Mietpreisbremse erklärt

Die Mietpreisbremse, offiziell als Regelung zur Begrenzung von Mieterhöhungen bei Neuvermietungen bekannt, stellt ein zentrales Element des deutschen Mietrechts dar, das in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt wirken soll. Ihre Einführung im Jahr 2015 und die seither erfolgten Anpassungen zeigen die politische Bedeutung und die Notwendigkeit, bezahlbaren Wohnraum zu sichern. Das Kernziel der Mietpreisbremse ist es, einer Spirale steigender Mieten entgegenzuwirken und somit Mieter vor übermäßigen Mietforderungen zu schützen, während Vermietern weiterhin angemessene Renditen ermöglicht werden sollen. Wir beleuchten in diesem Ratgeber, was die Mietpreisbremse genau bedeutet, wo und wann sie gilt, welche Ausnahmen es gibt und wie Mieter ihre Rechte durchsetzen können.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die festlegt, dass bei der Neuvermietung einer Wohnung die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Diese Regelung gilt jedoch nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten, die von den jeweiligen Landesregierungen als sogenannte „angespannte Wohnungsmärkte“ ausgewiesen wurden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel durch einen Mietspiegel ermittelt und berücksichtigt Merkmale wie Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Wohnung. Ziel ist es, in Gebieten mit Wohnungsmangel einer überhitzten Preisentwicklung entgegenzuwirken und Wohnraum erschwinglich zu halten. Die genaue Definition eines angespannten Wohnungsmarktes obliegt den Bundesländern, wobei eine mangelnde Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen angenommen wird. Dies kann sich in stark steigenden Mieten, geringem Leerstand oder einer hohen Nachfrage äußern.

Wo und wann gilt die Mietpreisbremse?

Die Anwendung der Mietpreisbremse ist an spezifische Voraussetzungen geknüpft. Sie tritt ausschließlich in Kraft, wenn ein Bundesland durch eine Rechtsverordnung bestimmt hat, dass in bestimmten Gemeinden oder Gebieten ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Diese Verordnungen sind meist befristet und müssen regelmäßig erneuert werden. Es ist daher entscheidend, sich genau zu informieren, ob die eigene Stadt oder Gemeinde unter die Geltungsbereiche einer solchen Verordnung fällt. Informationen hierzu sind in der Regel auf den Webseiten der jeweiligen Landesministerien oder Kommunen zu finden. Die Mietpreisbremse findet Anwendung bei allen Mietverhältnissen, die nach dem Inkrafttreten der jeweiligen Landesverordnung geschlossen wurden. Bestehende Mietverträge, die bereits vor dieser Einführung gültig waren, sind von der Mietpreisbremse zunächst nicht betroffen, es sei denn, es handelt sich um eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis nach Modernisierung oder bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

• —Jedes Bundesland legt eigene Gebiete mit angespannter Wohnungsmarktlage fest.
• —Die Gültigkeit ist meist auf eine bestimmte Laufzeit beschränkt und muss erneuert werden.
• —Anwendung findet die Regelung bei Neuvermietungen.
• —Der Vermieter muss die neue Miete begründen, wenn sie über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der zentrale Referenzwert für die Mietpreisbremse. Sie wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Das wichtigste Instrument zur Ermittlung ist der Mietspiegel, der von den Gemeinden oder Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wird. Gibt es keinen qualifizierten Mietspiegel, können auch andere Mittel zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden, wie zum Beispiel die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Heranziehung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen. Ein qualifizierter Mietspiegel bietet dabei die höchste Rechtssicherheit, da er nach wissenschaftlichen Methoden erstellt wird. Vermieter sind nach Inkrafttreten der verschärften Auskunftspflicht seit 2019 verpflichtet, den Mietern unaufgefordert Auskunft über die Vormiete zu geben, wenn die Mietpreisbremse greift.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

Obwohl die Mietpreisbremse weitreichend ist, gibt es bestimmte Ausnahmen, unter denen die Regelung nicht greift. Diese Ausnahmen sollen den Wohnungsbau fördern und Vermieter nicht unverhältnismäßig belasten. Die wichtigsten Ausnahmen umfassen:

• —Neubauwohnungen: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dies soll Anreize für den Bau neuer Wohnungen schaffen.
• —Umfassend modernisierte Wohnungen: Wenn eine Wohnung so umfassend modernisiert wurde, dass die Kosten für die Modernisierung mindestens ein Drittel des Neubauwertes der Wohnung erreichen, kann die Miete frei vereinbart werden. Hierbei geht es um eine erhebliche Steigerung des Gebrauchswertes durch Modernisierungsmaßnahmen.
• —Vormiete: War bereits die Miete, die der vorherige Mieter gezahlt hat, höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf der Vermieter auch von einem neuen Mieter diese höhere Vormiete verlangen. Der Vermieter muss dies dem neuen Mieter jedoch unaufgefordert vor Vertragsabschluss mitteilen und begründen.
• —Möblierte Wohnungen und Untervermietung: Teilweise sind auch möblierte Wohnungen oder die Untervermietung von der Mietpreisbremse ausgenommen oder unterliegen gesonderten Regelungen. Hier empfiehlt sich eine genaue Prüfung im Einzelfall.

