Maklerprovision in Deutschland: Wer zahlt was?

Beim Kauf oder der Vermietung einer Immobilie stellt sich früher oder später die Frage: Wer zahlt die Maklerprovision? In Deutschland ist die Antwort nicht immer eindeutig, weil die Höhe der Provision frei verhandelbar ist und sich je nach Objektart, Bundesland und Vertragskonstellation unterscheidet. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Maklerprovision in der Praxis berechnet wird, wer sie trägt und welche gesetzlichen Regeln gelten – damit Sie beim nächsten Immobilienkauf oder der nächsten Wohnungssuche besser vorbereitet sind.

Was ist eine Maklerprovision?

Die Maklerprovision, auch Maklercourtage genannt, ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie fällt an, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt oder ein Mietvertrag abgeschlossen wird. Die Provision ist in der Regel ein prozentualer Anteil am Kaufpreis bzw. an der Miete und wird erst fällig, wenn der Makler erfolgreich vermittelt hat.

Wichtig ist der Unterschied zwischen Kauf- und Mietprovision: Beim Immobilienkauf richtet sich die Courtage meist nach dem Kaufpreis, bei der Vermietung nach der Miete. Zudem gelten für Kauf und Miete unterschiedliche gesetzliche Rahmenbedingungen. In beiden Fällen ist die Höhe der Provision grundsätzlich frei verhandelbar, muss aber ortsüblich sein und darf bestimmte gesetzliche Obergrenzen nicht überschreiten.

• —Maklerprovision = Vergütung für erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie.
• —Beim Kauf: Prozent vom Kaufpreis, beim Mieten: meist Monatsmieten.
• —Fällig erst nach Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrags.
• —Höhe frei verhandelbar, aber ortsüblich und gesetzlich begrenzt.
• —Unterschiedliche Regeln für Kauf und Vermietung.

Höhe der Maklerprovision beim Immobilienkauf

Beim Kauf von Wohnimmobilien wie Wohnungen und Einfamilienhäusern ist die Maklerprovision nicht gesetzlich festgelegt, sondern frei vereinbar. In der Praxis bewegen sich die üblichen Gesamtprovisionen inklusive Mehrwertsteuer häufig im Bereich von etwa 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises. Diese Gesamtprovision wird dann zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Ein typisches Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 6,58 Prozent (inkl. MwSt.) ergibt sich eine Maklercourtage von rund 26.320 Euro. In der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer diese Summe hälftig, sodass jede Partei etwa 13.160 Euro zahlt. Konkrete Prozentsätze können je nach Bundesland, Region und Makler variieren, sodass es sich lohnt, Angebote zu vergleichen.

• —Provision frei verhandelbar, meist 5,95–7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt.
• —Gesamtprovision wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.
• —Beispiel: 400.000 Euro Kaufpreis × 6,58 % = ca. 26.320 Euro Courtage.
• —Je nach Region können die üblichen Sätze leicht abweichen.
• —Makler können individuelle Angebote machen, die über oder unter dem Durchschnitt liegen.

Wer zahlt beim Immobilienkauf: Käufer oder Verkäufer?

Seit Dezember 2020 gilt für den Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern eine bundesweit einheitliche Regelung: Die Maklerprovision muss zwischen Käufer und Verkäufer gleich hoch sein, wenn beide Verbraucher sind. Das bedeutet, dass der Käufer maximal 50 Prozent der Gesamtprovision tragen darf. Der Verkäufer muss mindestens die andere Hälfte übernehmen.

In der Praxis läuft dies meist auf eine 50-50-Aufteilung hinaus. Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Courtage zahlen. Der Käufer darf nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der Verkäufer seinen Anteil tatsächlich übernimmt. Eine reine Käuferprovision ist daher nur zulässig, wenn der Käufer den Makler selbst beauftragt (Suchauftrag).

• —Käufer darf maximal 50 % der Maklerprovision zahlen.
• —Verkäufer muss mindestens 50 % tragen, wenn er den Makler beauftragt.
• —50-50-Aufteilung ist in der Praxis Standard.
• —Reine Käuferprovision nur bei eigenem Suchauftrag möglich.
• —Regelung gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit privatem Käufer.

Besonderheiten bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeimmobilien

Die gesetzliche Halbteilungsregelung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist. Bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeimmobilien bleibt die Vertragsfreiheit erhalten. Hier kann frei vereinbart werden, wer die Maklerprovision trägt und in welcher Höhe.

