Kaufpreisaufteilung Grund und Gebäude: Wie lange dauert es?

Beim Kauf einer bebauten Immobilie stellt sich für viele Eigentümer die Frage: Wie lange dauert es eigentlich, bis die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie dem Gebäude steht? Gemeint ist damit nicht die Dauer des eigentlichen Kaufvertragsabschlusses, sondern der Zeitraum, bis eine steuerlich tragfähige Aufteilung des Gesamtkaufpreises vorliegt – sei es im Notarvertrag, in einem Gutachten oder in der späteren Steuererklärung. In der Praxis hängt diese Dauer von mehreren Faktoren ab: von der gewählten Methode über die Datenlage bis hin zu möglichen Nachfragen des Finanzamts. In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, was die Kaufpreisaufteilung ist, welche Verfahren es gibt und wie lange die einzelnen Phasen typischerweise dauern.

Was ist die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude?

Die Kaufpreisaufteilung beschreibt die Aufschlüsselung des im Kaufvertrag vereinbarten Gesamtkaufpreises auf den Bodenwert (Grund und Boden) und den Gebäudewert. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks wird in der Regel ein einziger Kaufpreis vereinbart, der sowohl das Grundstück als auch das Gebäude umfasst. Aus steuerlicher Sicht ist jedoch nur der Gebäudewert abschreibbar, der Bodenwert bleibt unverändert. Daher muss der Kaufpreis sachgerecht auf diese beiden Wirtschaftsgüter verteilt werden.

Diese Aufteilung ist vor allem für vermietete Immobilien relevant, weil sie die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) bildet. Je höher der Gebäudewert im Verhältnis zum Bodenwert ist, desto höher fällt in der Regel die jährliche Abschreibung aus – und damit auch der steuerliche Vorteil. Gleichzeitig muss die Aufteilung plausibel und nachvollziehbar sein, damit das Finanzamt sie akzeptiert.

Warum die Dauer der Aufteilung wichtig ist

Die Frage, wie lange die Kaufpreisaufteilung dauert, spielt vor allem im zeitlichen Ablauf des Immobilienkaufs eine Rolle. Werden Bodenrichtwerte, Gutachten oder spezielle Berechnungen benötigt, kann dies den Zeitplan zwischen Kaufabschluss und erster Steuererklärung beeinflussen. Zudem kann eine verzögerte oder unplausible Aufteilung zu Nachfragen oder Korrekturen durch das Finanzamt führen, was den administrativen Aufwand erhöht.

Für Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten oder als Kapitalanlage nutzen, ist es sinnvoll, die Kaufpreisaufteilung möglichst frühzeitig zu klären – idealerweise bereits im Rahmen des Notarvertrags. So vermeidet man spätere Diskussionen und kann die Abschreibung von Anfang an korrekt planen. Die Dauer der Aufteilung hängt dabei vor allem von der gewählten Methode und der Verfügbarkeit der notwendigen Daten ab.

Typische Verfahren zur Kaufpreisaufteilung

Es gibt mehrere Verfahren, um den Kaufpreis sachgerecht aufzuteilen. In der Praxis werden vor allem drei Bewertungsverfahren eingesetzt: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Wahl des Verfahrens richtet sich nach der Art der Immobilie, der Datenlage und den Vorgaben der Finanzverwaltung.

Beim Vergleichswertverfahren werden aktuelle Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke und Immobilien herangezogen, um den Verkehrswert von Boden und Gebäude zu ermitteln. Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Renditeobjekten verwendet und berücksichtigt den künftigen Mietzins. Das Sachwertverfahren basiert auf den Herstellungskosten des Gebäudes und wird häufig bei Neubauten oder umfangreichen Sanierungen angewendet. In allen Fällen gilt: Der Gesamtkaufpreis wird im Verhältnis der ermittelten Verkehrswerte oder Teilwerte aufgeteilt.

