Maklerprovision teilen: Was ist erlaubt und üblich?

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ist die Maklerprovision ein zentraler Punkt – nicht nur finanziell, sondern auch rechtlich. Seit 2020 gelten neue Regeln, die festlegen, wie Käufer und Verkäufer die Maklerkosten teilen dürfen. Viele Begriffe wie „Halbteilungsprinzip“, „Bestellerprinzip“ oder „Doppelmakler“ wirken auf den ersten Blick kompliziert, sind aber in der Praxis gut zu verstehen. In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, was bei der Teilung der Maklerprovision erlaubt und üblich ist, welche Ausnahmen es gibt und worauf Käufer und Verkäufer achten sollten.

Was ist die Maklerprovision überhaupt?

Die Maklerprovision ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des beurkundeten Kaufpreises berechnet und ist in der Regel inklusive Mehrwertsteuer angegeben. Rechtlich geregelt ist der Anspruch des Maklers auf Provision im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), vor allem in den Paragraphen 652 und 656c. Voraussetzung ist, dass der Makler einen wirksamen Maklervertrag geschlossen hat und die Immobilie tatsächlich vermittelt wurde.

In der Praxis bedeutet das: Ohne wirksamen Vertrag und ohne erfolgreiche Vermittlung gibt es in der Regel keine fällige Provision. Wird der Kaufvertrag nicht zustande gebracht oder wird der Makler vor Abschluss des Vertrags fristgerecht vom Auftrag entbunden, kann der Makler in der Regel keine Provision verlangen. Für Käufer und Verkäufer ist es daher wichtig, die Bedingungen im Maklervertrag genau zu prüfen, bevor sie unterschreiben.

• —Die Maklerprovision ist das Honorar für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie.
• —Sie wird meist als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet und inklusive Mehrwertsteuer angegeben.
• —Rechtliche Grundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), insbesondere die Paragraphen 652 und 656c.
• —Ohne wirksamen Maklervertrag und erfolgreiche Vermittlung entsteht in der Regel kein Provisionsanspruch.
• —Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag zustande kommt und die Vermittlung erfolgreich war.

Das Halbteilungsprinzip: Was es bedeutet

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern das sogenannte Halbteilungsprinzip. Danach darf der Käufer als Verbraucher maximal 50 Prozent der Maklerprovision tragen. Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision zahlen. Dieses Prinzip ist in den Paragraphen 656c und 656d BGB verankert und soll sicherstellen, dass Käufer nicht allein mit den Maklerkosten belastet werden.

Das Halbteilungsprinzip gilt nur für bestimmte Fälle: Es betrifft den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien kann die Provisionsverteilung weiterhin frei verhandelt werden. In diesen Fällen ist es möglich, dass eine Partei die gesamte Provision übernimmt oder eine andere Aufteilung vereinbart wird.

• —Das Halbteilungsprinzip besagt, dass der Käufer maximal 50 % der Maklerprovision zahlt.
• —Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision tragen.
• —Das Prinzip gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
• —Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien kann die Provisionsverteilung frei verhandelt werden.
• —Die Regelung soll sicherstellen, dass Käufer nicht allein mit den Maklerkosten belastet werden.

Bestellerprinzip und Doppelmakler

Das Bestellerprinzip besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, ihn auch bezahlt. Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern wird dieses Prinzip durch das Halbteilungsprinzip ergänzt. Beauftragt der Verkäufer den Makler, zahlt er mindestens die Hälfte der Provision. Der Käufer kann dann maximal die andere Hälfte tragen. Schließt der Makler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einen Maklervertrag ab, wird er als sogenannter Doppelmakler tätig.

Als Doppelmakler muss der Makler in beiden Verträgen die gleiche Provision vereinbaren. Unterschiedliche Provisionshöhen sind nicht zulässig. Nach Abschluss des Kaufvertrages stellt der Makler jeweils eine Rechnung an die jeweilige Partei. Beide Parteien müssen die fällige Summe innerhalb der vereinbarten Zahlungsfrist zahlen. Es ist wichtig, dass die Provisionen in beiden Verträgen klar und eindeutig festgelegt sind, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

• —Das Bestellerprinzip besagt, dass der Auftraggeber den Makler bezahlt.
• —Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt der Verkäufer mindestens die Hälfte der Provision.
• —Der Käufer kann maximal die andere Hälfte tragen.
• —Als Doppelmakler muss der Makler in beiden Verträgen die gleiche Provision vereinbaren.
• —Unterschiedliche Provisionshöhen sind nicht zulässig.
• —Beide Parteien erhalten eine Rechnung und müssen innerhalb der Zahlungsfrist zahlen.