Diese Ausnahmen sind wichtig, um die Bauindustrie nicht zu lähmen und die Attraktivität von Investitionen in neuen Wohnraum oder in die substanzielle Erneuerung von Bestandswohnungen zu erhalten. Für Mieter ist es entscheidend, bei solchen Ausnahmefällen genau zu prüfen und sich gegebenenfalls beraten zu lassen, ob die Voraussetzungen tatsächlich erfüllt sind und die vom Vermieter genannte Ausnahme rechtmäßig ist.

Vorgehen bei zu hoher Miete

Sollten Sie als Mieter den Verdacht haben, dass Ihre Miete über der nach der Mietpreisbremse zulässigen Grenze liegt, ist ein strukturiertes Vorgehen ratsam. Zunächst sollten Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihre Wohnung ermitteln, idealerweise mithilfe des örtlichen Mietspiegels. Anschließend prüfen Sie, ob Ihre Gemeinde unter die Geltungsbereiche der Mietpreisbremse fällt. Wenn beide Punkte zutreffen und keine der genannten Ausnahmen greift, können Sie den Vermieter rügen. Die Rüge muss schriftlich erfolgen und klar darlegen, dass die vereinbarte Miete gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse verstößt. Es ist ratsam, dem Vermieter eine Frist zur Korrektur der Miete und zur Rückzahlung überzahlter Beträge zu setzen. Eine Rüge ist Voraussetzung dafür, dass Sie zu viel gezahlte Miete zurückfordern können – allerdings erst ab dem Zeitpunkt der Rüge. Wird keine Einigung erzielt, kann Unterstützung bei Mietervereinen oder einem Rechtsanwalt hilfreich sein, um die Ansprüche gerichtlich durchzusetzen.

Beispielrechnung zur Mietpreisbremse

Anhand eines Beispiels lässt sich die Anwendung der Mietpreisbremse verdeutlichen. Angenommen, Sie suchen eine Wohnung in einer Stadt, in der die Mietpreisbremse gilt. Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine vergleichbare Wohnung beträgt laut Mietspiegel 10 Euro pro Quadratmeter. Die Wohnung hat eine Größe von 80 Quadratmetern.

• —Ortsübliche Vergleichsmiete: 10 Euro/qm
• —Wohnungsgröße: 80 qm
• —Zulässige Miete ohne Mietpreisbremse: Der Vermieter möchte 12 Euro/qm verlangen.

Berechnung der zulässigen Miete gemäß Mietpreisbremse:

• —Ortsübliche Vergleichsmiete pro Monat: 10 Euro/qm * 80 qm = 800 Euro.
• —Zuschlag von 10 Prozent: 800 Euro * 0,10 = 80 Euro.
• —Maximale zulässige Miete: 800 Euro + 80 Euro = 880 Euro.

Der Vermieter verlangt jedoch 12 Euro/qm, also 12 Euro/qm * 80 qm = 960 Euro. Da die verlangte Miete von 960 Euro die maximal zulässige Miete von 880 Euro übersteigt, verstößt sie gegen die Mietpreisbremse. Sie könnten in diesem Fall eine Reduzierung der Miete auf 880 Euro verlangen.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein komplexes, aber wichtiges Instrument, das darauf abzielt, die Mietpreise in angespannten Märkten zu stabilisieren und Mieter zu schützen. Ihre Wirksamkeit und ihre Anwendung sind oft Gegenstand von Diskussionen und erfordern sowohl von Mietern als auch von Vermietern eine genaue Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen. Mieter sollten ihre Rechte kennen und gegebenenfalls fachkundige Beratung in Anspruch nehmen, um sicherzustellen, dass die geforderte Miete den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Vermieter müssen sich der Auskunftspflichten bewusst sein und die Ausnahmen korrekt anwenden, um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden. Die kontinuierliche Entwicklung und Anpassung der Mietpreisbremse verdeutlicht die Notwendigkeit, auf die Dynamiken des Wohnungsmarktes zu reagieren und ein Gleichgewicht zwischen den Interessen der Mieter und Vermieter zu finden.