Lex Koller: Immobilienerwerb in der Schweiz als Ausländer

Die Schweiz gilt als attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen. Das stabile politische und wirtschaftliche Umfeld, die hohe Lebensqualität und die malerische Landschaft ziehen viele Interessenten aus dem Ausland an. Doch der Immobilienmarkt in der Schweiz ist für nicht-schweizerische Staatsbürger nicht uneingeschränkt zugänglich. Die sogenannte Lex Koller reguliert den Erwerb von Grundeigentum durch Personen im Ausland und verhindert eine unkontrollierte Übernahme des Immobilienmarktes. Dieser Ratgeber bietet einen detaillierten Überblick über die Gesetzgebung, die damit verbundenen Herausforderungen und die Möglichkeiten, die sich für ausländische Käufer ergeben.

Was ist die Lex Koller?

Die Lex Koller ist die umgangssprachliche Bezeichnung für das "Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland" (BewG). Dieses Gesetz trat 1985 in Kraft und ist ein Nachfolger früherer Bestimmungen, die ebenfalls darauf abzielten, den Immobilienerwerb durch Ausländer zu steuern. Der Hauptzweck der Lex Koller besteht darin, eine "Ausländerflut" auf dem Schweizer Immobilienmarkt zu verhindern, die Preise in die Höhe zu treiben und die Bodenpreise für die einheimische Bevölkerung unerschwinglich zu machen. Das Gesetz dient also dem Schutz des nationalen Interesses und der Sicherung von Landreserven.

Im Kern der Lex Koller steht die Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken durch Personen mit Wohnsitz im Ausland oder durch Unternehmen, die mehrheitlich von Personen im Ausland kontrolliert werden. Nicht jeder Immobilienerwerb ist bewilligungspflichtig; es gibt wichtige Ausnahmen und Unterscheidungen, die für potenzielle Käufer entscheidend sind. Das Gesetz ist kantonal unterschiedlich streng ausgelegt, was die Komplexität für ausländische Interessenten zusätzlich erhöht. Es ist daher unerlässlich, sich vorab detailliert über die spezifischen Regelungen im gewünschten Kanton zu informieren.

Wer gilt als "Person im Ausland"?

Die Definition einer "Person im Ausland" ist zentral für die Anwendung der Lex Koller. Sie umfasst nicht nur natürliche Personen, sondern auch juristische Personen. Eine Person gilt als im Ausland ansässig, wenn sie ihren rechtlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz hat. Bei juristischen Personen, wie zum Beispiel Gesellschaften, sind die Verhältnisse komplexer. Hier zählt, wo das Unternehmen seinen statutarischen Sitz hat und wer die Mehrheit der Stimmrechte oder des Kapitals kontrolliert. Es gibt jedoch spezifische Kriterien, die eine Person oder ein Unternehmen von der Bewilligungspflicht befreien können.

• —Natürliche Personen, die ihren Wohnsitz im Ausland haben (ohne Niederlassungsbewilligung C)
• —Juristische Personen, die ihren statutarischen Sitz im Ausland haben
• —Juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, die mehrheitlich von Personen im Ausland kontrolliert werden (z. B. durch Mehrheitsbeteiligung am Kapital oder an den Stimmrechten)
• —Erwerb durch eine Schweizer Zweckgesellschaft, die für eine Person im Ausland handelt

Welche Immobilienarten sind bewilligungspflichtig?

Die Lex Koller unterscheidet primär zwischen bewilligungspflichtigen und nicht bewilligungspflichtigen Grundstücken. Die Genehmigungspflicht hängt stark von der Art der Immobilie und deren Nutzung ab. Grundsätzlich unterliegen unbebaute Grundstücke (Bauland), Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze stärkeren Restriktionen als etwa Betriebsstätten.

