Maklerprovision: Wer zahlt wann und wie viel?

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Oftmals wird dabei die Unterstützung eines Immobilienmaklers in Anspruch genommen, der sowohl Fachkenntnisse als auch Marktübersicht bietet und den Prozess der Vermittlung erheblich erleichtern kann. Für diese Dienstleistung fällt in der Regel eine Maklerprovision an, auch Maklercourtage genannt. Die Frage, wer diese Provision wann und in welcher Höhe zahlen muss, ist jedoch nicht immer auf Anhieb ersichtlich und hat sich in den letzten Jahren wiederholt geändert. Dieser Ratgeber beleuchtet die aktuellen gesetzlichen Regelungen und gibt einen umfassenden Überblick über die Maklerprovision in Deutschland.

Was ist eine Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist das Entgelt, das ein Immobilienmakler für seine erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird fällig, sobald ein rechtswirksamer Hauptvertrag (Kaufvertrag oder Mietvertrag) aufgrund der Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. Der Makler erbringt dabei verschiedene Leistungen, die von der Objektaufnahme und Bewertung über die Erstellung von Exposés und Marketingmaßnahmen bis hin zur Durchführung von Besichtigungen und der Begleitung bis zum Notartermin reichen können. Die Höhe der Provision wird prozentual zum Kaufpreis beziehungsweise zu den Monatsmieten berechnet und kann regional variieren.

Gesetzliche Regelungen zur Maklerprovision beim Immobilienkauf

Im Dezember 2020 trat eine wichtige Gesetzesänderung in Kraft, die die Verteilung der Maklerkosten beim Kauf von Wohnimmobilien maßgeblich beeinflusst hat. Ziel dieser Neuregelung war es, Käufer von Wohnimmobilien zu entlasten, da diese zuvor oft die gesamte Provision tragen mussten. Das sogenannte „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ (§ 656a ff. BGB) sieht eine hälftige Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer vor, sofern der Makler für beide Parteien tätig wird. Dies gilt explizit für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern.

Die Neuregelung besagt, dass ein Maklervertrag mit dem Käufer nur wirksam ist, wenn der Verkäufer sich ebenfalls vertraglich zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet hat. Der Anteil, den der Käufer zahlen muss, darf dabei den Anteil des Verkäufers nicht übersteigen. Hat der Makler nur eine Partei beauftragt und wird die Tätigkeit zum Beispiel nur im Interesse des Verkäufers erbracht, kann dieser selbstverständlich die volle Provision zahlen. Wichtig ist auch, dass die Provisionszahlung vom Käufer erst fällig wird, nachdem der Verkäufer seinen Anteil bezahlt hat und dies dem Käufer nachgewiesen wurde.

• —Gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
• —Halbe-halbe-Regel bei Doppelbeauftragung von Käufer und Verkäufer.
• —Käuferanteil darf Verkäuferanteil nicht übersteigen.
• —Käufer zahlt erst nach Nachweis der Verkäuferzahlung.

Wer zahlt die Maklerprovision beim Vermieten?

Auch bei der Vermietung von Immobilien wurde bereits vor einigen Jahren eine entsprechende Gesetzgebung eingeführt, um Mieter vor hohen Provisionsforderungen zu schützen. Seit dem sogenannten Bestellerprinzip, das im Juni 2015 in Kraft trat, gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt auch die Provision. In der Praxis bedeutet dies, dass in den allermeisten Fällen der Vermieter die Maklerprovision zahlen muss, da er es ist, der den Makler mit der Suche nach einem geeigneten Mieter beauftragt. Ein Mieter müsste die Provision nur dann zahlen, wenn er den Makler explizit und schriftlich mit der Suche nach einer Wohnung beauftragt hat und der Makler ihm daraufhin eine passende Immobilie vermittelt.

Die Höchstgrenze für die Maklerprovision bei Vermietung beträgt zwei Nettokaltmieten zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer. Diese Obergrenze schützt vor überzogenen Forderungen. Ein Makler darf auch keine anderen Kosten wie Anfahrtskosten oder Gebühren für die Erstellung des Mietvertrags zusätzlich zur Provision in Rechnung stellen, es sei denn, diese sind gesondert und transparent vereinbart.

• —Bestellerprinzip gilt seit 2015 bei Vermietung.
• —Regelfall: Vermieter zahlt den Makler.
• —Mieter zahlt nur bei eigener, schriftlicher Beauftragung.
• —Höchstgrenze: zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer.

Maklerprovision bei Gewerbeimmobilien und Grundstücken

Die oben genannten gesetzlichen Regelungen zur geteilten Provision beim Kauf und zum Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnimmobilien gelten nicht für den Verkauf von Gewerbeimmobilien, unbebauten Grundstücken oder die Vermietung von Gewerbeobjekten. In diesen Fällen besteht weiterhin Vertragsfreiheit. Das bedeutet, dass Käufer und Verkäufer beziehungsweise Vermieter und Mieter die Aufteilung der Maklerprovision frei aushandeln können. Oftmals wird hier die gesamte Provision einer Partei auferlegt oder eine individuelle Aufteilung vereinbart, die von den Parteien als fair empfunden wird.