Höhe der Maklerprovision: Was ist üblich?

Die Höhe der Maklerprovision ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern wird zwischen Makler und Auftraggebern frei verhandelt. Üblich sind Gesamtprovisionen zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Diese Sätze können je nach Bundesland und Region variieren. In vielen Fällen wird die Provision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sodass jede Partei etwa 2,975 % bis 3,57 % des Kaufpreises zahlt.

Beispielrechnung: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Gesamtprovision von 6 % beträgt die Maklerprovision 18.000 Euro. Wird diese hälftig geteilt, zahlt der Käufer 9.000 Euro und der Verkäufer 9.000 Euro. Es ist möglich, die Provision zu verhandeln, insbesondere bei hochpreisigen Objekten oder wenn eine schnelle Vermittlung absehbar ist. Viele Makler sind bereit, über ihren Anteil zu verhandeln, um den Verkauf zu beschleunigen.

• —Die Höhe der Maklerprovision ist frei verhandelbar und nicht gesetzlich festgelegt.
• —Üblich sind Gesamtprovisionen zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.
• —Die Provision wird häufig hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
• —Jede Partei zahlt dann etwa 2,975 % bis 3,57 % des Kaufpreises.
• —Die Provision kann je nach Bundesland und Region variieren.
• —Es ist möglich, die Provision zu verhandeln, insbesondere bei hochpreisigen Objekten.

Ausnahmen und Sonderfälle

Es gibt einige Ausnahmen, in denen das Halbteilungsprinzip nicht gilt. Beispielsweise bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien kann die Provisionsverteilung frei verhandelt werden. Hier ist es möglich, dass eine Partei die gesamte Provision übernimmt oder eine andere Aufteilung vereinbart wird. Auch bei Mietobjekten gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.

Ein weiterer Sonderfall ist die sogenannte Außenprovision, bei der der Käufer die gesamte Provision zahlt. Dies ist bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien möglich, aber nicht bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. In solchen Fällen ist es wichtig, die Bedingungen im Maklervertrag genau zu prüfen und gegebenenfalls einen Fachanwalt zu konsultieren.

• —Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien kann die Provisionsverteilung frei verhandelt werden.
• —Hier ist es möglich, dass eine Partei die gesamte Provision übernimmt.
• —Bei Mietobjekten gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.
• —Die sogenannte Außenprovision, bei der der Käufer die gesamte Provision zahlt, ist bei bestimmten Immobilienarten möglich.
• —Die Bedingungen im Maklervertrag sollten genau geprüft werden.
• —Bei Unsicherheiten sollte ein Fachanwalt konsultiert werden.

Praktische Tipps für Käufer und Verkäufer

Für Käufer und Verkäufer ist es wichtig, die Bedingungen im Maklervertrag genau zu verstehen und zu prüfen. Bevor der Vertrag unterschrieben wird, sollten alle Punkte zur Provision, Zahlungsfristen und Fälligkeit geklärt sein. Es ist ratsam, mehrere Makler zu vergleichen und die Provisionen zu verhandeln, um die besten Konditionen zu erhalten. Auch die Möglichkeit, die gesamte Provision vom Verkäufer übernehmen zu lassen, sollte geprüft werden.

Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Dokumentation. Alle Vereinbarungen sollten schriftlich festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Nach Abschluss des Kaufvertrages sollten die Rechnungen des Maklers sorgfältig geprüft werden, bevor die Zahlung erfolgt. Bei Unklarheiten oder vermeintlichen Fehlern sollte der Makler kontaktiert oder ein Fachanwalt konsultiert werden.

• —Die Bedingungen im Maklervertrag genau prüfen und verstehen.
• —Mehrere Makler vergleichen und die Provisionen verhandeln.
• —Die Möglichkeit prüfen, die gesamte Provision vom Verkäufer übernehmen zu lassen.
• —Alle Vereinbarungen schriftlich festhalten.
• —Rechnungen des Maklers sorgfältig prüfen.
• —Bei Unklarheiten einen Fachanwalt konsultieren.

Fazit

Die Teilung der Maklerprovision ist seit 2020 klar geregelt, insbesondere für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Das Halbteilungsprinzip stellt sicher, dass Käufer nicht allein mit den Maklerkosten belastet werden. Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar, üblich sind Gesamtprovisionen zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises, häufig hälftig geteilt. Es gibt Ausnahmen und Sonderfälle, bei denen die Provisionsverteilung frei verhandelt werden kann. Für Käufer und Verkäufer ist es wichtig, die Bedingungen im Maklervertrag genau zu prüfen, die Provisionen zu verhandeln und alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.