• —Vergleichswertverfahren: Nutzung aktueller Kaufpreise vergleichbarer Objekte
• —Ertragswertverfahren: Berücksichtigung des künftigen Mietzinses
• —Sachwertverfahren: Basis sind die Herstellungskosten des Gebäudes
• —Verhältnisbildung: Aufteilung nach Verhältnis der Verkehrswerte
• —Restwertmethode: Heute nur noch eingeschränkt zulässig

Wie lange dauert die Aufteilung im Notarvertrag?

Viele Eigentümer lassen die Kaufpreisaufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag festhalten. In diesem Fall hängt die Dauer vor allem davon ab, ob die Parteien sich bereits vor dem Notartermin auf eine Aufteilung geeinigt haben oder ob zusätzliche Berechnungen oder Gutachten eingeholt werden müssen. Wenn Bodenrichtwerte und grobe Schätzungen vorliegen, kann die Aufteilung im Rahmen des Vertragsentwurfs innerhalb weniger Tage erfolgen.

Kommt es zu Diskussionen über die Höhe des Gebäudewerts oder des Bodenwerts, kann die Abstimmung mit Steuerberater, Makler oder Gutachter einige Wochen in Anspruch nehmen. Typischerweise liegt die Zeitspanne für eine vertraglich festgelegte Kaufpreisaufteilung zwischen wenigen Tagen und etwa zwei bis drei Wochen, abhängig von der Komplexität des Objekts und der Schnelligkeit der Kommunikation zwischen den Beteiligten.

• —Vorbereitung der Daten (Bodenrichtwerte, Mietzinsen, Baujahr) – 1–7 Tage
• —Abstimmung mit Steuerberater oder Gutachter – 3–14 Tage
• —Einbindung in den Notarvertrag – 1–3 Tage
• —Gesamtdauer im Regelfall – 1–3 Wochen

Dauer bei Nutzung der BMF-Arbeitshilfe

Das Bundesfinanzministerium stellt eine Excel-basierte Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die die Berechnung nach den vorgegebenen Verfahren erleichtert. Wer diese Arbeitshilfe nutzt, kann die Aufteilung in der Regel relativ schnell durchführen, vorausgesetzt, alle notwendigen Daten liegen vor. Dazu gehören unter anderem Bodenrichtwert pro Quadratmeter, Grundstücksgröße, Jahresreinertrag und Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Die eigentliche Berechnung in der Arbeitshilfe dauert in der Regel nur wenige Stunden, wenn die Daten bereits vorliegen. Die Beschaffung der Daten kann jedoch einige Tage bis eine Woche in Anspruch nehmen, insbesondere wenn Bodenrichtwerte oder Mietzinsen recherchiert werden müssen. Insgesamt kann man bei Nutzung der BMF-Arbeitshilfe mit einer Zeitspanne von etwa einer bis zwei Wochen rechnen, bis eine nachvollziehbare Aufteilung vorliegt.

• —Beschaffung der notwendigen Daten – 3–7 Tage
• —Eingabe in die Arbeitshilfe und Berechnung – 1–2 Stunden
• —Prüfung und Dokumentation – 1–3 Tage
• —Gesamtdauer – etwa 1–2 Wochen

Dauer bei Einholung eines Gutachtens

In vielen Fällen wird ein Gutachter beauftragt, um eine Kaufpreisaufteilung zu erstellen. Dies ist insbesondere dann sinnvoll, wenn die Immobilie komplex ist, der Kaufpreis ungewöhnlich hoch oder niedrig ist oder wenn eine maximale Abschreibung angestrebt wird. Ein Gutachter ermittelt die Verkehrswerte von Boden und Gebäude nach den anerkannten Verfahren und dokumentiert die Aufteilung detailliert.