Die Höhe der Maklerprovision bei Gewerbeflächen und Grundstücken ist ebenfalls nicht gesetzlich gedeckelt und richtet sich nach den regionalen Gegebenheiten, der Komplexität des Geschäfts und dem Verhandlungsgeschick der Parteien. Es ist daher besonders wichtig, die Konditionen vor Vertragsabschluss klar zu definieren und im Maklervertrag festzuhalten.

Wie hoch ist die Maklerprovision überhaupt?

Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern variiert je nach Bundesland und Art der Immobilie. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises angegeben und beinhaltet die gesetzliche Mehrwertsteuer. Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern liegt die Gesamtprovision üblicherweise zwischen 4 und 7 Prozent des Kaufpreises zzgl. Mehrwertsteuer. Durch die hälftige Teilung zahlen Käufer und Verkäufer dann jeweils die Hälfte davon.

Ein Beispiel: Beträgt der Kaufpreis einer Immobilie 300.000 Euro und die Gesamtprovision 6 Prozent zzgl. 19 Prozent Mehrwertsteuer, so ergeben sich folgende Kosten: 300.000 Euro * 6% = 18.000 Euro. Zzgl. 19% Mehrwertsteuer (3.420 Euro) ergibt die Gesamtprovision 21.420 Euro. Nach der neuen Regelung würden Käufer und Verkäufer jeweils 10.710 Euro zahlen. Bei der Vermietung von Wohnimmobilien beträgt die Provision maximal zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer, also z.B. bei 1.000 Euro Nettokaltmiete maximal 2.000 Euro plus 19% Mehrwertsteuer = 2.380 Euro, zu zahlen in der Regel vom Vermieter.

• —Regional unterschiedlich, keine bundeseinheitliche Regelung.
• —Kauf: Meist 4-7% des Kaufpreises (Gesamtprovision) zzgl. MwSt.
• —Vermietung: Max. 2 Nettokaltmieten zzgl. MwSt.
• —Immer Bruttobetrag (inkl. MwSt.) ausschreiben oder benennen.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Maklerprovision wird fällig, sobald ein rechtswirksamer Hauptvertrag (Kauf- oder Mietvertrag) über die vermittelte Immobilie zustande gekommen ist und die Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers ursächlich für diesen Vertragsabschluss war. Die bloße Unterzeichnung eines Vorvertrages oder der Kaufabsichtserklärung reicht in der Regel nicht aus, um die Provision zu begründen. Die Fälligkeit ist oft im Maklervertrag genau definiert. Beim Kauf einer Wohnimmobilie durch eine Neuerung des Gesetzes wird die Zahlung durch den Käufer zudem erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich entrichtet hat.

Es ist wichtig zu beachten, dass die Provision auch dann fällig werden kann, wenn die Immobilie zwar nicht direkt an den im Maklervertrag genannten Interessenten verkauft wird, dieser sie aber später über einen Dritten erwirbt, sofern der Makler nachweisen kann, dass seine ursprüngliche Leistung entscheidend war (sog. Kausalität). Dies betrifft jedoch eher Sonderfälle und setzt eine genaue Prüfung der Umstände voraus.

Worauf ist beim Maklervertrag zu achten?

Ein schriftlicher Maklervertrag ist die Basis für alle Vereinbarungen und sollte sorgfältig geprüft werden. Er sollte alle wesentlichen Punkte transparent regeln, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Dazu gehören die genaue Bezeichnung der Immobilie, die Höhe der Provision, die Fälligkeit der Zahlung sowie die Pflichten des Maklers und des Auftraggebers. Insbesondere seit der neuen Gesetzgebung zum 23. Dezember 2020 muss der Maklervertrag für den Kauf von Wohnimmobilien in Textform abgeschlossen werden, um wirksam zu sein. Dies bedeutet, er muss nicht zwingend eine eigenhändige Unterschrift tragen, aber zum Beispiel per E-Mail versandt werden oder in ähnlicher Weise dokumentiert sein.

• —Schriftliche Fixierung der Provision und Zahlungsmodalitäten.
• —Genau definierte Leistungen des Maklers.
• —Angabe, ob der Makler als Doppelmakler tätig ist (Interessen beider Parteien vertritt).
• —Regelungen zur Kündigung des Vertrages.
• —Vereinbarung über Besichtigungen und Datenweitergabe.

Fazit

Die Regelungen zur Maklerprovision in Deutschland sind komplex und unterscheiden sich je nach Art der Immobilie und der Vermittlungsleistung. Insbesondere beim Kauf von Wohnimmobilien hat die Neuregelung von 2020 für eine hälftige Teilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer gesorgt, um den Käufern entgegenzukommen. Beim Vermieten gilt weiterhin das Bestellerprinzip. Bei Gewerbeimmobilien besteht hingegen Vertragsfreiheit. Eine transparente Kommunikation und ein klar formulierter Maklervertrag sind essenziell, um Missverständnisse und unerwartete Kosten zu vermeiden. Es empfiehlt sich stets, die Konditionen genau zu prüfen und bei Unklarheiten juristischen Rat einzuholen.