Mietpreisbremse: Ablauf Schritt für Schritt

Die Mietpreisbremse ist ein zentrales Instrument, um überhöhte Mieten bei Neu- und Wiedervermietungen in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen. Für Mieter bedeutet sie Schutz vor unverhältnismäßig hohen Mietforderungen, für Vermieter klare Rahmenbedingungen für die Festsetzung der Miete. Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie die Mietpreisbremse in der Praxis funktioniert – von der ersten Prüfung der Rechtslage bis zur möglichen Rückforderung zu viel gezahlter Miete.

1. Rechtslage und Geltungsbereich prüfen

Bevor Mieter oder Vermieter die Mietpreisbremse konkret anwenden, muss geklärt werden, ob sie überhaupt gilt. Die Mietpreisbremse ist kein bundesweites Dauerrecht, sondern eine befristete Regelung, die nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt angewendet wird. Die zuständigen Bundesländer legen per Verordnung fest, welche Städte oder Gemeinden betroffen sind. In vielen Ballungsräumen wie München, Berlin oder Hamburg gilt die Mietpreisbremse, in ländlichen Regionen dagegen oft nicht.

Die gesetzliche Grundlage findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den Paragraphen 556d bis 556g. Dort ist festgelegt, dass bei Neu- oder Wiedervermietungen die Miete in angespannten Märkten höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Diese Regelung gilt nur für Bestandswohnungen, also Wohnungen, die bereits früher vermietet wurden. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.

• —Prüfen, ob die Stadt oder Gemeinde in der Mietpreisbremse-Verordnung des Bundeslandes aufgeführt ist.
• —Klären, ob es sich um eine Neu- oder Wiedervermietung handelt.
• —Abklären, ob die Wohnung ein Neubau nach dem 1. Oktober 2014 ist.
• —Informieren, ob die Mietpreisbremse in der Region aktuell verlängert wurde.
• —Einschätzen, ob der Wohnungsmarkt als angespannt gilt (Ballungsräume, hohe Nachfrage).

2. Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln

Der Kern der Mietpreisbremse ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie ergibt sich aus den durchschnittlichen Mieten vergleichbarer Wohnungen in der jeweiligen Region und berücksichtigt Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr. In den meisten Städten mit Mietpreisbremse gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, der von der Stadt oder Gemeinde veröffentlicht wird. Dieser Mietspiegel zeigt die üblichen Mieten für vergleichbare Wohnungen in den letzten Jahren und dient als verbindliche Grundlage für die Berechnung der zulässigen Miete.

Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, sollte die Wohnung anhand von Lage, Quadratmetern, Ausstattung und Baujahr im Mietspiegel gesucht werden. In einigen Fällen kann auch ein Gutachten eines Sachverständigen herangezogen werden, wenn der Mietspiegel nicht ausreichend ist oder nicht mehr aktuell. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Ausgangspunkt, um die nach der Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete zu berechnen.

• —Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde einsehen.
• —Wohnung nach Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr im Mietspiegel suchen.
• —Gegebenenfalls Gutachten eines Sachverständigen in Betracht ziehen.
• —Ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter ermitteln.
• —Vergleichbare Wohnungen in der Nähe berücksichtigen.

3. Zulässige Höchstmiete berechnen

Mit der ortsüblichen Vergleichsmiete kann die nach der Mietpreisbremse zulässige Höchstmiete berechnet werden. Die zulässige Miete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Beispiel: Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete zehn Euro pro Quadratmeter, darf die neue Miete höchstens elf Euro pro Quadratmeter betragen. Diese Regelung gilt für Neu- und Wiedervermietungen in angespannten Märkten.

Die Berechnung ist einfach: Die ortsübliche Vergleichsmiete wird mit 1,1 multipliziert. Das Ergebnis ist die zulässige Höchstmiete. Mieter sollten diese Berechnung im Mietvertrag prüfen und sicherstellen, dass die vereinbarte Miete diese Grenze nicht überschreitet. Vermieter müssen die Miete entsprechend festsetzen, um rechtssicher zu handeln.

• —Ortsübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter ermitteln.
• —Mit 1,1 multiplizieren, um die zulässige Höchstmiete zu berechnen.
• —Beispielrechnung: 10 €/m² × 1,1 = 11 €/m².
• —Vergleich mit der im Mietvertrag vereinbarten Miete.
• —Gegebenenfalls Anpassung der Miete beantragen.