• —Unbebaute Grundstücke (Bauland)
• —Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels (unterliegen oft Kontingenten)
• —Zweitwohnungen (ebenfalls stark eingeschränkt, falls die Gemeinde nicht über genügend Erstwohnungen verfügt)
• —Wohnliegenschaften, die nicht als Hauptwohnsitz des Erwerbers dienen sollen

Nicht bewilligungspflichtig sind in der Regel Geschäftsräume, Gewerbe- und Industrieliegenschaften, Hauptwohnsitze nach Erteilung einer Niederlassungsbewilligung (Ausweis C) sowie Bauland, das innerhalb einer bestimmten Frist bebaut und als Hauptwohnsitz genutzt wird. Es ist wichtig anzumerken, dass die kantonalen und kommunalen Behörden bei der Auslegung und Anwendung der Lex Koller eine gewisse Autonomie besitzen. So können beispielsweise die Kontingente für Ferienwohnungen von Kanton zu Kanton stark variieren oder bestimmte Gemeinden den Erwerb gänzlich untersagen.

Bewilligungsfreie Erwerbe und Ausnahmen

Trotz der restrictiven Natur der Lex Koller gibt es wichtige Ausnahmen, die einen bewilligungsfreien Erwerb ermöglichen oder die Anforderungen lockern. Die Kenntnis dieser Ausnahmen ist für ausländische Käufer von grösster Bedeutung.

• —Erwerb einer Hauptwohnung durch Personen mit einer gültigen Niederlassungsbewilligung (Ausweis C). In diesem Fall werden sie rechtlich wie Schweizer Bürger behandelt.
• —Erwerb von Grundstücken für die Errichtung einer festen Betriebsstätte (z. B. Fabrik, Bürogebäude), sofern die Liegenschaft ausschliesslich der gewerblichen Nutzung dient.
• —Erwerb von Liegenschaften im Rahmen einer Erbschaft – dies ist in der Regel nicht bewilligungspflichtig.
• —Erwerb von Grundstücken durch Schweizer Staatsangehörige oder Schweizer Unternehmen, die nicht von Personen im Ausland kontrolliert werden.
• —Bestimmte internationale Organisationen oder diplomatische Vertretungen können ebenfalls bewilligungsfrei erwerben.

Der Erwerb einer Hauptwohnung für Personen mit einer gültigen Aufenthaltsbewilligung B oder L ist bewilligungspflichtig, jedoch sind die Hürden oft geringer, wenn der Käufer tatsächlich beabsichtigt, die Immobilie selbst zu bewohnen und seinen Lebensmittelpunkt in die Schweiz zu verlegen. Die Beweisführung hierfür kann jedoch aufwändig sein und bedarf einer sorgfältigen Vorbereitung.

Das Bewilligungsverfahren: Schritte und Anforderungen

Ist ein Erwerb bewilligungspflichtig, muss ein Gesuch bei der zuständigen kantonalen Bewilligungsbehörde eingereicht werden. In der Regel ist dies das kantonale Grundbuchamt oder eine spezielle Bewilligungsstelle. Das Verfahren kann komplex sein und erfordert die Einreichung zahlreicher Dokumente und Nachweise.

• —Antragsformular der kantonalen Behörde
• —Kopie des Kaufvertrags (Entwurf)
• —Grundbuchauszug der Liegenschaft
• —Pläne und Beschreibungen der Immobilie
• —Nachweis der Identität und des Wohnsitzes des Käufers
• —Im Falle juristischer Personen: Statuten, Handelsregisterauszug, Nachweis der Kontrollverhältnisse
• —Detaillierte Angaben zur geplanten Nutzung der Immobilie (z.B. als Ferienwohnung, Hauptwohnsitz)

Die Bearbeitungszeit für ein solches Gesuch kann mehrere Wochen oder gar Monate in Anspruch nehmen. Die Gebühren variieren je nach Kanton und Komplexität des Falls. Die Behörden prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Bewilligung erfüllt sind und ob der Erwerb den Zielen der Lex Koller entspricht. Eine Genehmigung ist keineswegs garantiert und kann bei Nicht-Erfüllung der Kriterien oder bei Überschreitungen von Kontingenten verweigert werden. Eine Ablehnung ist mit Rechtsmitteln anfechtbar, was das Verfahren jedoch zusätzlich verlängern kann.