Die Dauer eines Gutachtens hängt von der Auslastung des Gutachters, der Objektgröße und der Datenlage ab. Typischerweise dauert die Erstellung eines Gutachtens zur Kaufpreisaufteilung zwischen zwei und sechs Wochen. In dringenden Fällen können manche Gutachter eine verkürzte Bearbeitung anbieten, was jedoch zusätzliche Kosten verursachen kann. Nach Erhalt des Gutachtens kann die Aufteilung in den Kaufvertrag oder in die Steuererklärung übernommen werden.

• —Beauftragung des Gutachters – 1–3 Tage
• —Ortstermin und Datenerhebung – 1–2 Wochen
• —Auswertung und Gutachtenverfassung – 1–3 Wochen
• —Gesamtdauer – 2–6 Wochen

Dauer im Rahmen der Steuererklärung

Auch wenn keine Aufteilung im Notarvertrag festgehalten wurde, muss der Kaufpreis für die Steuererklärung aufgeteilt werden. In diesem Fall kann die Aufteilung im Rahmen der Einkommensteuererklärung erfolgen, entweder selbstständig mit Hilfe der BMF-Arbeitshilfe oder durch den Steuerberater. Die Dauer richtet sich hier vor allem nach der Verfügbarkeit der Daten und der Arbeitslast des Steuerberaters.

Für einen Steuerberater kann die Aufteilung im Rahmen der Steuererklärung je nach Komplexität des Objekts einige Stunden bis zu einem halben Tag beanspruchen. Wenn zusätzliche Gutachten oder Berechnungen eingeholt werden müssen, kann sich die Bearbeitung auf mehrere Tage oder Wochen ausdehnen. In der Praxis liegt die Zeitspanne für die Aufteilung im Rahmen der Steuererklärung meist zwischen wenigen Tagen und etwa zwei Wochen.

• —Beschaffung der Kaufunterlagen – 1–3 Tage
• —Ermittlung der Werte und Aufteilung – 1–3 Tage
• —Einbindung in die Steuererklärung – 1–2 Tage
• —Gesamtdauer – 3–14 Tage

Einflussfaktoren auf die Dauer der Aufteilung

Mehrere Faktoren können die Dauer der Kaufpreisaufteilung beeinflussen. Dazu gehören die Art der Immobilie, die Datenlage, die gewählte Methode und die Beteiligung von Dritten wie Gutachtern oder Steuerberatern. Je komplexer die Immobilie ist – etwa bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder Objekten mit besonderen baulichen Merkmalen – desto länger kann die Aufteilung dauern.

Auch die Verfügbarkeit von Bodenrichtwerten, Mietzinsen und anderen Daten spielt eine Rolle. In Regionen mit gut dokumentierten Bodenrichtwerten ist die Aufteilung in der Regel schneller möglich als in ländlichen oder strukturschwachen Gebieten. Zudem kann eine frühzeitige Einbindung von Steuerberater oder Gutachter die Dauer verkürzen, während späte Nachfragen oder Korrekturen den Prozess verlängern.

• —Art und Komplexität der Immobilie
• —Verfügbarkeit von Bodenrichtwerten und Mietzinsen
• —Gewählte Bewertungsmethode
• —Beteiligung von Gutachtern oder Steuerberatern
• —Zeitpunkt der Einbindung im Kaufprozess

Fazit

Die Dauer der Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude hängt von mehreren Faktoren ab und kann von wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen reichen. In einfachen Fällen, bei denen Bodenrichtwerte und Mietzinsen leicht verfügbar sind und die Aufteilung bereits im Notarvertrag festgehalten wird, kann die Aufteilung innerhalb von ein bis zwei Wochen erfolgen. Komplexere Objekte oder die Einholung eines Gutachtens können die Zeitspanne auf zwei bis sechs Wochen verlängern. Wichtig ist, die Aufteilung frühzeitig zu planen und die notwendigen Daten rechtzeitig zu beschaffen, um Verzögerungen im Kaufprozess oder bei der Steuererklärung zu vermeiden.