4. Ausnahmen und Sonderfälle beachten

Es gibt mehrere Ausnahmen von der Mietpreisbremse, die Mieter und Vermieter kennen sollten. Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden, sind von der Regelung ausgenommen. Ebenso fallen umfassend modernisierte Wohnungen unter diese Ausnahme, wenn die Modernisierungskosten mindestens ein Drittel der Kosten eines Neubaus mit vergleichbarem Standard betragen. In solchen Fällen darf die Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Ein weiterer Sonderfall ist die Vormiete. Hat der vorherige Mieter bereits eine höhere Miete gezahlt, darf der Vermieter diese Miete weiterhin verlangen – jedoch nicht mehr. Möblierte Wohnungen unterliegen grundsätzlich der Mietpreisbremse, jedoch nur für die Grundmiete ohne Möblierungszuschlag. Ferienwohnungen und zeitlich befristete Mietverhältnisse bleiben ausgenommen.

• —Neubauten nach dem 1. Oktober 2014 sind ausgenommen.
• —Umfassend modernisierte Wohnungen mit hohen Kosten sind ausgenommen.
• —Vormiete liegt bereits über der Grenze, darf weiterhin verlangt werden.
• —Möblierte Wohnungen nur für Grundmiete betroffen.
• —Ferienwohnungen und befristete Mietverhältnisse sind ausgenommen.

5. Rüge und Rückforderung zu viel gezahlter Miete

Stellen Mieter fest, dass die Miete zu hoch angesetzt ist, können sie dies innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsschluss rügen. Die Rüge muss schriftlich erfolgen und neben dem Grund auch Informationen zur ortsüblichen Vergleichsmiete sowie zur derzeitig gezahlten Miete enthalten. Zudem muss eine Aufforderung zur Senkung der Miete und zur Beachtung der Mietpreisbremse erfolgen. Die Rüge kann formlos, unkompliziert und ohne Begründung der Rechtsverletzung im einzelnen erfolgen.

Sollte der Vermieter die überhöhte Miete bestreiten, können Mieter anwaltlichen Beistand in Anspruch nehmen und Einsicht in den Mietvertrag des Vormieters oder die Unterlagen zur Modernisierung verlangen. Aus der Zeit vor der Rüge gibt es kein Geld zurück. Mieter sollten daher die Rüge sehr schnell stellen, nachdem sie die überhöhte Miete festgestellt haben. Die zu viel gezahlte Miete kann rückwirkend zurückgefordert werden.

• —Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Vertragsschluss stellen.
• —Schriftliche Rüge mit Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete und der gezahlten Miete.
• —Aufforderung zur Senkung der Miete und Beachtung der Mietpreisbremse.
• —Gegebenenfalls anwaltlichen Beistand in Anspruch nehmen.
• —Rückforderung zu viel gezahlter Miete nach der Rüge.

6. Praxisnahe Schritte für Mieter und Vermieter

Für Mieter bedeutet die Mietpreisbremse Schutz vor überhöhten Mieten, für Vermieter klare Rahmenbedingungen. Mieter sollten sich vor Vertragsabschluss über die Rechtslage informieren, den Mietspiegel prüfen und die vereinbarte Miete berechnen. Vermieter sollten die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, die zulässige Höchstmiete berechnen und sicherstellen, dass die Miete diese Grenze nicht überschreitet. Beide Parteien sollten die Ausnahmen und Sonderfälle kennen.

In der Praxis empfiehlt es sich, den Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde einzusehen, die Wohnung im Mietspiegel zu suchen und die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Mieter können die Rüge formlos und unkompliziert stellen, Vermieter sollten die Unterlagen zur Modernisierung oder zum Neubau bereithalten. Beide Parteien sollten sich bei Unsicherheiten anwaltlichen Beistand in Anspruch nehmen.

• —Mietspiegel der Stadt oder Gemeinde einsehen.
• —Wohnung im Mietspiegel suchen und ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln.
• —Zulässige Höchstmiete berechnen und mit der vereinbarten Miete vergleichen.
• —Rüge formlos und unkompliziert stellen.
• —Gegebenenfalls anwaltlichen Beistand in Anspruch nehmen.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument, um überhöhte Mieten bei Neu- und Wiedervermietungen in angespannten Wohnungsmärkten zu begrenzen. Mieter und Vermieter sollten die Rechtslage kennen, die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und die zulässige Höchstmiete berechnen. Ausnahmen und Sonderfälle müssen beachtet werden, und bei überhöhten Mieten kann eine Rüge gestellt und zu viel gezahlte Miete zurückgefordert werden. Mit diesem Schritt-für-Schritt-Ansatz können Mieter und Vermieter die Mietpreisbremse sicher und rechtssicher anwenden.