Rechnerische und praktische Aspekte

Neben den rechtlichen Hürden sind auch finanzielle und praktische Aspekte beim Immobilienkauf in der Schweiz für Ausländer zu berücksichtigen. Die Immobilienpreise in der Schweiz sind im Vergleich zu vielen anderen Ländern sehr hoch. Zudem können für Genehmigungen und rechtliche Beratung erhebliche Kosten anfallen.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Angenommen, ein ausländischer Käufer möchte eine Ferienwohnung in einem touristischen Kanton erwerben. Der Kaufpreis beträgt CHF 1'000'000. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen an: Handänderungssteuern (je nach Kanton 1-3%), Notariats- und Gerichtsgebühren (ca. 0.2-0.5%), Maklerprovision (typischerweise 2-5% vom Kaufpreis, oft vom Verkäufer getragen, kann aber auch ganz oder teilweise vom Käufer übernommen werden) und gegebenenfalls die Lex Koller-Bewilligungsgebühren (einige hundert bis einige tausend Franken). Ein wichtiger Punkt ist auch die Finanzierung: Schweizer Banken sind bei der Kreditvergabe an ausländische Käufer von Ferienwohnungen oft restriktiver und verlangen höhere Eigenmittelquoten (oft 40-50% oder mehr) als bei Hauptwohnsitzen für Schweizer Bürger.

Es ist zudem zu beachten, dass Ferienwohnungen oder Zweitwohnsitze in Regionen mit starker touristischer Nachfrage Kontingenten unterliegen können. Ist das Kontingent für eine Gemeinde ausgeschöpft, ist kein weiterer Kauf einer solchen Immobilie für ausländische Personen mehr möglich, selbst wenn alle anderen Kriterien erfüllt wären. Eine umfassende Due Diligence, d.h. eine sorgfältige Prüfung der Immobilie und der rechtlichen Rahmenbedingungen, ist daher unerlässlich.

Die Rolle der "Zweitwohnungsinitiative"

Ergänzend zur Lex Koller hat die Schweizer Bevölkerung 2012 die "Zweitwohnungsinitiative" angenommen. Dieses Gesetz, auch bekannt als "Lex Weber", begrenzt den Bau von Zweitwohnungen in Gemeinden auf maximal 20 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Obwohl die Lex Weber nicht direkt den Erwerb durch Ausländer verbietet, schränkt sie das Angebot an potenziellen Kaufobjekten massiv ein. Viele Gemeinden haben das 20-Prozent-Limit bereits erreicht oder überschritten, was den Bau neuer Zweitwohnungen und somit auch den möglichen Erwerb durch ausländische Interessenten stark erschwert. Die Lex Weber und die Lex Koller wirken somit gemeinsam restriktiv auf den Zweitwohnungsmarkt ein.

Diese Regelung hat zur Folge, dass in vielen beliebten touristischen Regionen kaum noch neue Ferienwohnungen gebaut werden dürfen. Bestehende Zweitwohnungen, die vor 2012 bewilligt wurden, sind vom Gesetz zwar nicht betroffen und dürfen weiterhin als Zweitwohnung genutzt und verkauft werden, aber ihr Angebot ist begrenzt. Für ausländische Käufer ist dies ein zusätzlicher erschwerender Faktor, der die Auswahl reduziert und die Preise der verbleibenden Objekte weiter in die Höhe treiben kann.

Fazit

Der Immobilienerwerb in der Schweiz als Ausländer ist ein komplexes Unterfangen, das von der Lex Koller und der Zweitwohnungsinitiative massgeblich beeinflusst wird. Eine gründliche Vorbereitung, das Verständnis der gesetzlichen Bestimmungen und die Einholung professioneller Rechtsberatung sind unerlässlich. Obwohl die Hürden hoch sind, ist der Erwerb unter bestimmten Bedingungen möglich, insbesondere für Personen, die ihren Lebensmittelpunkt dauerhaft in die Schweiz verlegen möchten oder in den Erwerb einer Gewerbeimmobilie investieren. Potenziellen Käufern wird dringend empfohlen, sich frühzeitig an sachkundige Experten zu wenden, um die individuellen Möglichkeiten auszuloten und das Bewilligungsverfahren erfolgreich zu durchlaufen.