In der Praxis kommen bei solchen Objekten häufig reine Verkäufer- oder Käuferprovisionen vor. Der Makler kann also entweder ausschließlich vom Verkäufer oder ausschließlich vom Käufer bezahlt werden. Auch ungleiche Aufteilungen sind möglich, solange beide Parteien dem zustimmen. Wichtig ist, dass die Vereinbarung schriftlich festgehalten wird, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

• —Keine gesetzliche Halbteilung bei Mehrfamilienhäusern, Grundstücken und Gewerbeimmobilien.
• —Freie Vereinbarung von Käufer- oder Verkäuferprovision möglich.
• —Ungleichmäßige Aufteilungen sind zulässig.
• —Schriftliche Vereinbarung empfehlenswert.
• —Vertragsfreiheit gilt, solange keine Verbraucherrechte betroffen sind.

Maklerprovision bei der Vermietung von Wohnungen

Bei der Vermietung von Wohnungen gilt das sogenannte Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. In der Regel ist das der Vermieter, der den Makler mit der Vermietung der Wohnung beauftragt. Der Mieter muss in diesem Fall keine Maklerprovision zahlen, es sei denn, er beauftragt den Makler selbst.

Die Höhe der Maklerprovision bei der Vermietung ist gesetzlich gedeckelt. Für Mieter beträgt die maximale Provision zwei Monatsnettomieten plus Mehrwertsteuer. Für Vermieter gibt es keine gesetzliche Obergrenze, die Höhe wird mit dem Makler ausgehandelt. Die Provision wird erst fällig, wenn ein Mietvertrag abgeschlossen wird.

• —Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.
• —Mieter zahlt nur, wenn er den Makler selbst beauftragt.
• —Maximal zwei Monatsnettomieten plus MwSt. für Mieter.
• —Für Vermieter keine gesetzliche Obergrenze.
• —Provision fällig nach Abschluss des Mietvertrags.

Wie wird die Maklerprovision berechnet? Praxisbeispiele

Die Berechnung der Maklerprovision ist in der Regel einfach: Kaufpreis oder Miete multipliziert mit dem vereinbarten Prozentsatz. Beim Kauf wird die Provision inklusive Mehrwertsteuer berechnet, beim Mieten je nach Vereinbarung mit oder ohne MwSt. Es ist wichtig, die genaue Berechnungsgrundlage im Maklervertrag festzuhalten.

Beispiel 1 – Kauf: Kaufpreis 350.000 Euro, Gesamtprovision 6,58 % inkl. MwSt. = 23.030 Euro Courtage. Bei 50-50-Aufteilung zahlt Käufer 11.515 Euro und Verkäufer 11.515 Euro. Beispiel 2 – Miete: Monatsnettomiete 800 Euro, Provision zwei Monatsmieten plus 19 % MwSt. = 1.600 Euro + 304 Euro = 1.904 Euro für den Mieter.

• —Formel: Kaufpreis × Provisionssatz = Maklerprovision.
• —Beispiel Kauf: 350.000 Euro × 6,58 % = 23.030 Euro Courtage.
• —Beispiel Miete: 800 Euro × 2 + 19 % MwSt. = 1.904 Euro.
• —Schriftliche Festlegung der Berechnungsgrundlage empfehlenswert.
• —Mehrwertsteuer beachten, da sie in der Regel auf die Provision aufgeschlagen wird.

Wichtige Punkte beim Abschluss eines Maklervertrags

Bevor ein Maklervertrag unterschrieben wird, sollten einige Punkte genau geprüft werden. Dazu gehören die Höhe der Provision, die Berechnungsgrundlage, die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer sowie die Bedingungen für die Fälligkeit der Zahlung. Ein klar formulierter Vertrag schützt vor unerwarteten Kosten.

Es ist ratsam, mehrere Maklerangebote einzuholen und die Konditionen zu vergleichen. Achten Sie darauf, ob es sich um eine Doppelprovision (Käufer und Verkäufer zahlen) oder eine reine Verkäuferprovision handelt. Zudem sollte der Vertrag die Leistungen des Maklers genau beschreiben, damit später keine Unklarheiten über die erbrachten Dienstleistungen entstehen.

• —Höhe und Berechnungsgrundlage der Provision genau festhalten.
• —Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer klar regeln.
• —Bedingungen für die Fälligkeit der Zahlung festlegen.
• —Mehrere Maklerangebote vergleichen.
• —Leistungen des Maklers im Vertrag beschreiben.
• —Schriftliche Vereinbarung für alle wichtigen Punkte.

Fazit

Die Maklerprovision in Deutschland ist frei verhandelbar, unterliegt aber bestimmten gesetzlichen Rahmenbedingungen, insbesondere beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage meist hälftig, während bei der Vermietung der Vermieter in der Regel den Makler bezahlt. Wichtig ist, die genauen Konditionen im Maklervertrag schriftlich festzuhalten und sich vor Abschluss genau zu informieren, um unerwartete Kosten zu vermeiden.