dem Stichtag erstmals vermietet wurde. Die Angabe der voraussichtlichen Betriebskosten ist ebenfalls Bestandteil der Transparenzpflichten, welche jedoch unabhängig von der Mietpreisbremse bestehen. Die Nichteinhaltung dieser Offenlegungspflichten kann dazu führen, dass der Vermieter die zu viel gezahlte Miete zurückzahlen muss und die zukünftige Miete auf die zulässige Höhe reduziert wird.

• —Unaufgeforderte Auskunft: Vor Vertragsabschluss müssen Ausnahmetatbestände genannt werden.
• —Begründungspflicht: Angaben zur Vormiete, Modernisierungskosten oder Neubau müssen gemacht werden.
• —Folgen bei Nichteinhaltung: Rückzahlungspflicht und Reduzierung der Miete auf das zulässige Niveau.

Rechte des Mieters bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse

Mieter, die den Verdacht haben, dass die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, haben das Recht, diese zu rügen und die zu viel gezahlte Miete zurückzuverlangen. Die Rüge muss gegenüber dem Vermieter schriftlich erfolgen und die Höhe der nach Ansicht des Mieters zulässigen Miete sowie die Begründung dafür enthalten. Es ist ratsam, hierbei Unterstützung von Mieterschutzvereinen oder einem Rechtsanwalt für Mietrecht in Anspruch zu nehmen, da die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete komplex sein kann.

Nach einer wirksamen Rüge kann der Mieter die überzahlte Miete zurückfordern. Die Rückforderung ist jedoch in der Regel nur für die Mieten möglich, die nach Zugang der Rüge fällig geworden sind. Eine rückwirkende Forderung für vor der Rüge gezahlte Mieten ist nur unter engen Voraussetzungen — beispielsweise bei einer vorsätzlichen Täuschung, was in der Praxis schwer nachzuweisen ist — möglich. Mieter sollten daher nicht zögern, eine mögliche Überschreitung der Miete zeitnah zu rügen. Das Ziel ist die Reduzierung der zukünftigen Mietzahlungen auf das rechtlich zulässige Niveau. Eine wirksame Rüge kann zudem dazu führen, dass der Vermieter die zu viel gezahlten Beträge der letzten zweieinhalb Jahre vor der Rüge erstatten muss, sofern dies im Rahmen der gesetzlich zulässigen Verjährungsfristen liegt.

• —Rügerecht: Mieter können überhöhte Mieten schriftlich rügen.
• —Rückforderung: Gezahlte Mehrbeträge können ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückgefordert werden.
• —Anpassung: Die zukünftige Miete wird auf das zulässige Maß gesenkt.
• —Beweislast: Bei einer Rüge liegt die Beweislast, dass eine Ausnahme greift, beim Vermieter.

Beispielrechnung zur Mietpreisbremse

Um die Anwendung der Mietpreisbremse zu verdeutlichen, betrachten wir ein fiktives Beispiel. Eine 70 qm große Wohnung in einer als angespannt eingestuften Großstadt soll neu vermietet werden. Der qualifizierte Mietspiegel der Stadt weist für Wohnungen dieser Art, Größe und Ausstattung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 12 Euro pro Quadratmeter aus. Die ortsübliche Vergleichsmiete für diese Wohnung beträgt demnach 70 qm * 12 Euro/qm = 840 Euro monatlich (nettokalt).

Ohne Berücksichtigung einer Ausnahme darf die Miete maximal 10 Prozent über diesem Wert liegen: 840 Euro + (10% von 840 Euro) = 840 Euro + 84 Euro = 924 Euro. Der Vermieter dürfte in diesem Fall also maximal 924 Euro Nettokaltmiete verlangen. Setzt der Vermieter die Miete beispielsweise auf 980 Euro fest, liegt diese 56 Euro über der nach Mietpreisbremse zulässigen Grenze. Nach einer wirksamen Rüge hätte der Mieter Anspruch darauf, dass die zukünftige Miete auf 924 Euro reduziert wird und die ab Rüge überzahlten 56 Euro pro Monat zurückgezahlt werden müssen. Bei der Berechnung ist stets die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten, relevant.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein komplexes, aber für den Wohnungsmarkt in Deutschland relevantes Instrument. Sie schützt Mieter in angespannten Gebieten vor überhöhten Mieten und legt gleichzeitig klare Regeln für Vermieter fest. Eine sorgfältige Prüfung des lokalen Mietspiegels und der geltenden Ausnahmetatbestände ist für beide Seiten unerlässlich. Mieter sollten ihre Rechte kennen und gegebenenfalls fachliche Hilfe in Anspruch nehmen, um die Einhaltung der Mietpreisbremse zu überprüfen. Vermieter wiederum sind gut beraten, ihre Pflichten hinsichtlich der Offenlegung und der korrekten Mietpreisermittlung genau zu beachten, um möglichen rechtlichen Auseinandersetzungen vorzubeugen und eine transparente Vermietung zu gewährleisten. Eine informierte Herangehensweise schafft Vertrauen und fördert ein faires Mietverhältnis.